ราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ในเวียดนามสูงกว่าค่าเฉลี่ยของโลกถึง 1.6 เท่า

ตามที่ ดร. Can Van Luc คาดการณ์ไว้ ในปี 2024 อัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยในเวียดนามจะอยู่ที่ 23.7 ซึ่งมากกว่าค่าเฉลี่ยของโลกถึง 1.6 เท่า

ข้อมูลนี้ได้รับการแบ่งปันโดยดร. Can Van Luc หัวหน้าทีมเศรษฐศาสตร์ของ BIDV สมาชิกสภาที่ปรึกษาแห่งชาติด้านนโยบายการเงินและการเงิน ในการประชุมประจำปี Spring Real Estate Forum ที่จัดขึ้นเมื่อวันที่ 19 กุมภาพันธ์

ดร.คาน วัน ลุค ในงานวันที่ 19 กุมภาพันธ์ ภาพ: Reatimes

ราคาที่อยู่อาศัยที่สูงและสาเหตุของสถานการณ์ดังกล่าวเป็นหัวข้อที่นายลุคใช้เวลาอธิบายเป็นอย่างมากในการกล่าวสุนทรพจน์ในงานดังกล่าว ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีที่แล้วมีการพัฒนาไปในทางบวกมากขึ้น โดยมีโครงการใหม่เพิ่มขึ้น 18% และจำนวนอพาร์ตเมนต์เพิ่มขึ้นมากกว่า 50%

คุณ Can Van Luc อ้างอิงการวิจัยของ Numbeo (แพลตฟอร์มข้อมูลค่าครองชีพในเซอร์เบีย) ซึ่งแสดงให้เห็นว่าอัตราส่วนราคาบ้านต่อรายได้ครัวเรือนเฉลี่ย (HPR) ในปี 2567 อยู่ที่ 23.7 เท่า ซึ่งเพิ่มขึ้น 0.2 เท่าเมื่อเทียบกับปีก่อน ขณะเดียวกันค่าเฉลี่ยดัชนีโลกลดลง 0.5 เท่า เหลือ 14.6 เท่าเมื่อปีที่แล้ว ดังนั้นราคาที่อยู่อาศัยต่อรายได้ในเวียดนามจึงสูงกว่าค่าเฉลี่ยของโลกประมาณ 1.62 เท่า

HPR คำนวณได้โดยการหารราคาบ้านเฉลี่ยด้วยรายได้ครัวเรือนต่อปีเฉลี่ย ตามข้อมูลของกระทรวงก่อสร้าง การประเมินราคาบ้านโดยวิธี HPR ถือเป็นวิธีที่ได้รับความนิยมมากที่สุด และมีการใช้ในหลายๆ แห่งทั่วโลกในการประเมินระดับ "สมเหตุสมผล" ของราคาที่อยู่อาศัย ดัชนีนี้ยังได้รับการแนะนำให้ธนาคารโลกและองค์การสหประชาชาติใช้ด้วย

ตามที่ผู้เชี่ยวชาญรายนี้กล่าวไว้ ราคาหลักที่สูงยังทำให้ผู้คนลังเลที่จะกู้เงินเพื่อซื้อบ้านอีกด้วย หลักฐานสำหรับข้อความนี้ก็คือการเติบโตของสินเชื่อเพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในปี 2567 นั้นจะสูงถึงประมาณ 18% ซึ่งสูงกว่าสินเชื่อเพื่อการบริโภคส่วนบุคคลเพื่ออสังหาริมทรัพย์ถึงสองเท่า (ประมาณ 6.5%)

นายลุค กล่าวว่า มี 6 สาเหตุหลักที่ทำให้ราคาบ้านในเวียดนามเพิ่มขึ้น ประการแรก ปัญหาทางกฎหมายและความกลัวต่อความรับผิดทำให้มีอุปทานขาดแคลน นอกจากนี้ ต้นทุนปัจจัยการผลิต เช่น ค่าเช่าที่ดิน ค่าใช้ที่ดิน ค่าชดเชยการเคลียร์พื้นที่ ค่าใช้จ่ายทางการเงิน และวัสดุก่อสร้าง ยังเพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่อยู่อาศัยสูงขึ้นด้วย นอกจากนี้ ผู้เชี่ยวชาญยังเน้นย้ำถึงความจำเป็นในการหาแนวทางแก้ไขเพื่อลดต้นทุน "ไม่เป็นทางการ" สำหรับธุรกิจต่อไป

สำหรับประเด็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน นาย Nguyen Quoc Hiep ประธานกรรมการบริหารของ GP.Invest ประเมินว่าเรื่องนี้ยังคงเป็นคอขวดสำคัญเมื่อมีโครงการที่ต้องใช้เวลา 1-2 ปีในการคำนวณราคาที่ดิน นายเหียบ กล่าวว่า เมื่อต้นปีนี้ มีจังหวัดและเมือง 25 แห่งที่ออกรายการราคาที่ดินที่ปรับปรุงแล้ว แต่เนื่องจากปัจจัยนำเข้าไม่เพียงพอ ท้องถิ่นต่างๆ จึงมักหันมามองหน้ากันเพื่อปรับราคาที่ดินขึ้น ในขั้นตอนการประเมินราคาที่ดิน ท้องถิ่นบางแห่งยังขาดความคิดริเริ่มในการตัดสินใจเพิ่มหรือลดราคา เพราะเกรงความรับผิดชอบและต้องพึ่งพาหน่วยที่ปรึกษา

เขายังกล่าวอีกว่าต้นทุนปัจจัยการผลิตอื่น ๆ เช่น การลงทุนโครงสร้างพื้นฐาน และอัตราดอกเบี้ยที่ไม่สมจริง นำไปสู่ปัญหาต่าง ๆ มากมาย และราคาที่ดินที่ไม่แม่นยำ ดังนั้น นายเฮียปจึงหวังว่าปัญหาคอขวดในการประเมินราคาที่ดินจะได้รับการแก้ไขในเร็วๆ นี้ เพื่อให้ธุรกิจต่างๆ สามารถนำโครงการอสังหาริมทรัพย์ไปดำเนินการได้เร็วยิ่งขึ้น

นายเหงียน ก๊วก เหี้ป ในงานวันที่ 19 กุมภาพันธ์ ภาพ: Reatimes

ด้านการบริหารจัดการ นายเล วัน บิ่ญ รองอธิบดีกรมที่ดิน กระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า นับตั้งแต่มีการแนะนำให้รัฐสภาประกาศใช้กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไข กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม (เดิมเรียกว่ากระทรวงเกษตรและพัฒนาชนบทที่ควบรวมกัน) ระบุว่าราคาที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญอันดับต้นๆ กฎหมายที่แก้ไขได้ขยายขอบเขตการใช้ตารางราคาที่ดินและวิธีการประเมินราคาให้มีความโปร่งใสมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม นายบิ่ญห์ ยังยอมรับว่ายังมีข้อบกพร่องมากมายในการดำเนินการ โดยเฉพาะในระดับท้องถิ่น ตามที่เขากล่าว ยังคงมีความเห็นที่แตกต่างกันระหว่างที่ปรึกษาประเมินที่ดิน สภาประเมินที่ดิน และหน่วยงานที่มีอำนาจในการตัดสินใจเรื่องราคาที่ดิน ในขณะที่ในประเทศอื่นๆ ในบางประเทศ ความรับผิดชอบในการประเมินราคาที่ดินเป็นของหน่วยที่ปรึกษา และจะต้องรับผิดชอบทางกฎหมายสำหรับข้อผิดพลาดใดๆ ที่เกิดขึ้น นี่เป็นประเด็นที่ต้องพิจารณาเพื่อปรับปรุงความรับผิดชอบและประสิทธิภาพในการประเมินมูลค่าที่ดินในเวียดนาม

ผู้แทนกระทรวงเกษตรและสิ่งแวดล้อม ยืนยันว่าจะยังคงร่วมมือกับท้องถิ่นและสถานประกอบการ รับฟังข้อเสนอแนะเพื่อหาแนวทางแก้ไขขจัดปัญหาในทางปฏิบัติต่อไป

ในบริบทของความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ เมื่อจำนวนโครงการที่ได้รับใบอนุญาตใหม่มีน้อย ตามที่นาย Can Van Luc กล่าว ธุรกิจต่างๆ มักจะลงทุนพัฒนาโครงการระดับไฮเอนด์เพื่อให้ได้อัตรากำไรที่น่าดึงดูด “นักลงทุนไม่สามารถวิ่งตามการพัฒนาโครงการบ้านพักอาศัยสังคมได้เพราะโครงการมีน้อยเกินไป” เขากล่าว

นอกจากนี้ “การขึ้นราคา” “การทำตามกระแส” หรือการเก็งกำไรยังคงเกิดขึ้นอยู่บ่อยครั้ง ส่งผลให้ราคาอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นเกือบเท่ากับมูลค่าที่แท้จริง นายลุคยังตั้งคำถามว่าเวียดนามยังไม่ได้เก็บภาษีอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ ในขณะที่ภาษี ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าเช่า และมรดกยังอยู่ที่ระดับต่ำมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ซึ่งทำให้เกิดสถานการณ์ดังกล่าว

แหล่งที่มา