คาดการณ์ว่าเมื่อตลาดฟื้นตัว ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์จะสูงลิ่ว ขาดแคลนอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพง

ตลาดยังเผชิญปัญหาอีกมาก นโยบายต้องล่าช้าออกไป จะดีขึ้นในครึ่งปีหลัง 2567; ราคาบ้าน ในฮานอย และโฮจิมินห์สูงเกินไปเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้คน ไทเหงียน มุ่งมั่นทวงหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าใช้ที่ดิน ค่าเช่าที่ดิน... คือข่าวอสังหาฯ ล่าสุด

อุตสาหกรรมอสังหาฯ ยังคงเผชิญปัญหาหลายประการ แต่มีแนวโน้มฟื้นตัวในช่วงครึ่งปีหลัง 2567 (ที่มา: SBV)

ตลาดอสังหาฯ ครึ่งปีหลัง 2567 คึกคัก

สัญญาณหนึ่งที่ทำนายการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักที่ทำให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยการระดมเงินได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังล่าช้า

ตามรายงานผลประกอบการทางธุรกิจของ WiGroup ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ยังคงเผชิญกับความยากลำบากมากมาย แต่สามารถฟื้นตัวได้ในช่วงครึ่งหลังของปี 2567

โดยเฉพาะอย่างยิ่งการเติบโตของกำไรหลังหักภาษี (NPAT) ในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยทั้งหมด (ไม่รวม Vinhomes) บันทึกการเติบโตติดลบประมาณ -46% ในช่วงเวลาเดียวกัน แม้ว่าค่าสัมบูรณ์จะบันทึกการเพิ่มขึ้นเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 แต่ไม่มีตัวเร่งที่แข็งแกร่งจริงๆ ที่จะผลักดันให้กำไรของอุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัวจากจุดต่ำสุด

เมื่อวิเคราะห์การเติบโตของบริษัท 20 แห่ง (คิดเป็น 90% ของมูลค่าหลักทรัพย์ในอุตสาหกรรม) อย่างละเอียด พบว่ามีบริษัทอสังหาริมทรัพย์เพียง 5 แห่งเท่านั้นที่บันทึกการเติบโตในเชิงบวกในไตรมาสที่ 2

แต่สิ่งนี้มาจากสาเหตุหลักสองประการ: การเติบโตอย่างกะทันหันจากกำไรอื่นๆ และไม่ใช่จากธุรกิจหลัก หรือการเติบโตสูงเนื่องจากกำไรที่ต่ำในช่วงเวลาเดียวกัน

บริษัทขนาดใหญ่อื่นๆ ในอุตสาหกรรมต่างบันทึกกำไรลดลงมากกว่า 20% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งสะท้อนถึงความยากลำบากโดยทั่วไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์

มูลค่าสินค้าคงคลังของทั้งอุตสาหกรรมลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566 ข้อจำกัดทางกฎหมายที่เข้มงวดและกระแสสินเชื่อที่ตึงตัวเข้าสู่ตลาดอสังหาริมทรัพย์เป็นสองสาเหตุหลักที่ทำให้ธุรกิจประสบปัญหาในการดำเนินโครงการ

ความต้องการก็ไม่ค่อยดีนักเมื่อมูลค่าธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์รวมในไตรมาสที่ 2 ปี 2566 ลดลง 66% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และลดลง 9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า

ตามที่ WiGroup ระบุ เพื่อให้แน่ใจว่า "จะอยู่รอด" ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์จะต้องใช้กลยุทธ์เชิงป้องกันโดยลดอัตราส่วนทางการเงินให้อยู่ในระดับที่ปลอดภัย ลดค่าใช้จ่ายดอกเบี้ย และหลีกเลี่ยงการล้มละลายขณะที่กิจกรรมการขายชะลอตัวลงอย่างมาก ณ สิ้นไตรมาสที่ 2 ปี 2566 อัตราหนี้สินรวมต่อดอกเบี้ย/ส่วนของผู้ถือหุ้นของทั้งอุตสาหกรรมอยู่ที่ 0.48 เท่า

ค่าใช้จ่ายดอกเบี้ยรวมในช่วงเวลาดังกล่าวอยู่ที่ 2,030 พันล้านดอง เพิ่มขึ้นเล็กน้อยเมื่อเทียบกับไตรมาสแรก สะท้อนให้เห็นว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังค่อนข้างสูงและยังไม่มีทีท่าว่าจะลดลง ความสามารถในการชำระหนี้ของธุรกิจในอุตสาหกรรม วัดโดยอัตราส่วน EBIT/ดอกเบี้ย ลดลงเมื่อเทียบกับไตรมาสแรกของปี 2566

สัญญาณหนึ่งที่ทำนายการฟื้นตัวของอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ก็คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะลดลงสู่ระดับที่ต่ำลง ซึ่งจะเป็นแรงผลักดันหลักที่ทำให้อุตสาหกรรมทั้งหมดฟื้นตัว ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยการระดมเงินได้รับการปรับตั้งแต่ไตรมาสแรกของปี 2566 แต่การพัฒนาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังล่าช้า

นอกจากนี้ ทางโครงการได้รื้อช่องทางกฎหมายออกไปเพื่อช่วยเปิดช่องทางการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์อีกครั้ง กลุ่มที่อยู่อาศัยทางสังคมสามารถเป็นตัวเร่งปฏิกิริยาให้กับอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เนื่องจากกลุ่มนี้ได้รับประโยชน์จากนโยบายสนับสนุนต่างๆ ของ รัฐบาล มากมาย

“ด้วยเหตุนี้ การฟื้นตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปและอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยโดยเฉพาะน่าจะเกิดขึ้นในราวครึ่งหลังของปี 2567 เมื่อนโยบายสนับสนุนเริ่มมีผลใช้บังคับ” WiGroup ประเมิน

อนุมัตินโยบายลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยโฮซอน 3

รองประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัด ลางเซิ น นายลวง จุง กวินห์ เพิ่งออกคำสั่งหมายเลข 1282/QD-UBND อนุมัตินโยบายการลงทุนโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 เขตฮูลุง ผ่านรูปแบบการประมูลเพื่อเลือกนักลงทุน

ตามคำตัดสิน ขอบเขตการดำเนินการโครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮเซิน 3 ประกอบด้วย ถนนสายชายแดนเหนือและตะวันออกเฉียงเหนือ DT.242 และถนนที่มุ่งสู่ทางด่วนฮานอย-ลางซอน ทิศใต้ ติดกับทางหลวงสายฮานอย-ลางซอน ทิศตะวันออก ติดกับที่ดินที่อยู่อาศัยปัจจุบันของตำบลโฮเซิน และคณะกรรมการประชาชนตำบลโฮเซิน ทิศตะวันตกและตะวันตกเฉียงใต้ ติดกับแม่น้ำเทิง

วัตถุประสงค์ของโครงการ คือ ลงทุนก่อสร้างอาคารที่พักอาศัยพร้อมระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคแบบซิงโครนัสและทันสมัย ​​โดยมีผลงานเป็นไปตามแผนที่ได้รับอนุมัติ ใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินที่มีอยู่ให้เต็มที่ ตอบสนองความต้องการของทุกวิชาที่มีความต้องการที่ดินและที่พักอาศัย มีส่วนร่วมอย่างแข็งขันในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยของอำเภอฮูลุงและจังหวัดลางซอนโดยทั่วไป

โครงการพื้นที่อยู่อาศัยโฮซอน 3 มีเงินลงทุนรวม (ไม่รวมค่าชดเชย ค่าใช้จ่ายสนับสนุน และค่าจัดสรรถิ่นฐานใหม่) 1,379 พันล้านดอง พื้นที่รวม 400,000 ตร.ม. (40 เฮกตาร์) ขนาดโครงการประกอบด้วยรายการดังนี้ บ้านสูง 4,656 ตร.ม., ทาวน์เฮ้าส์ 4 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 111,392 ตร.ม. (ที่ดิน 1,102 แปลง), บ้านเดี่ยว 4 ชั้น พื้นที่ใช้สอยรวม 20,510.7 ตร.ม. (ที่ดิน 131 แปลง), บ้านพักจัดสรร พื้นที่ใช้สอยรวม 8,216 ตร.ม. (ที่ดิน 84 แปลง) และงานอื่นๆ เช่น โครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิค ศูนย์บริการเชิงพาณิชย์... จำนวนประชากร 7,000 คน

ระยะเวลาดำเนินการโครงการคือ 50 ปี นับจากวันที่ผู้ลงทุนได้รับผลการตัดสินใจจัดสรรที่ดินหรือผลการตัดสินใจเช่าที่ดิน โดยความคืบหน้าในการดำเนินโครงการไม่เกิน 48 เดือน

ไทเหงียน : มุ่งมั่นในการเรียกเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน

ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนได้สั่งการให้หัวหน้าแผนก สาขา และภาคส่วน และประธานคณะกรรมการประชาชนของเขตและเมืองต่างๆ ดำเนินการตามภารกิจต่างๆ อย่างเร่งด่วนและจริงจัง เพื่อนำแนวทางแก้ไขปัญหาการจัดเก็บหนี้ที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดไปปฏิบัติอย่างสอดประสานกัน โดยมุ่งมั่นที่จะบรรลุผลลัพธ์สูงสุดในการจัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน

ในปี 2566 สภาประชาชนจังหวัดไทเหงียนมอบหมายงานจัดเก็บงบประมาณแผ่นดิน 2 หมื่นล้านดอง แบ่งเป็นค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน 4.8 หมื่นล้านดอง และค่าเช่าที่ดิน 7 แสนล้านดอง ณ วันที่ 31 กรกฎาคม รายได้จากการใช้ที่ดินในจังหวัดไทเหงียนอยู่ที่เพียง 734,778 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 15.3% ของค่าประมาณที่จังหวัดกำหนด ส่วนค่าเช่าที่ดินอยู่ที่ 296,086 พันล้านดอง ซึ่งคิดเป็น 42.3% ของค่าประมาณที่จังหวัดกำหนด

ตามประกาศของกรมสรรพากร ระบุว่า ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 681,240 พันล้านดอง และค่าเช่าที่ดินที่รายงานว่าค้างชำระอยู่ที่ 94,865 พันล้านดอง สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยและเขตเมือง 14 โครงการ

สาเหตุบางประการที่ทำให้มีการจัดเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินต่ำสำหรับโครงการในมณฑลไทเหงียน พิจารณาว่าเกิดจากตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่ซบเซาในช่วงปีที่ผ่านมา ทำให้มีอัตราการทำธุรกรรมต่ำ ธุรกิจจำนวนมากต้องพึ่งพาเงินกู้และเงินทุน ขณะที่อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ยังคงสูงและการเข้าถึงเงินทุนทำได้ยาก พร้อมกันนี้ผู้เสียภาษีจำนวนหนึ่งยังไม่ปฏิบัติตามกฎหมายภาษีอย่างครบถ้วน

ตามแผนงานของกรมสรรพากรจังหวัดไทเหงียน ภายในสิ้นเดือนกันยายน 2566 เป็นอย่างช้า โครงการที่มีหนี้สินการใช้ที่ดินจะต้องปฏิบัติตามภาระผูกพันต่องบประมาณแผ่นดิน

ในเอกสารเลขที่ 4151/UBND-KT ลงวันที่ 18 สิงหาคม ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียนมอบหมายให้กรมสรรพากรจังหวัดดำเนินการดังต่อไปนี้: ดำเนินการตามมาตรการการจัดเก็บหนี้ที่เหมาะสมกับกรณีหนี้ภาษีแต่ละกรณีให้เป็นไปตามระเบียบข้อบังคับ โดยเฉพาะให้เน้นเร่งรัดบังคับใช้และประชาสัมพันธ์ข้อมูลให้เป็นไปตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายว่าด้วยการจัดเก็บภาษี และเอกสารแนะนำการปฏิบัติอย่างเร่งด่วน สำหรับผู้เสียภาษีที่มีหนี้ภาษีมาก ล่าช้า และเก็บหนี้นาน เพื่อนำหนี้ภาษีมาหักล้างงบประมาณแผ่นดิน

หน่วยงานในสังกัดโดยตรงทำหน้าที่ตรวจสอบและติดตามความคืบหน้าการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดอย่างใกล้ชิด รายงานและประเมินผลการจัดการหนี้สินที่เกี่ยวข้องกับค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในจังหวัดประจำเดือน สรุปความขัดข้องและปัญหาที่เกิดขึ้นในการดำเนินการ รายงานและให้คำปรึกษาคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาและกำกับดูแลตามระเบียบ

คณะกรรมการประชาชนระดับเขตและเมือง : เป็นผู้นำและประสานงานกับกรมสรรพากรจังหวัดเพื่อทำงานโดยตรงกับวิสาหกิจที่มีหนี้ค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินในพื้นที่เพื่อเร่งรัดให้ชำระเงินงบประมาณแผ่นดินตรงเวลา พัฒนาโปรแกรมและมอบหมายงานเฉพาะให้กับแผนก ส่วนงาน และหน่วยงานในสังกัด เพื่อประสานงานอย่างใกล้ชิดกับกรมสรรพากรในภูมิภาค เพื่อเน้นที่การกระตุ้นและจัดการหนี้ที่เกี่ยวข้องกับที่ดินอย่างทั่วถึง

นอกจากนี้ ตามที่ประธานคณะกรรมการประชาชนจังหวัดไทเหงียน กล่าวไว้ว่า ในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลไม่ชำระเงินหรือชำระเงินไม่เพียงพอสำหรับการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินภายใน 120 วัน นับจากวันที่ตัดสินใจรับรู้ผลการประมูล คณะกรรมการประชาชนในระดับที่รับผิดชอบจะยกเลิกการตัดสินใจรับรู้ผลการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินตามบทบัญญัติในข้อ 2 มาตรา 3 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2023 ของรัฐบาล

ราคาบ้านในฮานอยและโฮจิมินห์สูงกว่ารายได้ถึง 18-32 เท่า

Savills เพิ่งเปิดเผยตัวเลขที่เกี่ยวข้องกับความสามารถในการเป็นเจ้าของบ้านของผู้คนในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง หน่วยงานนี้ได้อ้างอิงรายงานดัชนีความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยในภูมิภาคเอเชียแปซิฟิก พ.ศ. 2566 ของสถาบันที่ดินในเมือง (ULI) ซึ่งแสดงให้เห็นว่านครโฮจิมินห์และฮานอยเป็นสองเมืองที่มีราคาที่อยู่อาศัยเฉลี่ยในภูมิภาค อย่างไรก็ตามความแตกต่างก็ค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับรายได้ของผู้คน

โดยเฉพาะในนครโฮจิมินห์ ราคาบ้านโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 296,000 เหรียญสหรัฐ (มากกว่า 7 พันล้านดอง) และรายได้เฉลี่ยของครัวเรือนอยู่ที่ 9,120 เหรียญสหรัฐ/ปี (ประมาณ 220 ล้านดอง)

นโยบายสนับสนุนจากรัฐถือเป็นกุญแจสำคัญในการสร้างความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน (ที่มา: Screenshot/DT)

ตามการคำนวณของหน่วยรายงานช่องว่างระหว่างราคาที่อยู่อาศัยและรายได้ในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 32.5 เท่า ระดับนี้สูงเป็นอันดับสองในภูมิภาค รองจากเซินเจิ้น (35 เท่า) สูงกว่าปักกิ่ง (29.3 เท่า) เซี่ยงไฮ้ (24.1 เท่า) และฮ่องกง-จีน (26.5 เท่า) อีกด้วย

ในขณะเดียวกันดัชนีในกรุงฮานอยอยู่ที่ 18.3 เท่า โดยมีรายได้ครัวเรือนเฉลี่ยต่อปีอยู่ที่ 9,967 เหรียญสหรัฐ (ประมาณ 240 ล้านดอง) สูงกว่ากรุงโซล (17.3 เท่า) โตเกียว (16.1 เท่า) และที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์สิงคโปร์ (13.7 เท่า)

ในตลาดที่อยู่อาศัยให้เช่า ค่าเช่าอพาร์ทเมนท์ต่อเดือนเฉลี่ยในนครโฮจิมินห์อยู่ที่ 592 เหรียญสหรัฐ หรือเทียบเท่าประมาณ 14 ล้านดอง ตลาดนี้เหมาะกับคนงานรุ่นเยาว์ที่มีรายได้สูงหรือชาวต่างชาติที่ทำงานในเวียดนามเป็นหลัก

จากการวิเคราะห์ความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยของผู้คนในนครโฮจิมินห์ คุณ Giang Huynh รองผู้อำนวยการ หัวหน้าฝ่ายวิจัยและ S22M Savills นครโฮจิมินห์ กล่าวว่าคนส่วนใหญ่สามารถซื้อที่อยู่อาศัยและอพาร์ตเมนต์ราคาไม่แพงได้เท่านั้น

ตามคำกล่าวของนางสาวเกียง ระบุว่า ในปัจจุบันอพาร์ทเมนท์ราคาประหยัดราคา 2,000 - 4,000 ล้านดองยังมีอุปทานน้อย ก่อนหน้านี้สายผลิตภัณฑ์นี้คิดเป็นประมาณ 60% ของอุปทานในตลาด ในปี 2023 จะมีเพียงประมาณ 25% เท่านั้น เรื่องนี้ส่งผลกระทบต่อโอกาสของผู้คนในการเป็นเจ้าของบ้าน

นางสาวซางเชื่อว่านโยบายสนับสนุนของรัฐเป็นสิ่งสำคัญในการสร้างความสามารถในการจ่ายเงินค่าที่อยู่อาศัยของประชาชน ประสบการณ์เชิงปฏิบัติจากประเทศต่างๆ แสดงให้เห็นถึงผลกระทบเชิงบวกของแนวทางแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคม

“การพิจารณาภาษีของรัฐบาลเพื่อจำกัดการซื้อเก็งกำไรและเพิ่มกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัดแสดงให้เห็นถึงความมุ่งมั่นของรัฐบาลในการส่งเสริมตลาดที่อยู่อาศัยที่มั่นคงและยั่งยืน ซึ่งจะส่งผลดีต่อผู้ซื้อบ้าน” นางฮวีญห์กล่าว

พร้อมกันนี้ เธอยังกล่าวอีกว่า การพัฒนาที่อยู่อาศัยสังคมเป็นประเด็นสำคัญ เนื่องจากช่วยแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อย กระตุ้นเศรษฐกิจสังคม เร่งการกระจายตัวของประชากร ขยายพื้นที่เมืองไปสู่เขตชานเมือง และเพิ่มความยั่งยืนในการวางผังเมือง

แหล่งที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-du-doan-thoi-diem-thi-truong-phuc-hoi-gia-nha-ha-noi-va-tphcm-cao-ngat-nguong-thieu-can-ho-vua-tui-tien-239218.html