เสนอแก้ไขวิธีการประเมินราคาที่ดิน ปรับบัญชีราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กำลังจัดทำร่างหนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมบทความบางบทความในหนังสือเวียนหมายเลข 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ซึ่งมีรายละเอียดเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน จัดทำและปรับรายการราคาที่ดิน; ให้คำปรึกษาเฉพาะด้านประเมินราคาที่ดิน และประเมินราคาที่ดิน

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กล่าวว่า พระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ว่าด้วยการ ควบคุม ราคาที่ดิน ได้กำหนดวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักลบ การหารายได้ การหาส่วนเกิน การหาค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน และเงื่อนไขการใช้ 5 วิธีนี้ หนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ลงวันที่ 30 มิถุนายน 2557 ของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เกี่ยวกับวิธีการประเมินราคาที่ดิน ขั้นตอนการจัดทำบัญชีราคาที่ดิน การประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ และการให้คำปรึกษาด้านการประเมินราคาที่ดิน

เอกสารทางกฎหมายดังกล่าวข้างต้นได้สร้างช่องทางทางกฎหมายแบบซิงโครนัสสำหรับการทำงานประเมินมูลค่าที่ดินในระดับท้องถิ่น การทำงานในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะส่วนนั้น ได้มีการจัดและดำเนินการโดยจังหวัดและเมืองต่างๆ และได้บรรลุข้อกำหนดโดยพื้นฐานแล้ว โดยหลักแล้วได้ดำเนินการตามกระบวนการที่เคร่งครัด (การสืบสวน การสำรวจเพื่อกำหนดราคาที่ดิน โดยผ่านสภาประเมินราคาที่ดิน การตัดสินใจราคาที่ดิน) ผลลัพธ์สอดคล้องกับความเป็นจริง มีส่วนช่วยประกันสิทธิของประชาชนผู้ได้รับที่ดินคืน เพิ่มรายได้เข้างบประมาณแผ่นดิน

อย่างไรก็ตาม ในบริบทของการเติบโต ทางเศรษฐกิจ ที่แข็งแกร่ง การดึงดูดโครงการลงทุนพัฒนาต่างๆ มากมาย การประเมินมูลค่าที่ดินเฉพาะในบางพื้นที่ไม่ได้ทันเวลา ไม่มีกลไกและทรัพยากรที่จะรวบรวมข้อมูลและข้อมูลเกี่ยวกับราคาที่ดินที่นิยมในตลาดได้อย่างครบถ้วน ทำให้มั่นใจได้ว่าการประเมินมูลค่าจะสอดคล้องกับราคาตลาด การใช้วิธีการประเมินที่ดินในบางท้องถิ่นเผยให้เห็นข้อจำกัดที่จำเป็นต้องได้รับการแก้ไข

ตามที่กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม จำเป็นต้องออกหนังสือเวียนแก้ไขและเพิ่มเติมบทความบางบทความของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT เพื่อขจัดปัญหาและอุปสรรคในกระบวนการดำเนินการประเมินราคาที่ดินโดยเร็ว

การแก้ไขเพิ่มเติมกฎระเบียบเกี่ยวกับวิธีการประเมินค่าที่ดิน ในร่างพระราชบัญญัติฯ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอให้แก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 3 แห่งประกาศกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม ที่ 36/2557/TT-BTNMT ในทิศทางดังต่อไปนี้ การกำหนดหลักเกณฑ์เฉพาะเกี่ยวกับแหล่งที่มาของการรวบรวมข้อมูลราคาที่ดินสำหรับแปลงที่ดินที่นำมาเปรียบเทียบในราคาที่ดินที่ประมูล ราคาที่ดินที่บันทึกในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน และราคาที่ดินตลาดที่อ้างอิงข้อมูลที่ดิน

นอกจากนี้ ให้ลบกฎระเบียบเกี่ยวกับการทำธุรกรรมที่ประสบความสำเร็จในตลาดและการรวบรวมข้อมูลผ่านการสัมภาษณ์โดยตรง ข้อกำหนดเฉพาะเกี่ยวกับขอบเขตการรวบรวมข้อมูลในกรณีที่พื้นที่ประเมินค่าไม่สามารถรวบรวมข้อมูลได้เพียงพอ คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะกำหนดตารางอัตราการปรับปัจจัยต่าง ๆ ของแปลงที่ดินเมื่อเปรียบเทียบกับแปลงที่ดินที่ต้องการประเมินไว้โดยเฉพาะ โดยพิจารณาจากสถานการณ์จริงในพื้นที่

กระทรวงฯ ยังได้เสนอให้มีการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตรา 5 ของหนังสือเวียนที่ 36/2014/TT-BTNMT ในทิศทางดังต่อไปนี้: กำหนดเวลาในการคำนวณรายได้เฉลี่ยต่อปีของแปลงที่ดินที่จะประเมินมูลค่าสำหรับที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและไม่ใช่เพื่อเกษตรกรรม; ข้อกำหนดเฉพาะสำหรับกรณีที่ข้อมูลเพื่อกำหนดรายได้เฉลี่ยต่อปีของแปลงที่ดินที่จะประเมินราคาไม่สะท้อนรายได้ต่อปีอย่างครบถ้วนและไม่สะท้อนรายได้ที่แท้จริงจากการใช้ที่ดินทั้งที่ดินเพื่อเกษตรกรรมและที่ดินนอกเกษตรอย่างถูกต้อง

พร้อมกันนี้ กฎเกณฑ์เกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย (r) ของเงินฝาก 12 เดือน VND ในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นทุนจดทะเบียนในจังหวัดมากกว่า 50% ของปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ก่อนเวลาประเมินค่า และ n คือระยะเวลาการใช้ที่ดินที่เหลือของแปลงที่ดินที่ต้องทำการประเมินค่าในกรณีเช่าที่ดินพร้อมชำระค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดระยะเวลาเช่าทั้งหมด (คำนวณเป็นปี) คือ 70 ปี สำหรับกรณีเช่าที่ดินแบบชำระค่าเช่าที่ดินเป็นรายปี

พีวี

ลิงค์ที่มา