นายหน้าที่ดิน 'ฟื้น' ราคาที่ดินมีแนวโน้มพุ่ง 'ร้อนแรง'

นับตั้งแต่เกิดการระบาดของโควิด-19 ที่ดินในเขตชานเมืองแทบจะไม่มีการเติบโตเลย จำนวนธุรกรรมลดลงเมื่อเทียบกับก่อนเกิดการระบาด และระดับราคาไม่ผันผวนมากนัก

สาเหตุประการหนึ่งของปรากฏการณ์นี้ก็คือราคาที่ดินที่พุ่งสูงขึ้นอย่าง “น่าตกใจ” มาก่อน โดยเฉพาะในช่วงปี 2563 - 2564 ในบางพื้นที่ยังเกิดปรากฏการณ์ราคาที่ดินพุ่งสูงขึ้นแบบเสมือนจริง โดยราคาขายที่สูงเกินความเป็นจริง ทำให้นักลงทุนจำนวนมากหันหลังให้กับกลุ่มนี้

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่ดิน พ.ศ.2567 และ พ.ร.บ.ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 ที่จะมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ส.ค.67 เป็นต้นไป ได้เพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งสรรและซื้อขายที่ดิน โดยเฉพาะการใช้ราคาที่ดินตามราคาตลาด ทำให้กลุ่มนี้ได้รับความนิยมน้อยลงอีกด้วย

พื้นที่แห่งหนึ่งในฝูเถาะกำลังมีข้อมูลเรื่องไข้ที่ดินเสมือนจริง กรมก่อสร้างของจังหวัดนี้จึงต้องเตือนนักลงทุนให้ระมัดระวัง (ภาพ : NN)

อย่างไรก็ตาม ตั้งแต่ต้นปี 2568 จนถึงปัจจุบัน แผ่นดินกลับกลายเป็น “ร้อน” อีกครั้ง จากการสำรวจของ batdongsan.com.vn พบว่าราคาที่ดินในเขตฮวาลัก เขตทาชทา มีราคาเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ประมาณร้อยละ 10 เมื่อเทียบกับครึ่งปีที่แล้ว

โดยเฉพาะที่ดินติดถนนในตำบลเตี๊ยนซวนเพิ่มขึ้นจาก 27-30 ล้านดองต่อตรม. เป็น 29-32 ล้านดองต่อตรม. ราคาที่ดินในจังหวัดบิ่ญเอียนก็เพิ่มขึ้นจาก 20-22 ล้านดอง/ตรม. เป็น 22-24 ล้านดอง/ตรม.

ที่ดินในเขตเทศบาลท่าชฮัว ที่ตั้งทางคู่ เพิ่มจาก 35-36 ล้านดอง/ตรม. เป็น 38-40 ล้านดอง/ตรม. ในทำนองเดียวกัน ที่ดินตันซาในทำเลที่หันหน้าไปทางถนนธุรกิจ ราคาที่ดินก็เพิ่มขึ้นจาก 34-36 ล้านดอง/ตรม. เป็น 37-40 ล้านดอง/ตรม. ที่ดินในเขตตันซาซึ่งเป็นถนนที่รถ 2 คันผ่านกันได้ก็มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 22-25 ล้านดอง/ตรม. เป็น 24-27 ล้านดอง/ตรม.

สำหรับตลาดที่ดิน Quoc Oai ก็มีการกำหนดระดับราคาใหม่แล้ว โดยเฉพาะที่ดินหัวทัคที่เป็นแปลงให้รถเข้าได้ราคาก็พุ่งจาก 21-23 ล้านดอง/ตรม. เป็น 23-25 ​​ล้านดอง/ตรม.

บริเวณถนนสายจังหวัด 412B ราคาที่ดินในจังหวัดด่งเยนก็เพิ่มขึ้นจาก 37-41 ล้านดอง/ตรม. เป็น 40-43.5 ล้านดอง/ตรม. สำหรับพื้นที่ลึกในหมู่บ้าน การเพิ่มขึ้นก็สำคัญเช่นกัน จาก 9-11 ล้านดอง/ตร.ม. เป็น 10.5-12 ล้านดอง/ตร.ม.

ที่ดินในจังหวัดภูมันเพิ่มขึ้นเล็กน้อยจาก 12-13 ล้านดอง/ตรม. เป็น 13-14 ล้านดอง/ตรม. ราคาที่ดินภูแมวก็เพิ่มขึ้นจาก 10-13 ล้านดอง/ตรม. เป็น 11.5-14 ล้านดอง/ตรม.

ที่ดินโซนซอนเตย์ ซึ่งเป็นแปลงที่ดินใกล้กับโซนเทคโนโลยีขั้นสูง ยังเป็นจุดที่คึกคักของตลาดที่ดินหว่าหลากอีกด้วย ที่ดินติดถนนด่งตรัง (ซอนเตย) ติดถนนใหญ่หน้ากว้าง 18 เมตร ใกล้สถานีที่วางแผนจะสร้างรถไฟฟ้าสาย 05 มีราคาปรับขึ้นจาก 29-30 ล้านดอง/ตรม. เป็น 30-31 ล้านดอง/ตรม.

ที่ดินโคดงที่ตั้งอยู่ติดถนนใหญ่ซึ่งรถยนต์สามารถสัญจรไปมาได้ มีราคาเพิ่มขึ้นจาก 26-29 ล้านดอง/ตรม. เป็น 28-30.5 ล้านดอง/ตรม. ทำเลที่ตั้งอยู่ในหมู่บ้านซึ่งไม่เหมาะแก่การประกอบธุรกิจและสวยงามน้อยกว่าก็มีราคาสูงขึ้นจาก 12-14 ล้านดอง/ตรม. เป็น 15-18 ล้านดอง/ตรม.

นายเหงียน จุง ตวน ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์นักข่าวและความคิดเห็นสาธารณะว่า ที่ดินชานเมืองในฮานอยกลับกลายเป็น “ฮอต” อีกครั้งอย่างกะทันหันด้วยเหตุผลหลายประการ แต่สาเหตุหลักมีอยู่ 3 ประการ คือ เมื่อเร็วๆ นี้ เขตชานเมืองของฮานอยได้จัดการประมูลที่ดินอย่างต่อเนื่อง ทำให้ระดับราคาในพื้นที่เริ่มปรับตัวสูงขึ้นอีกครั้ง

ประการที่สอง ข้อมูลเกี่ยวกับการควบรวมจังหวัดและเมือง และการยกเลิกหน่วยงานระดับอำเภอ ยังทำให้ผู้ลงทุนจำนวนมาก "เร่งรุดหน้า" เพื่อตามกระแสการวางแผน นอกจากนี้ในช่วงนี้โครงการอสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่หลายโครงการก็เริ่มมีการก่อสร้างขึ้น ทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นด้วย

ประการที่สาม นายตวนเตือนว่านายหน้าที่ดินเริ่มมีการเคลื่อนไหวมากขึ้นอีกครั้ง โดยหลายพื้นที่ประสบกับการปรับราคาเพิ่มขึ้น เช่นที่ฟู้โถ่เมื่อต้นเดือนมีนาคมก็มีสถานการณ์แบบนี้ ดังนั้น นายตวน จึงแนะนำให้นักลงทุนต้องระมัดระวังในการลงทุน

ในทำนองเดียวกัน สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VAR) รายงานว่าเพียงไม่กี่สัปดาห์หลังจากมีการประกาศข้อเสนอในการรวมจังหวัดและเมือง ราคาที่ดินในบางพื้นที่ก็พุ่งสูงขึ้นถึง 20% ในบางพื้นที่

VARS เชื่อว่าการควบรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกันจะส่งผลดีต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นการควบรวมกิจการอาจช่วยลดขั้นตอนทางกฎหมายบางประการในการดำเนินโครงการ ทำให้ตลาดมีอุปทานเพิ่มมากขึ้น โดยเฉพาะในกลุ่มที่อยู่อาศัยราคาประหยัด ผู้คนจะมีทางเลือกในการซื้อบ้านในราคาที่สมเหตุสมผลมากขึ้น

อย่างไรก็ตาม เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงจะต้องมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมอย่างสอดประสานกัน เช่น การเปิดถนนสายหลัก รถไฟฟ้าใต้ดิน โรงเรียน หรือความสามารถในการสร้างกระแสเงินสดจากการใช้ประโยชน์จากการเช่าเพิ่มขึ้น ไข้ที่ดินที่เกิดจาก "ข่าวสาร" เพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนและพัฒนาควบคู่ไปด้วย มักเกิดขึ้นเป็นรอบสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาไว้ในระดับสูงได้เป็นเวลานาน

ดังนั้นนักลงทุนจึงต้องระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนเกิดไข้เสมือนจริง เนื่องมาจากกระแสข่าวที่มักจะส่งผลดีต่อกลุ่มนักเก็งกำไรเพียงไม่กี่กลุ่มเท่านั้น ขณะที่นักลงทุนรายบุคคลและผู้ซื้อจริงส่วนใหญ่มีความเสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคา "ที่คาดการณ์ไว้" ซึ่งถูกดันให้สูงเกินไป

ดิงห์ ตรัน

ที่มา: https://www.congluan.vn/co-dat-song-lai-dat-nen-co-xu-huong-tang-nong-post339786.html