ไม่มีกฎหมายควบคุม 95% ของมินิอพาร์ทเมนท์ถูกสร้างโดยไม่ได้รับอนุญาต

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสต์เมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ คอมมูนิตี้ (EZ Property) เปิดเผยกับ VTC News ว่า ในปัจจุบัน มินิอพาร์ทเมนท์เป็นเพียงโครงการแลกเปลี่ยนแนวคิดของที่อยู่อาศัยประเภทหนึ่งที่ไม่มีกฎหมายควบคุม

อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กไม่มีฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการรับรองให้เป็นประเภทของที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย ในความเป็นจริง บุคคลส่วนใหญ่มักจะซื้อที่ดินด้วยตนเอง จากนั้นจึงยื่นขอใบอนุญาตเพื่อสร้างบ้านแต่ละหลัง และแบ่งบ้านออกเป็นอพาร์ตเมนต์อิสระเพื่อขาย นี่เป็นข้อตกลงทางแพ่ง ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เนื่องจากไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินส่วนหนึ่งส่วนใด

นายโตนยกตัวอย่างบุคคลหนึ่งที่มีที่ดินเปล่าขนาดกว้างประมาณ 200 - 300 ตร.ม. การก่อสร้างอาคารสูงและการขายห้องชุด เจ้าของห้องชุดเหล่านี้จะไม่ได้รับอนุญาตให้มีสมุดปกแดงแยกกัน แต่ชื่อของพวกเขาจะถูกแบ่งปันไว้ในสมุดปกแดงเล่มเดียวในรูปแบบของทรัพย์สินที่แบ่งปันกัน

“ หากอาคารมินิอพาร์ตเมนต์ใดได้รับใบรับรองแสดงว่าเป็นโครงการอพาร์ทเมนท์เชิงพาณิชย์ทั่วไป ต้องมีการตั้งโครงการ มีนโยบายการลงทุน เสียค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน... ” นายโตนกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์กล่าวว่าอพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กไม่มีฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการรับรองให้เป็นประเภทของที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย (ภาพ: กงเฮียว)

นายโตน ยังแสดงความเห็นว่าปัจจุบันตลาดมินิอพาร์ทเมนท์สูงถึงร้อยละ 95 ถูกสร้างโดยไม่ได้รับใบอนุญาต นักลงทุนได้รับอนุญาตให้สร้างบ้านเดี่ยวได้ แต่กลับละเมิดกฎหมาย เพราะถ้าทำตามกฎเกณฑ์แล้วนักลงทุนจะประสบกับการขาดทุนตั้งแต่ยังไม่เริ่มลงทุนเสียด้วยซ้ำ

“ ถ้าคุณซื้อที่ดิน 200 ตรม. ในราคา 10,000 ล้าน แต่สามารถสร้างได้แค่ 5 ชั้น และสร้างได้ 70% ของพื้นที่ นั่นคือ 700 ตรม. ต้นทุนทั้งที่ดินและค่าก่อสร้างอยู่ที่ประมาณ 22 ล้านดอง/ตรม. ในขณะที่ถ้าคุณสร้าง 10 ชั้น พื้นที่ก่อสร้างคือ 1,400 ตรม. ต้นทุนต่อตรม. อยู่ที่เพียง 14 ล้านดอง หากคุณขายที่ 25 ล้านดอง/ตรม. ชัดเจนว่านักลงทุนจะไม่ทำกำไรจากการสร้าง 5 ชั้น แต่การสร้าง 10 ชั้นจะได้กำไรมหาศาล ” คุณ Toan วิเคราะห์

อย่างไรก็ตาม หากคุณยื่นขอใบอนุญาตก่อสร้าง 10 ชั้น คุณจะต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัย แต่ค่าใช้จ่ายในการป้องกันอัคคีภัยนั้นสูงมาก และเป็นเรื่องยากมากที่จะได้รับการอนุมัติ โดยเฉพาะอย่างยิ่งตามกฎข้อบังคับ หากพื้นที่เกินกว่า 1,200 ตร.ม. ผู้ลงทุนจะต้องจัดให้มีระบบป้องกันและดับเพลิง ดังนั้น ผู้ลงทุนจะเลี่ยงกฎหมายเพื่อยื่นขอใบอนุญาตต่ำกว่า 1,200 ตร.ม. ให้ถือเป็นบ้านปกติ ไม่ต้องมีระบบป้องกันและดับเพลิง

“ ผมคิดว่าการพัฒนามินิอพาร์ทเมนท์อย่างแพร่หลายในช่วงนี้เป็นผลมาจากการบริหารจัดการที่หละหลวมของทางการในทุกระดับ อย่างที่ผมได้บอกไว้ว่ามินิอพาร์ทเมนท์ถึง 95% มีการละเมิด แต่ยังคงมีอยู่อย่างชัดเจนเนื่องจากทางการเพิกเฉย ทีมจัดการคำสั่งก่อสร้างในแต่ละเขตเข้มงวดมาก คุณแค่ต้องนำกระสอบทรายและกระสอบปูนกลับบ้าน แล้วก็จะมีคนลงมาถามคุณทันที ไม่ต้องพูดถึง “ช้าง” มินิอพาร์ทเมนท์ที่สร้างและดำเนินการอย่างใจเย็นแบบนั้น ” นายโตอันกล่าว

ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์หลายคนให้ความเห็นว่าประเภทของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กยังไม่มีการควบคุมโดยเฉพาะ ซึ่งการซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กมีอยู่ 2 กรณี

กรณีแรก หากสินค้าเป็นคอนโดมิเนียมที่นำมาประกอบกิจการ ผู้ลงทุนจะต้องจัดตั้งโครงการและปฏิบัติตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการลงทุน การก่อสร้าง การวางแผน ที่ดินและธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปแล้วนักลงทุนจะต้องใช้เวลา 2-5 ปีในการดำเนินโครงการให้เสร็จสมบูรณ์จึงจะมีสิทธิ์ดำเนินการเชิงพาณิชย์ได้

ในกรณีที่สอง นักลงทุนได้สร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแต่ไม่ได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดทางกฎหมายเกี่ยวกับการก่อสร้าง การป้องกันและดับเพลิง ฯลฯ จึงไม่ได้รับใบอนุญาต ในกรณีนี้ ผู้ซื้ออพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กสามารถมีชื่อของตนเองอยู่ในสมุดปกแดงร่วมกับผู้ลงทุนและบุคคลอื่นๆ ได้

ผู้ด้อยโอกาสจำนวนมากซื้อขายโดยใช้กระดาษที่เขียนด้วยลายมือและไม่ได้มีชื่ออยู่ในหนังสือปกแดง มีบางกรณีที่ผู้คนอาศัยอยู่ที่นั่นมานานเกือบ 10 ปีแล้วแต่ยังไม่มีหนังสือปกแดง หากมีข้อโต้แย้งเกิดขึ้นนี่เป็นความเสี่ยงมาก

ในปัจจุบัน ตามกฎหมาย ผู้ซื้อห้องชุดขนาดเล็กสามารถขอให้รัฐรับรองสิทธิ์ความเป็นเจ้าของห้องชุดในแต่ละห้องในบ้านได้ อย่างไรก็ตามเพื่อจะได้รับหนังสือสีแดงและแบ่งหนังสือสีแดง อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กจะต้องแน่ใจว่าปฏิบัติตามกฎหมายที่เข้มงวดอย่างครบถ้วน

ในขณะเดียวกัน อพาร์ทเมนต์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ในฮานอยไม่เป็นไปตามข้อบังคับเหล่านั้น และจึงไม่มีสิทธิ์ได้รับใบรับรองแยกกันสำหรับอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่ง

อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กผุดขึ้นทั่วทุกแห่งในเมืองใหญ่ (ภาพ: กงเฮียว)

จากมุมมองทางกฎหมาย ทนายความ Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Firm LLC - Hanoi Bar Association กล่าวว่ากฎหมายในปัจจุบันไม่ได้มีแนวคิดเรื่องอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากไม่มีการบันทึกว่ารูปแบบนี้เป็นประเภทโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ จึงถือได้ว่ามินิอพาร์ทเมนท์เป็นบ้านเดี่ยว

ตามบทบัญญัติของมาตรา 6 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ของรัฐบาลที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎระเบียบโดยละเอียดและการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของกฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2014 องค์กรและครัวเรือนส่วนบุคคลที่มีบ้านที่จัดตั้งขึ้นอย่างถูกกฎหมาย รวมถึงบ้านเดี่ยวที่ออกแบบและสร้างด้วยหลายชั้นและหลายอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. ขึ้นไป ออกแบบในรูปแบบปิดที่เป็นไปตามข้อกำหนดของอาคารอพาร์ทเมนต์ จะต้องได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่งเพื่อรับประกันสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของเจ้าของ

ในกรณีที่เจ้าของขาย เช่า บริจาค หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์ในบ้านหลังนี้ให้กับองค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลอื่นที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม สิทธิในการใช้ที่ดินที่ติดอยู่กับบ้านหลังนี้จะตกเป็นของการใช้ร่วมกันของบุคคลที่ซื้อ เช่า รับของขวัญ หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์นั้น

“ ดังนั้น สำหรับประเภทมินิอพาร์ทเมนท์ - ที่พักเดี่ยว หากตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองให้แต่ละอพาร์ทเมนท์ หากมินิอพาร์ทเมนท์ไม่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองเพียงใบเดียวสำหรับทั้งอาคาร และอาจมีชื่อเจ้าของร่วมด้วย” ทนายความทู กล่าว

ตามที่ทนายความ Minh Thu กล่าว อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กแม้จะอยู่ในรูปแบบของบ้านเดี่ยว แต่ก็ยังต้องเป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายเพื่อให้แน่ใจว่างานก่อสร้างเป็นไปตามผังเมืองและความปลอดภัยจากอัคคีภัย หากการก่อสร้างฝ่าฝืนกฎการป้องกันและดับเพลิงซึ่งส่งผลให้เกิดผลกระทบร้ายแรง (ความเสียหายต่อผู้คนและทรัพย์สิน) ผู้ขาย/ผู้ให้เช่าห้องชุดจะต้องรับผิดชอบต่อความเสียหายต่อผู้คนและทรัพย์สินที่เกิดจากการฝ่าฝืนดังกล่าว

ในปี 2563 กระทรวงก่อสร้างได้ออกหนังสือแจ้งอย่างเป็นทางการขอให้ท้องถิ่นเข้มงวดในการบริหารจัดการบ้านเดี่ยวที่ออกแบบเป็นหลายชั้นและหลายห้องชุด ชี้ให้เห็นถึงผลที่ตามมา เช่น มีความเสี่ยงต่อการเกิดไฟไหม้และการระเบิดสูง ความหนาแน่นของประชากรเพิ่มขึ้นจนทำให้การจราจรติดขัด ไม่ดูแลสุขอนามัยสิ่งแวดล้อม ความสวยงามในเมือง... อย่างไรก็ตาม การบริหารจัดการยังคงเป็นเรื่องยากหากไม่มีมาตรการลงโทษหรือกฎระเบียบที่ชัดเจน มีมินิอพาร์ทเมนท์ใหม่ๆ ผุดขึ้นมากมายอย่างต่อเนื่อง

เจา อันห์

แหล่งที่มา