ปิดกั้นเก็งกำไรที่ดิน “ระงับโครงการ”

ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2567 เป็นต้นไป โครงการที่ล่าช้ากว่ากำหนดจะถูกเพิกถอนโดยไม่มีการชดเชย กฎระเบียบดังกล่าวจะสร้างการ “ชำระล้าง” นักลงทุน ป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน และจัดการกับโครงการ “ที่ถูกระงับ”

โครงการ IFC One Saigon (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงไม่เสร็จสมบูรณ์หลังจากผ่านมา 17 ปี

มาตรการเข้มสกัดเก็งกำไรที่ดิน “ระงับ” โครงการ

โครงการ IFC One Saigon (เดิมชื่อ Saigon One Tower) ตั้งอยู่บน “ผืนแผ่นดินสีทอง” ตรงหัวมุมถนน Ham Nghi - Ton Duc Thang (เขต 1 นครโฮจิมินห์) ยังคงไม่เสร็จสมบูรณ์หลังจากกลับมาเปิดใหม่อย่างคึกคักในช่วงระยะเวลาสั้นๆ

IFC One Saigon เริ่มก่อสร้างเมื่อ 17 ปีที่แล้ว เนื่องจากมีการดำเนินการล่าช้าเป็นเวลา 5 ปี โดยก่อสร้างบนพื้นที่ 6,672 ตารางเมตร ประกอบไปด้วยชั้นใต้ดิน 5 ชั้น ชั้นเทคนิค 3 ชั้น และชั้นบน 41 ชั้น ในปี 2011 โครงการนี้จึงได้หยุดการก่อสร้างอย่างเป็นทางการ หลังจากการเปลี่ยนเจ้าของหลายครั้ง IFC One Saigon ก็ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ โครงการนี้ถูกตั้งชื่ออยู่ในรายชื่อโครงการที่ทำให้ภาพลักษณ์ของเมืองเสียหายซ้ำแล้วซ้ำเล่า

ตรงข้ามตลาดเบนถัน (HCMC) ตรงสถานีรถไฟฟ้าใต้ดินที่พลุกพล่านหมายเลข 1 มีบล็อกคอนกรีตหยาบๆ ชื่อว่า One Central Saigon (เดิมเรียกว่า The Spirit of Saigon) ที่นี่คือโครงการศูนย์การค้า ออฟฟิศ อพาร์ทเมนท์ ซูเปอร์อพาร์ทเมนท์ โรงแรมระดับ 6 ดาว พื้นที่รวมกว่า 8,500 ตร.ม. ตั้งอยู่บนที่ดินสี่เหลี่ยมเบนถั่น ในทำเลชั้นเยี่ยมใจกลางเขต 1 มี 4 อาคาร โครงการนี้ได้ผ่านเจ้าของหลายรายแล้ว แต่ยังไม่มีวันที่เสร็จสมบูรณ์

ในทำนองเดียวกัน โครงการ Lancaster Lincoln (เขต 4) ซึ่งลงทุนโดยบริษัท Trung Thuy Lancaster Limited เริ่มก่อสร้างในปี 2560 แต่หลังจากก่อสร้างใต้ดินแล้ว ก็ "หยุดชะงัก" ลง ในขณะเดียวกันโครงการ D-One Saigon (เขต Go Vap) ของบริษัท DHA ได้รับการอนุมัติในปี 2559 แต่จนถึงขณะนี้ ยังคงเป็นเพียงที่ดินว่างเปล่าเท่านั้น

ประเด็นใหม่ประการหนึ่งของกฎหมายที่ดินปี 2024 คือ การใช้มาตรการลงโทษกับโครงการที่เปลี่ยนวัตถุประสงค์ ยอมรับสิทธิการใช้ที่ดิน และรับการโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ในขณะที่กฎหมายฉบับก่อนหน้าใช้บังคับเฉพาะการเพิกถอนที่ดินอันเนื่องมาจาก การละเมิดโครงการที่ได้รับการจัดสรรที่ดินหรือเช่าที่ดินเท่านั้น

ข้างต้นเป็นเพียงกรณีตัวอย่างของโครงการบางส่วนที่ "ถูกระงับ" มานานหลายปีในนครโฮจิมินห์ พระราชบัญญัติที่ดิน พ.ศ. 2556 กำหนดว่า หลังจากการตัดสินใจเกี่ยวกับนโยบายการลงทุนได้รับการอนุมัติ โครงการจะมีระยะเวลาดำเนินการ 12 เดือน หรือ 24 เดือน หากได้รับการขยายเวลา หากไม่เป็นไปตามกำหนดเวลาดังกล่าว โครงการจะถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม การฟื้นฟูโครงการเหล่านี้ไม่ใช่เรื่องง่าย โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อบริษัทได้มีการลงทุนพื้นฐานบนที่ดินนั้นแล้ว

กฎหมายที่ดินปี 2024 (มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 สิงหาคม 2024) มีกฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นมากมาย ตัวอย่างเช่น โครงการลงทุนที่ไม่ได้ใช้งานเป็นเวลา 12 เดือนติดต่อกันนับจากวันที่ส่งมอบ หรือความคืบหน้าการใช้ที่ดินล่าช้ากว่าความคืบหน้าที่บันทึกไว้ในการตัดสินใจลงทุน 24 เดือน จะถูกเพิกถอน

กรณีที่ดินไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์หรือความคืบหน้าล่าช้ากว่ากำหนด ผู้ลงทุนจะได้รับการขยายเวลาไม่เกิน 24 เดือน และต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้กับรัฐเป็นจำนวนที่สอดคล้องกัน เมื่อพ้นกำหนดขยายเวลาแล้ว หากที่ดินนั้นไม่ได้ถูกนำไปใช้ประโยชน์ รัฐจะเรียกคืนที่ดินนั้นโดยไม่ต้องจ่ายค่าชดเชยที่ดิน ทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน และค่าใช้จ่ายในการลงทุนในที่ดิน

ต้องคำนึงถึงกรณี “เหตุสุดวิสัย” ด้วย

การฟื้นฟูโครงการที่ถูกระงับเพื่อฟื้นฟูทรัพยากรที่ดินถือเป็นสิ่งจำเป็น แต่ตามที่ผู้เชี่ยวชาญกล่าวไว้ จำเป็นต้องคำนึงถึงกรณีเหตุสุดวิสัย เช่น ขั้นตอนทางกฎหมายที่ใช้เวลานานหลายปี เนื่องจากธุรกิจเองก็ต้องการดำเนินกระบวนการทางกฎหมายให้เสร็จเร็วที่สุด เพื่อให้สามารถดำเนินการก่อสร้าง ขาย และกู้คืนเงินทุนได้

นายแองกัส ลิว ประธานกรรมการบริหารของบริษัท Gamuda Land Vietnam ให้สัมภาษณ์กับผู้สื่อข่าวหนังสือพิมพ์ Dau Tu ว่า กฎระเบียบการถมที่ดินสำหรับโครงการที่ไม่ได้รับการดำเนินการหลังจากช่วงเวลาขยายเวลาสิ้นสุดลงในกฎหมายที่ดินปี 2567 นั้นมีจุดมุ่งหมายเพื่อหลีกเลี่ยงการสิ้นเปลืองทรัพยากรที่ดิน แต่ในบางกรณีระยะเวลาการขยายเวลาอาจยาวนานขึ้น เช่น ในช่วงที่มีการระบาดของโควิด-19

จากประสบการณ์ทางธุรกิจของคุณเล ฮูเหงีย กรรมการผู้จัดการ บริษัท เล ถัน คอนสตรัคชั่น จำกัด กล่าวว่า ในความเป็นจริงมีกรณีเหตุสุดวิสัยอยู่มากมาย ตัวอย่างเช่น ธุรกิจไม่สามารถดำเนินการโครงการได้เนื่องจากขั้นตอนที่เกี่ยวข้องกับทางการล่าช้า ดังนั้น นาย Nghia กล่าวว่า กฎหมายที่ดินจำเป็นต้องเสริมและชี้แจงเนื้อหานี้ มิฉะนั้น ในหลายๆ กรณี ธุรกิจต่างๆ จะถูกฆ่าอย่าง "ไม่ยุติธรรม"

“ทันทีที่เรายื่นเอกสารโครงการ เราก็ต้องบันทึกระยะเวลาดำเนินการ แต่หลังจากที่การลงทุนได้รับการอนุมัติแล้ว เรายังไม่สามารถดำเนินการได้ในทันที เนื่องจากการยื่นขอใบอนุญาตการลงทุนและขั้นตอนอื่นๆ ใช้เวลานานหลายปี” นาย Nghia เปิดเผย

ประเด็นสำคัญสำหรับธุรกิจที่ต้องการดำเนินการโครงการในขณะที่ความคืบหน้าล่าช้ากว่ากำหนดคือ กฎหมายกำหนดเงื่อนไขการล่าช้าเนื่องจากเหตุสุดวิสัย เช่น ภัยธรรมชาติ การโจมตีของศัตรู และหากพิสูจน์ได้ว่าโครงการล่าช้าเนื่องจากความผิดของหน่วยงานหรือผู้ปฏิบัติหน้าที่สาธารณะก็จะไม่ถูกเพิกถอน อย่างไรก็ตาม ภาคธุรกิจยังแนะนำด้วยว่าในคำสั่งกำหนด ควรมีกฎระเบียบที่ละเอียดถี่ถ้วนมากขึ้น และบทลงโทษที่เฉพาะเจาะจงสำหรับบุคคลและองค์กรที่ก่อให้เกิดความล่าช้าของโครงการโดยอ้อม

ควบคู่ไปกับการปรับเกณฑ์ที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในกฎหมายที่ดินปี 2024 กฎหมายการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ยังมีการเปลี่ยนแปลงมากมายที่เกี่ยวข้องกับเงื่อนไขทางการเงินของนักลงทุน เช่น กิจการธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องมีทุนจดทะเบียนไม่น้อยกว่า 20% ของทุนจดทะเบียนรวม สำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดินน้อยกว่า 20 ไร่ ไม่น้อยกว่า 15% ของทุนจดทะเบียนรวม สำหรับโครงการที่มีขนาดการใช้ที่ดิน 20 ไร่ขึ้นไป และต้องแน่ใจว่ามีศักยภาพในการระดมทุนเพื่อดำเนินโครงการลงทุน

ในกรณีที่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์มีการดำเนินโครงการหลายโครงการพร้อมๆ กัน ต้องมีการจัดสรรทุนที่เพียงพอเพื่อให้ได้อัตราส่วนข้างต้นของแต่ละโครงการเพื่อให้สามารถดำเนินโครงการทั้งหมดได้ นอกจากนี้ พ.ร.บ.การประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ พ.ศ.2566 ยังกำหนดเงื่อนไขต่างๆ เช่น วงเงินสินเชื่อ พันธบัตรของบริษัท ฯลฯ ไว้ด้วย

ภายใต้กฎระเบียบที่เข้มงวดเช่นนี้ ธุรกิจต่างๆ จะต้องคำนวณอย่างรอบคอบก่อนเริ่มโครงการ เพื่อหลีกเลี่ยงการลงทุนที่ไม่มีประสิทธิภาพ โครงการหยุดชะงัก และการสูญเสียทรัพยากร

ที่มา: https://baodautu.vn/batdongsan/chan-dau-co-dat-du-an-treo-d220831.html