อพาร์ทเมนท์ราคาไม่แพงถือเป็นกลุ่มที่มีศักยภาพที่รอคอยนักลงทุน

ความต้องการมหาศาลจากความต้องการที่แท้จริง

ตามข้อมูลของ Savills ในช่วงปี 2562-2566 ราคาอสังหาริมทรัพย์ในฮานอยเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 6% ต่อปี และในนครโฮจิมินห์เพิ่มขึ้น 3% ต่อปี ในขณะที่รายได้ส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นเพียง 4% และ 3% ตามลำดับ ช่องว่างที่เพิ่มขึ้นนี้ทำให้การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเรื่องยากมากขึ้นกว่าเดิมสำหรับหลาย ๆ คน นอกจากนี้ อุปสรรคทางกฎหมาย ปัญหาของผู้พัฒนา และความล่าช้าในการออกนโยบายสนับสนุนที่อยู่อาศัยทำให้สถานการณ์มีความซับซ้อนมากขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาอย่างยั่งยืนมักมีกลุ่มผลิตภัณฑ์ที่หลากหลาย โดยเฉพาะผลิตภัณฑ์ระดับ B และ C อย่างไรก็ตาม ทั้งในฮานอยและโฮจิมินห์ซิตี้ อุปทานของที่อยู่อาศัยประเภทนี้กำลังขาดแคลนอย่างหนัก ความต้องการอพาร์ทเมนท์ประมาณ 50,000 ห้องต่อปี ซึ่งส่วนใหญ่มาจากคนที่มีรายได้ปานกลางและครัวเรือนที่มีคนหนุ่มสาว ยังไม่สามารถตอบสนองได้อย่างเต็มที่

กิจกรรมของกลุ่มอพาร์ตเมนท์ในนครโฮจิมินห์ (ภาพ: Savills)

นางสาวเกียง ฮวินห์ ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยและ S22M ของบริษัท Savills เปิดเผยว่าทั้งนครโฮจิมินห์และจังหวัดใกล้เคียง เช่น จังหวัดบิ่ญเซือง จังหวัดด่งนาย และจังหวัดลองอัน ต่างประสบปัญหาขาดแคลนที่อยู่อาศัย ในอนาคตอันใกล้นี้ นครโฮจิมินห์จะเผชิญกับโครงการระดับไฮเอนด์เพิ่มมากขึ้น ในขณะที่อุปทานที่อยู่อาศัยราคาประหยัดยังมีจำกัด

ในทางกลับกัน ฮานอยจะเน้นพัฒนาโครงการระดับ B ความไม่สมดุลนี้เกิดจากหลายปัจจัย เช่น การเติบโตของรายได้ กองทุนที่ดินที่มีจำกัด และต้นทุนที่ดินที่สูง รวมไปถึงขั้นตอนการบริหารที่ซับซ้อนในการออกใบอนุญาตโครงการพัฒนาใหม่

เนื่องจากการลงทุนของภาครัฐในโครงสร้างพื้นฐานคิดเป็นประมาณร้อยละ 6 ของ GDP รัฐบาลจึงได้ดำเนินโครงการขนาดใหญ่หลายโครงการ เช่น การสร้างถนน สะพาน สนามบิน และท่าเรือ ในขณะเดียวกัน นางสาวเกียง กล่าวว่า กฎหมายที่ดินที่แก้ไขใหม่ได้สร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับการดำเนินโครงการเหล่านี้

วัตถุประสงค์หลักของโครงการเหล่านี้คือการปรับปรุงการเชื่อมต่อการขนส่งระหว่างจังหวัดและเมือง ลดระยะทางทางภูมิศาสตร์และเวลาการเดินทาง โดยเฉพาะระหว่างศูนย์กลางเมืองและเขตชานเมือง ด้วยเหตุนี้จึงจะสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยต่อการพัฒนาเศรษฐกิจและสังคมและการดึงดูดการลงทุน

“โมเดลการพัฒนาที่เน้นการขนส่งสาธารณะ (TOD) ซึ่งโดยทั่วไปคือระบบรถไฟฟ้าใต้ดิน ได้รับการพิสูจน์แล้วว่ามีประสิทธิผลในการแก้ปัญหาการจราจรและการจัดหาที่อยู่อาศัย โดยการเน้นพัฒนาพื้นที่รอบ ๆ เส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้างจะเพิ่มขึ้น อำนวยความสะดวกในการเดินทางและการเชื่อมต่อระหว่างพื้นที่ ในเวลาเดียวกัน การใช้ประโยชน์จากกองทุนที่ดินตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินยังช่วยลดต้นทุนการลงทุน ส่งผลให้มีทางเลือกด้านที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสำหรับผู้คนมากขึ้น” ผู้เชี่ยวชาญของ Savills กล่าวเสริม

TOD model คือการสนับสนุนการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

ผู้เชี่ยวชาญ Giang Huynh กล่าวว่า เพื่อลดแรงกดดันต่อกองทุนที่ดินและต้นทุนในเมือง ฮานอยและโฮจิมินห์มีเป้าหมายที่จะขยายพื้นที่เมืองไปยังจังหวัดใกล้เคียง เช่น บิ่ญเซืองและบั๊กนิญ การลงทุนอย่างหนักในโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่งได้อำนวยความสะดวกให้กับกระบวนการนี้ ส่งผลให้เขตชานเมืองน่าดึงดูดใจสำหรับนักลงทุนและผู้อยู่อาศัยมากขึ้น

การผลักดันนโยบาย

ผู้เชี่ยวชาญของ Savills ยังกล่าวอีกว่าการประกาศใช้กฎหมายใหม่ เช่น กฎหมายที่ดิน 2024 กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ 2023 และกฎหมายที่อยู่อาศัย 2023 คาดว่าจะสร้างการเปลี่ยนแปลงเชิงบวกให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ กฎหมายฉบับใหม่เหล่านี้มีแนวโน้มที่จะปรับปรุงประสิทธิภาพการใช้ที่ดิน ลดความซับซ้อนของขั้นตอนการบริหารจัดการ และสร้างเงื่อนไขที่เอื้ออำนวยมากขึ้นสำหรับนักลงทุนในการเข้าร่วมในตลาด

“โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กฎหมายที่อยู่อาศัยปี 2023 ได้ทำให้กระบวนการซื้อและขายบ้านง่ายขึ้น และในขณะเดียวกันก็ได้กำหนดระเบียบข้อบังคับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการเป็นเจ้าของบ้านของชาวต่างชาติ ดังนั้น ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้ไม่เกิน 30% ของจำนวนอพาร์ตเมนต์ทั้งหมดในอาคาร และไม่เกิน 250 หลังในหนึ่งเขต ระยะเวลาการเป็นเจ้าของคือ 50 ปี และสามารถขยายออกไปได้ อย่างไรก็ตาม ในกรณีที่แต่งงานกับพลเมืองเวียดนาม ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของบ้านได้อย่างถาวร” นางเกียงกล่าว

เพื่อแก้ไขปัญหาการขาดแคลนที่อยู่อาศัยและป้องกันการเก็งกำไรที่ดิน กฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปี 2023 ได้นำกฎหมายที่ห้ามการแบ่งย่อยที่ดินที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่มาใช้ตั้งแต่วันที่ 31 มกราคม 2025 เป็นต้นไป ขณะเดียวกัน พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 ยังมีการปรับปรุงสำคัญ โดยมุ่งเน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยในเขตเมืองใหญ่

นอกจากนี้ กฎบังคับการสงวนพื้นที่ 20% สำหรับโครงการเชิงพาณิชย์ได้ถูกยกเลิกไปแล้ว ทำให้นักลงทุนมีโอกาสเปลี่ยนพื้นที่ดังกล่าวให้กลายเป็นโครงการบ้านพักอาศัยสังคม นักลงทุนในโครงการบ้านพักอาศัยสังคมจะได้รับสิทธิประโยชน์มากมาย เช่น การใช้ที่ดินฟรี ไม่ต้องจ่ายค่าเช่าที่ดิน และมีโอกาสเข้าถึงสินเชื่อที่มีอัตราดอกเบี้ยพิเศษ

โครงการบ้านจัดสรรสังคมยังเป็นที่ดินอุดมสมบูรณ์สำหรับนักลงทุนอีกด้วย

Savills ยังกล่าวอีกว่า การจะแก้ปัญหาด้านที่อยู่อาศัยที่เพียงพอและความสามารถในการซื้อของผู้คนได้นั้น เราจำเป็นต้องมีแนวทางแก้ไขที่ครอบคลุม โดยผสมผสานจุดแข็งของทั้งภาคส่วนสาธารณะและเอกชนเข้าด้วยกัน ไม่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถแก้ไขปัญหาที่น่าหนักใจนี้ได้

ในบริบทของงบประมาณรัฐที่จำกัดและอัตราดอกเบี้ยที่สูง การจัดหาเงินทุนสำหรับโครงการบ้านพักอาศัยของรัฐกำลังเผชิญกับความยากลำบากมากมาย ในขณะเดียวกัน ภาคเอกชนยังเผชิญกับแรงกดดันด้านเงินเฟ้อต่อต้นทุนปัจจัยการผลิตอีกด้วย ดังนั้นความร่วมมือที่มีประสิทธิผลระหว่างสองฝ่ายจึงเป็นเรื่องเร่งด่วน

เป้าหมายระดับโลกในการลดการปล่อยก๊าซคาร์บอนยังเพิ่มความเร่งด่วนให้กับปัญหาอีกด้วย ผู้ให้บริการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงสามารถช่วยบรรลุเป้าหมายเหล่านี้ได้โดยการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่หรือแปลงอสังหาริมทรัพย์ที่ไม่เหมาะสม เช่น สำนักงานว่างหรือศูนย์การค้าด้วยความช่วยเหลือของการวางแผนและข้อบังคับที่เอื้ออำนวย นอกจากนี้ การเพิ่มความหนาแน่นของอาคารและการวางแผนที่มีประสิทธิภาพจะมีบทบาทสำคัญในการจัดหาที่อยู่อาศัยราคาประหยัด

รัฐบาลเมืองควรมีแรงจูงใจที่แข็งแกร่งสำหรับเจ้าของที่ดินที่จะทำงานร่วมกันเพื่อสร้างพื้นที่ที่อยู่อาศัยยั่งยืนแห่งใหม่ โดยการใช้พื้นที่ให้เกิดประโยชน์สูงสุด ร่วมกับสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางและพื้นที่สีเขียว เราสามารถแก้ปัญหาที่อยู่อาศัยที่เร่งด่วนมากขึ้นได้บางส่วน การประสานงานอย่างใกล้ชิดระหว่างรัฐบาลและนักลงทุนจะเป็นกุญแจสำคัญในการนำแนวคิดเหล่านี้มาบรรลุผล

ที่มา: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html