กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม เสนอร่างวิธีประเมินราคาที่ดินใหม่ 4 วิธี

กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม อยู่ระหว่างการร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP ลงวันที่ 15 พฤษภาคม 2557 ของรัฐบาลว่าด้วยการควบคุมราคาที่ดิน และพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 10/2023/ND-CP ลงวันที่ 3 เมษายน 2566 ของรัฐบาลว่าด้วยการแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาที่ให้คำแนะนำการบังคับใช้กฎหมายที่ดิน

ปัจจุบัน ตามพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44/2014/ND-CP มีวิธีการประเมินราคาที่ดิน 5 วิธี รวมถึงวิธีการเปรียบเทียบโดยตรง วิธีการลบ; วิธีการรับรายได้; วิธีการหาค่าคงเหลือและวิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน

อย่างไรก็ตามในร่างดังกล่าว กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมได้เสนอวิธีการประเมินราคาที่ดินไว้ 4 วิธี

ประการแรก วิธีการเปรียบเทียบ ดำเนินการโดยการปรับราคาแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเดียวกันที่ได้โอนออกสู่ตลาดสำเร็จแล้ว ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน (แปลงที่ดินเปรียบเทียบ) โดยวิเคราะห์เปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

ประการที่สอง วิธีการคำนวณรายได้จะคำนวณโดยการหารรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย (r) ของเงินฝาก 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนาม (VND) ในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐเป็นเจ้าของทุนจดทะเบียนมากกว่าร้อยละ 50 ในจังหวัดเป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน (คำนวณจาก 1 มกราคม ถึง 31 ธันวาคม) ก่อนเวลาประเมินค่า

ประการที่สาม วิธีการส่วนเกินจะดำเนินการโดยนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่

ประการที่สี่ วิธีการปรับราคาที่ดินจะทำโดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะออกโดยคณะกรรมการประชาชนของจังหวัดและเมืองที่ดำเนินการโดยส่วนกลาง (คณะกรรมการประชาชนจังหวัด) โดยการเปรียบเทียบราคาที่ดินในบัญชีราคาที่ดินกับราคาที่ดินทั่วไปในท้องตลาด

เงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน

วิธีเปรียบเทียบใช้ในการกำหนดราคาที่ดินเมื่อมีแปลงที่ดินที่สามารถเปรียบเทียบได้ซึ่งมีการโอนกรรมสิทธิ์ในตลาดหรือชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินอย่างน้อย 3 แปลง เว้นแต่กรณีที่กำหนดไว้ในข้อ 2 และข้อ 3 และข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ 5 ข้อ 4 ข้อ 5

วิธีการพิจารณาจากรายได้นั้น ใช้ในการประเมินราคาที่ดินในการกำหนดรายได้และรายจ่ายจากการใช้ที่ดิน ยกเว้นกรณีที่กำหนดไว้ในข้อ 1 และข้อ 3 และข้อ 4 ข้อ 5 ข้อ 5 ข้อ 4 ข้อ 5

วิธีการส่วนเกินนั้นใช้กับการประเมินมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาอันเนื่องมาจากการเปลี่ยนแปลงจุดประสงค์การใช้ที่ดินหรือการเปลี่ยนแปลงการวางแผนเมื่อมีการกำหนดรายได้รวมจากการพัฒนาและต้นทุนการพัฒนารวม ยกเว้นกรณีที่กำหนดไว้ในข้อ 1 และข้อ 2 และข้อ a, b, c และ d ของข้อ 4 มาตรา 5

วิธีการปรับราคาที่ดินใช้วิธีคิดแบบสัมประสิทธิ์ในการกำหนดราคาที่ดินแปลงที่ดินและพื้นที่ดินในกรณีต่อไปนี้ คือ กรณีตามที่กำหนดไว้ในข้อ 4 มาตรา 114 และข้อ 3 มาตรา 189 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน การคำนวณค่าเช่าที่ดินรายปีกรณีรัฐให้เช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล; ราคาเริ่มต้นในการประมูลสิทธิการใช้ที่ดิน เมื่อรัฐจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินในกรณีที่แปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินนั้นได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแผนการก่อสร้างรายละเอียด ภายใต้กฎกระทรวงนี้ กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมเสนอทางเลือก 2 ประการ คือ

ตัวเลือกที่ 1 : กำหนดราคาที่ดินของแปลงที่ดินหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมินโดยมีมูลค่ารวมที่คำนวณตามราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินสำหรับบริเวณที่มีค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินไม่เกิน 90,000 ล้านบาท สำหรับเมืองศูนย์กลางการปกครอง ไม่เกิน 30,000 ล้านบาท สำหรับจังหวัดบนภูเขาและพื้นที่สูง ไม่เกิน 60,000 ล้านบาท สำหรับจังหวัดที่เหลือ ในกรณีที่กำหนดในข้อ b และ d วรรค 4 มาตรา 114 วรรค 2 มาตรา 172 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และกรณีคำนวณค่าเช่าที่ดินที่ชำระเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า เมื่อรัฐทำการเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินไปประมูล

ทางเลือกที่ 2 : กำหนดราคาที่ดินแปลงหรือเนื้อที่ที่ต้องการประเมิน เพื่อคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลในกรณีที่กำหนดไว้ในข้อ 4 ข้อ 2 มาตรา 114 มาตรา 172 วรรค 2 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน และกรณีคิดค่าเช่าที่ดินเป็นเงินก้อนเดียวตลอดระยะเวลาการเช่า เมื่อรัฐเช่าที่ดินโดยไม่นำสิทธิการใช้ที่ดินออกขายทอดตลาด

กำหนดราคาที่ดินเฉพาะเพื่อคำนวณค่าสินไหมทดแทนกรณีรัฐทวงคืนที่ดินในกรณีที่เข้าข่ายได้รับค่าสินไหมทดแทนตามบทบัญญัติแห่งกฎหมายที่ดินแต่ไม่สามารถใช้หลักเกณฑ์วิธีประเมินราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในวรรคหนึ่ง มาตรา 5 ได้

ภูมิปัญญา

แหล่งที่มา