การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหาและการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดิน

บ่ายวันที่ 7 สิงหาคม รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha เป็นประธานการประชุมทั้งแบบพบหน้าและออนไลน์เพื่อหารือเกี่ยวกับร่างพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกา 44/2014/ND-CP ของรัฐบาลเกี่ยวกับการควบคุมราคาที่ดิน

การประชุมครั้งนี้มีผู้นำและตัวแทนจากกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม กระทรวงการคลัง กระทรวงการวางแผนและการลงทุน กระทรวงความมั่นคงสาธารณะ กระทรวงการก่อสร้าง กระทรวงการตรวจสอบของรัฐ กระทรวงการตรวจเงินแผ่นดิน คณะกรรมการเศรษฐกิจของรัฐสภา กระทรวงการบริหารทุนของรัฐในรัฐวิสาหกิจ ตัวแทนจาก 22 จังหวัดและเมือง ผู้เชี่ยวชาญ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ หน่วยงานประเมินค่า...

การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องที่ดิน 1 — รองนายกรัฐมนตรีทราน ฮอง ฮา เป็นประธานการประชุม

นวัตกรรมการกำหนดราคาที่ดินแบบเจาะจงเพื่อให้มั่นใจว่าทรัพยากรที่ดินจะถูกปิดกั้น

ตามรายงานของกระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม มีวิธีการประเมินราคาที่ดินตามพระราชกฤษฎีกา 44 จำนวน 5 วิธี ได้แก่ การเปรียบเทียบโดยตรง การหักเงิน; รายได้; ส่วนเกิน; ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน โดยการประเมินราคาที่ดินโดยเฉพาะ ทำให้ราคาที่ดินเกือบจะเท่ากับราคาตลาด จำกัดการขาดทุนของงบประมาณแผ่นดิน และรับประกันสิทธิของผู้ที่มีที่ดินที่ถูกกู้คืนมา

อย่างไรก็ตาม หลังจากผ่านการบังคับใช้มานานกว่า 9 ปี กฎระเบียบบางประการเกี่ยวกับวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินได้เผยให้เห็นข้อจำกัดและข้อบกพร่อง บางท้องถิ่นยังมีความสับสนในการดำเนินการและส่งผลต่อความก้าวหน้าในการกำหนดราคาที่ดิน วิธีการกำหนดราคาที่ดินบางประการไม่เหมาะสมกับเงื่อนไขที่แท้จริงของข้อมูลตลาด สิทธิการใช้ที่ดินยังขาดความโปร่งใส และไม่เหมาะกับการบริหารจัดการราคาที่ดินของรัฐในบริบทของฐานข้อมูลราคาที่ดินที่ไม่สมบูรณ์ ข้อกำหนดเกี่ยวกับเนื้อหาและเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดินไม่เหมาะสมและไม่เฉพาะเจาะจงจนก่อให้เกิดกรณีที่มีการใช้หลักเกณฑ์ที่แตกต่างกันในการประเมินราคาที่ดินและให้ผลลัพธ์ที่แตกต่างกัน...

ดังนั้น จึงจำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกาแก้ไขและเพิ่มเติมมาตราต่างๆ ของพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 เพื่อเร่งดำเนินการกำหนดระเบียบเกี่ยวกับวิธีประเมินราคาที่ดิน คิดค้นวิธีการกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะ เพื่อให้แน่ใจว่าทรัพยากรที่ดินจะรวมกันเป็นหนึ่ง และในเวลาเดียวกัน ก็แนะนำให้ท้องถิ่นต่างๆ รวมกันเป็นหนึ่งเพื่อดำเนินการตามอำนาจหน้าที่ของคณะกรรมการประชาชนจังหวัดที่ให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยการจัดระเบียบองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น มติที่ 73/NQ-CP ลงวันที่ 6 พฤษภาคม 2566 ของรัฐบาล

การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องที่ดิน 2. — รองนายกรัฐมนตรี กล่าวว่า การละเมิดการประเมินราคาที่ดิน ส่วนใหญ่เกิดจากการใช้วิธีการที่ไม่ถูกต้องหรือใช้ข้อมูลนำเข้าที่ไม่เป็นกลาง โปร่งใส และไม่แม่นยำ

เสนอแนวทางแก้ไขเพื่อแก้ไขปัญหา ความยากลำบาก และอุปสรรคที่มีอยู่ในการทำงานประเมินราคาที่ดินในช่วงที่ผ่านมา โดยเฉพาะการทบทวนและปรับปรุงวิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน รวมถึงการรวมวิธีการหักลดหย่อนเข้าในวิธีการเปรียบเทียบ แก้ไขและเพิ่มเติมเนื้อหาบางส่วนของวิธีการส่วนเกินเพื่อลดปัจจัยสมมติฐานและเจตจำนงส่วนตัวของผู้ประเมิน ทำให้สะดวกต่อการจัดระเบียบและการดำเนินการ

กำหนดเงื่อนไขการใช้แต่ละวิธีประเมินค่าที่ดิน เพื่อให้การเลือกและการใช้แต่ละวิธีประเมินค่าที่ดินเป็นอันหนึ่งอันเดียวกัน; แหล่งที่มาของข้อมูลที่เก็บรวบรวมเพื่อนำไปใช้ในการประเมินราคาที่ดิน; การขยายกรณีการประยุกต์ใช้หลักการค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน...

นอกจากนี้ร่างพระราชกฤษฎีกายังได้เพิ่มบทบัญญัติว่า เมื่อใช้วิธีการเปรียบเทียบ วิธีรายได้ และวิธีส่วนเกิน จะต้องนำไปเปรียบเทียบกับผลลัพธ์ของการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะตามวิธีการค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินด้วย ขั้นตอนการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะกรณีคณะกรรมการประชาชนจังหวัดมอบอำนาจให้คณะกรรมการประชาชนอำเภอกำหนดราคาที่ดินเฉพาะ กรณีไม่ผ่านการคัดเลือกองค์กรที่ทำหน้าที่ให้คำปรึกษาเกี่ยวกับการประเมินราคาที่ดิน; การส่งต่อการประมวลผลสำหรับบางกรณี…

การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขข้อพิพาทเรื่องที่ดินในรูปที่ 3 — การประชุมมีการเชื่อมต่อผ่านระบบออนไลน์

ใช้การประเมินราคาที่ดินควบคู่กับการตรวจสอบอย่างเหมาะสม โดยยึดหลักความซื่อสัตย์และเป็นกลาง

ในการประชุม รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha กล่าวว่า ในอนาคตอันใกล้นี้ กฎหมายที่ดินฉบับแก้ไขจะผ่านโดยถือเป็นพื้นฐานทางกฎหมายที่สำคัญสำหรับการจัดทำฐานข้อมูลราคาที่ดิน และการสร้างแผนที่มูลค่าที่ดินเพื่อเป็นพื้นฐานสำหรับการใช้ทุกวิธีการประเมินราคา

ในอนาคตอันใกล้นี้ หน่วยงานจัดการและหน่วยที่ปรึกษาการประเมินค่าจะต้องตกลงกันเกี่ยวกับวิธีการเลือกและนำวิธีการประเมินค่าที่ดินไปใช้ร่วมกับการตรวจสอบที่เหมาะสม โดยต้องมั่นใจถึงความซื่อสัตย์ เป็นกลาง “ใกล้เคียง ถูกต้อง และสอดคล้องกับมูลค่าตลาด” พึ่งพาเจตจำนงส่วนบุคคลน้อยลง “ได้รับความไว้วางใจจากหน่วยงานจัดการ หน่วยที่ปรึกษา หน่วยงานประเมินค่าที่ดิน และหน่วยงานบังคับใช้กฎหมาย”

รองนายกรัฐมนตรี Tran Hong Ha กล่าวว่า การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหา อุปสรรค และการละเมิดที่เกี่ยวข้องกับที่ดินในปัจจุบัน การแก้ไขพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 44 จำเป็นต้องมีวิธีการที่ถูกต้อง พื้นฐานทางวิทยาศาสตร์และทางปฏิบัติ

หลายประเทศทั่วโลกใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่ดิน (การเปรียบเทียบ รายได้ ส่วนเกิน) ซึ่งข้อมูลและข้อมูลอินพุตในตลาดที่ดินถือเป็นฐานสำคัญสำหรับการใช้วิธีการประเมินมูลค่าที่แม่นยำ วิธีการประเมินค่าแต่ละวิธีจะถูกนำมาใช้โดยสอดคล้องกับเงื่อนไขข้อมูลและข้อมูลอินพุตของแปลงที่ดินแต่ละแปลง

การประเมินราคาที่ดินเป็นประเด็นสำคัญในการแก้ไขปัญหาการละเมิดสิทธิที่ดินในรูปที่ 4 — ผู้เชี่ยวชาญที่เข้าร่วมประชุม

รองนายกรัฐมนตรีมอบหมายให้กระทรวงทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมประสานงานกับกระทรวงการคลัง กระทรวงก่อสร้าง กระทรวง หน่วยงาน สมาคมต่างๆ อย่างใกล้ชิด เพื่อชี้แจงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขในการรวบรวมข้อมูลและข้อมูลนำเข้าแต่ละแปลงที่ดินและโครงการเฉพาะ เพื่อเป็นฐานในการเลือกใช้วิธีประเมินที่เหมาะสมที่สุด หลีกเลี่ยงความไม่แน่นอนและความลำเอียง

“เกณฑ์ข้อมูลนำเข้าต้องมีความสอดคล้อง โปร่งใส เปิดเผย เรียบง่าย และเป็นไปได้ เพื่อใช้เป็นพื้นฐานสำหรับการใช้หลักเกณฑ์ประเมินราคาที่เหมาะสม” รองนายกรัฐมนตรีกล่าว พร้อมขอให้หน่วยงานร่างชี้แจงอำนาจหน้าที่ของหน่วยงานจัดการ องค์กรที่ปรึกษาการประเมินราคา สภาการประเมินราคา ฯลฯ ในขั้นตอนการดำเนินการประเมินราคาที่ดิน

รองนายกรัฐมนตรี กล่าวด้วยว่า แม้ว่าร่างกฎหมายที่ดินแก้ไขจะผ่านเพื่อให้สามารถใช้การประเมินราคาที่ดินตามเขตมูลค่าได้ก็ตาม แต่ยังคงต้องใช้การประเมินราคาด้วยวิธีอื่นในพื้นที่ที่ยังไม่ได้รวบรวมข้อมูลที่ดินตามเขตมูลค่าครบถ้วน สำหรับท้องถิ่นที่ติดตามความผันผวนของราคาในตลาดที่ดินในท้องถิ่นอย่างใกล้ชิด อาจใช้วิธีการในการกำหนดมูลค่าตามโซนมูลค่าได้

แหล่งที่มา