วิธีการประเมินมูลค่าที่ดินมีการควบคุมอย่างไร?

หลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการประเมินราคาที่ดิน

ประธานสภานิติบัญญัติแห่งชาติ นายเวือง ดิงห์ ฮิว ลงนามรับรองการประกาศใช้พระราชบัญญัติที่ดิน (พระราชบัญญัติเลขที่ 31/2024/QH15) กฎหมายที่ดิน (แก้ไขเพิ่มเติม) กำหนดระบบการเป็นเจ้าของที่ดิน อำนาจและความรับผิดชอบของรัฐที่เป็นตัวแทนของประชาชนในการเป็นเจ้าของที่ดินทั้งหมดและจัดการที่ดินอย่างเท่าเทียมกัน ระบบการจัดการและการใช้ที่ดิน สิทธิและภาระผูกพันของพลเมืองและผู้ใช้ที่ดินเกี่ยวกับที่ดินภายในอาณาเขตของเวียดนาม

โดยเฉพาะอย่างยิ่งมาตรา 158 กำหนดหลักการ หลักเกณฑ์ และวิธีการในการประเมินราคาที่ดินไว้ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการประเมินราคาที่ดินจะต้องยึดถือหลักการดังต่อไปนี้: วิธีการประเมินราคาที่ดินตามหลักตลาด; ปฏิบัติตามวิธีการ ลำดับ และขั้นตอนการประเมินราคาที่ดินให้ถูกต้อง; ให้มีความซื่อสัตย์ สุจริต เป็นกลาง เปิดเผย และโปร่งใส ให้มั่นใจว่ามีความเป็นอิสระระหว่างองค์กรที่ปรึกษาการกำหนดราคาที่ดิน คณะกรรมการประเมินราคาที่ดิน คณะกรรมการประเมินราคาที่ดินเฉพาะ และหน่วยงานหรือบุคคลที่มีอำนาจในการตัดสินใจเกี่ยวกับราคาที่ดิน เพื่อให้เกิดความสมดุลของผลประโยชน์ระหว่างรัฐ ผู้ใช้ที่ดิน และนักลงทุน

หลักการประเมินราคาที่ดิน ประกอบด้วย วัตถุประสงค์การใช้ที่ดินในการประเมิน คำศัพท์การใช้ที่ดิน สำหรับที่ดินเกษตรกรรมที่รัฐจัดสรรให้ครัวเรือนและบุคคลตามโควตาจัดสรรที่ดินเกษตรกรรม ที่ดินเกษตรกรรมที่อยู่ในโควตารับโอนสิทธิการใช้ที่ดิน ไม่ยึดตามเงื่อนไขการใช้ที่ดินดังนี้; กรอกข้อมูลเพื่อประเมินราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดิน; ปัจจัยอื่นๆ ที่มีผลต่อราคาที่ดิน ได้แก่ บทบัญญัติของกฎหมายที่เกี่ยวข้องในขณะประเมินราคาที่ดิน

เสวนา - กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) : วิธีการประเมินที่ดินมีการควบคุมอย่างไร ? — การประเมินราคาที่ดินจะต้องดำเนินไปด้วยความซื่อสัตย์ เป็นกลาง มีการเปิดเผยต่อสาธารณะ โปร่งใส... (ภาพ: หู ทัง)

ข้อมูลนำเข้าสำหรับการประเมินราคาที่ดินตามวิธีการประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในข้อ 3 วรรค 2 แห่งมาตรานี้ ได้แก่ ราคาที่ดินที่บันทึกอยู่ในฐานข้อมูลที่ดินแห่งชาติ และฐานข้อมูลราคากลางของประเทศ ราคาที่ดินระบุไว้ในสัญญาโอนสิทธิการใช้ที่ดิน; ราคาประมูลสิทธิการใช้ที่ดินหลังจากชำระภาระผูกพันทางการเงินแล้ว; ราคาที่ดินที่เก็บรวบรวมโดยการสืบสวนและสำรวจในกรณีที่ไม่มีข้อมูลราคาที่ดินตามที่กำหนดไว้ในข้อ ก และข้อ ข ของข้อนี้ ข้อมูลรายรับ รายจ่าย รายได้จากการใช้ที่ดิน

วิธีการประเมินราคาที่ดิน ได้แก่ วิธีการเปรียบเทียบ โดยนำราคาที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันมาปรับราคา ความคล้ายคลึงกันบางประการของปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาด การชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินในกรณีที่ผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ชนะการประมูลกำหนด โดยวิเคราะห์และเปรียบเทียบปัจจัยที่มีผลต่อราคาที่ดินหลังจากหักมูลค่าทรัพย์สินที่ติดมากับที่ดิน (ถ้ามี) ออกแล้ว เพื่อกำหนดราคาแปลงที่ดินที่จะประเมิน

วิธีการสร้างรายได้จะดำเนินการโดยนำรายได้สุทธิเฉลี่ยต่อปีต่อพื้นที่ดินหารด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝากออมทรัพย์เฉลี่ย 12 เดือนเป็นเงินดองเวียดนามในธนาคารพาณิชย์ที่รัฐบาลถือหุ้นมากกว่า 50% ของทุนจดทะเบียนหรือหุ้นที่มีสิทธิออกเสียงทั้งหมดในพื้นที่จังหวัดเป็นเวลา 03 ปีติดต่อกันจนถึงสิ้นไตรมาสล่าสุดโดยมีข้อมูลก่อนเวลาประเมินมูลค่าที่ดิน

วิธีการส่วนเกินดำเนินการโดยนำรายได้รวมจากการพัฒนาที่ประมาณการไว้ลบด้วยต้นทุนการพัฒนาที่ประมาณการไว้ทั้งหมดของแปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินตามการใช้ที่ดินที่มีประสิทธิภาพสูงสุด (ค่าสัมประสิทธิ์การใช้ที่ดิน ความหนาแน่นของการก่อสร้าง จำนวนชั้นสูงสุดของอาคาร) ตามผังการใช้ที่ดินและแผนการก่อสร้างโดยละเอียดที่ได้รับการอนุมัติจากหน่วยงานที่มีอำนาจ

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดินทำได้โดยการคูณราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินด้วยค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดิน ค่าสัมประสิทธิ์การปรับราคาที่ดินจะพิจารณาจากการเปรียบเทียบราคาที่ดินในรายการราคาที่ดินกับราคาที่ดินตลาด

กรณีและเงื่อนไขการใช้หลักเกณฑ์การประเมินราคาที่ดิน กำหนดไว้ดังนี้ ใช้หลักเกณฑ์การเปรียบเทียบประเมินราคากรณีที่มีแปลงที่ดินที่มีวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินเหมือนกันอย่างน้อย 03 แปลง มีปัจจัยที่ส่งผลต่อราคาที่ดินที่โอนในตลาดมีความคล้ายคลึงกันบางประการ ชนะการประมูลสิทธิการใช้ที่ดินโดยผู้ชนะการประมูลได้ปฏิบัติตามภาระผูกพันทางการเงินตามที่ศาลตัดสินให้เป็นผู้ชนะการประมูลแล้ว

วิธีพิจารณาจากรายได้ นำมาใช้ในการประเมินราคาในกรณีที่ที่ดินหรือที่ดินเพื่อการเกษตรหรือที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตรมิใช่ที่ดินสำหรับที่อยู่อาศัย และที่ดินหรือที่ดินที่จะประเมินราคาไม่เข้าเงื่อนไขในการใช้หลักเกณฑ์เปรียบเทียบ แต่สามารถกำหนดรายรับและรายจ่ายจากการใช้ที่ดินได้ตามวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินที่ต้องการประเมินราคา

วิธีการส่วนเกินนำมาประยุกต์ใช้กับมูลค่าที่ดินและพื้นที่ดินสำหรับโครงการลงทุนที่ไม่ตรงตามเงื่อนไขในการใช้วิธีการเปรียบเทียบหรือวิธีการหารายได้ แต่สามารถประมาณรายได้การพัฒนารวมและต้นทุนการพัฒนารวมของโครงการได้

วิธีการปรับค่าสัมประสิทธิ์ราคาที่ดิน นำมาใช้เพื่อกำหนดค่าชดเชยโดยเฉพาะกรณีที่รัฐเรียกคืนที่ดินในกรณีเรียกคืนแปลงที่ดินที่อยู่ติดกันหลายแปลงซึ่งมีวัตถุประสงค์การใช้อย่างเดียวกันและมีราคาที่ดินระบุไว้ในบัญชีราคาที่ดินแล้ว แต่ไม่ตรงตามเงื่อนไขการใช้เกณฑ์เปรียบเทียบ

วิธีการประเมินราคาที่ดินที่กำหนดไว้ในวรรค 5 ของบทความนี้ใช้เพื่อกำหนดราคาที่ดินโดยเฉพาะและพัฒนาตารางราคาที่ดิน ในกรณีที่ใช้วิธีการประเมินราคาที่ดินตามข้อ ก ข และ ง วรรค 5 แห่งข้อนี้ในการกำหนดราคาที่ดินเฉพาะรายการ และผลลัพธ์ที่ได้ต่ำกว่าราคาที่ดินในตารางราคาที่ดิน ให้ใช้ราคาที่ดินในตารางราคาที่ดินแทน

การเลือกวิธีการประเมินราคาที่ดินนั้นจะได้รับการเสนอโดยองค์กรที่ดำเนินการประเมินราคาที่ดิน และตัดสินใจโดยสภาประเมินราคาที่ดินเฉพาะแห่ง

กฎเกณฑ์ราคาที่ดิน

มาตรา 159 แห่งพระราชบัญญัติที่ดิน กำหนดบัญชีราคาที่ดินไว้ ดังนั้นบัญชีราคาที่ดินจึงใช้ในกรณีต่อไปนี้: การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินเมื่อรัฐยอมรับสิทธิการใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล การเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินของครัวเรือนและบุคคล คำนวณค่าเช่าที่ดินเมื่อรัฐเช่าที่ดินและเก็บค่าเช่าที่ดินรายปี;

การคำนวณภาษีการใช้ที่ดิน; การคำนวณภาษีเงินได้จากการโอนสิทธิการใช้ที่ดินสำหรับครัวเรือนและบุคคลธรรมดา การคำนวณค่าธรรมเนียมในการบริหารจัดการและการใช้ที่ดิน; การคำนวณค่าปรับทางปกครองสำหรับการละเมิดในภาคที่ดิน คำนวณค่าสินไหมทดแทนให้แก่รัฐสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการจัดการและการใช้ที่ดิน

เสวนา - กฎหมายที่ดิน (แก้ไข) : วิธีการประเมินที่ดินมีการควบคุมอย่างไร ? (รูปที่ 2) — ราคาที่ดินแบ่งตามพื้นที่และที่ตั้ง (ภาพ : หูถัง)

การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินและค่าเช่าที่ดิน เมื่อรัฐรับรองสิทธิการใช้ที่ดินในรูปแบบการจัดสรรที่ดินพร้อมเก็บค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดิน สัญญาเช่าที่ดินพร้อมเก็บค่าเช่าที่ดินครั้งเดียวตลอดอายุการเช่าสำหรับครัวเรือนและบุคคล

คำนวณราคาเริ่มต้นในการขายทอดตลาดสิทธิการใช้ที่ดินเมื่อรัฐจัดสรรที่ดินหรือให้เช่าที่ดินกรณีที่แปลงที่ดินหรือพื้นที่ดินนั้นได้มีการลงทุนในโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคตามแผนการก่อสร้างโดยละเอียด; การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกรณีจัดสรรที่ดินโดยไม่ประมูลสิทธิการใช้ที่ดินให้แก่ครัวเรือนและบุคคล การคำนวณค่าธรรมเนียมการใช้ที่ดินกรณีขายบ้านพักอาศัยของรัฐให้ผู้เช่า

รายการราคาที่ดินจะจัดทำตามพื้นที่และทำเลที่ตั้ง สำหรับพื้นที่ที่มีแผนที่ทะเบียนที่ดินดิจิทัลและฐานข้อมูลราคาที่ดิน ให้สร้างตารางราคาที่ดินสำหรับที่ดินแต่ละแปลงตามโซนมูลค่าและแปลงที่ดินมาตรฐาน

คณะกรรมการประชาชนระดับจังหวัดจะจัดทำบัญชีราคาที่ดินฉบับแรกที่จะประกาศและบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม พ.ศ. 2569 และส่งให้สภาประชาชนระดับเดียวกันพิจารณาตัดสินใจ ในแต่ละปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดมีหน้าที่นำเสนอต่อสภาประชาชนจังหวัดเพื่อพิจารณาปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดิน เพื่อประกาศและนำไปใช้ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคมของปีถัดไป

กรณีมีความจำเป็นต้องปรับปรุง แก้ไข หรือเพิ่มเติมบัญชีราคาที่ดินในรอบปี คณะกรรมการประชาชนจังหวัดจะเป็นผู้รับผิดชอบนำเสนอให้สภาประชาชนจังหวัดพิจารณาตัดสินใจ

หน่วยงานจัดการที่ดินประจำจังหวัดมีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ความช่วยเหลือคณะกรรมการประชาชนประจำจังหวัดในการจัดระเบียบการจัดทำ ปรับปรุง แก้ไข และเสริมบัญชีราคาที่ดิน ในระหว่างขั้นตอนการดำเนินการ หน่วยงานบริหารที่ดินจังหวัดจะได้รับอนุญาตให้จ้างองค์กรที่ปรึกษาราคาที่ดินเพื่อพัฒนา ปรับปรุง แก้ไข และเพิ่มเติมบัญชีราคา ที่ดิน

แหล่งที่มา