การใช้เงินนับพันล้านเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กที่ยังไม่ 'เกิด' ก็ไม่ต่างจากการเช่าระยะยาว

นาย Pham Duc Toan กรรมการผู้จัดการใหญ่ บริษัท อีซี เรียลเอสเตท อินเวสเมนท์ แอนด์ ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (EZ Property) เปิดเผยว่า ปัจจุบันมินิอพาร์ตเมนต์ยังเป็นเพียงแนวคิดแลกเปลี่ยนของประเภทที่อยู่อาศัยที่ไม่มีกฎหมายควบคุม เพราะฉะนั้นหลายคนถึงยอมทุ่มเงินนับพันล้านเพื่อซื้อแต่ก็ยังไม่มีความหมายถึงการเป็นเจ้าของ เป็นเพียงการเช่าอพาร์ทเมนท์ของตัวเองเท่านั้น

ตามที่นักวิเคราะห์กล่าวไว้ มินิอพาร์ทเมนท์ไม่มีฐานทางกฎหมายที่จะได้รับการรับรองให้เป็นประเภทของที่อยู่อาศัยเพื่อการขาย ในความเป็นจริง บุคคลส่วนใหญ่มักจะซื้อที่ดินด้วยตนเอง จากนั้นจึงยื่นขอใบอนุญาตเพื่อสร้างบ้านแต่ละหลัง และแบ่งบ้านออกเป็นอพาร์ตเมนต์อิสระเพื่อขาย

นี่เป็นข้อตกลงทางแพ่ง ไม่ใช่สัญญาซื้อขาย เนื่องจากไม่มีข้อกำหนดเกี่ยวกับการขายทรัพย์สินส่วนหนึ่งส่วนใด

นายโตนยกตัวอย่างบุคคลหนึ่งที่มีที่ดินเปล่าขนาดกว้างประมาณ 200 - 300 ตร.ม. การก่อสร้างอาคารสูงและการขายห้องชุด เจ้าของห้องชุดเหล่านี้จะไม่ได้รับอนุญาตให้มีสมุดปกแดงแยกกัน แต่ชื่อของพวกเขาจะถูกแบ่งปันไว้ในสมุดปกแดงเล่มเดียวในรูปแบบของทรัพย์สินที่แบ่งปันกัน

“ ดังนั้นแม้ว่าเจ้าของอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจะใช้เงินนับพันล้านเพื่อซื้อบ้าน แต่พวกเขาไม่ได้รับใบรับรองแยกต่างหาก พวกเขามีเพียงสมุดปกแดงถ่ายเอกสารที่ใช้สำหรับทั้งอาคารเท่านั้น ไม่ต่างจากการเช่าบ้าน ” นายโทอันกล่าว

มินิอพาร์ทเมนต์ที่ไม่มีหนังสือปกแดงจะมีความเสี่ยงมากสำหรับผู้ซื้อ (ภาพประกอบ: กงเฮียว)

ทนายความ Nguyen Thi Minh Thu - Hop Nhat Law Company Limited แห่งสมาคมทนายความ ฮานอย ซึ่งมีความเห็นตรงกัน กล่าวว่า กฎหมายที่ใช้อยู่ในปัจจุบันไม่ได้มีแนวคิดเรื่องอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก เนื่องจากไม่มีการบันทึกว่ารูปแบบนี้เป็นประเภทโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์ ดังนั้นมินิอพาร์ทเมนท์จึงยังคงถือเป็นบ้านเดี่ยว ผู้ซื้อจะไม่ได้รับใบรับรองแยกต่างหาก แต่จะได้รับเพียงใบรับรองสำหรับอาคารทั้งหมดเท่านั้น

ตามบทบัญญัติของมาตรา 6 วรรค 2 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 99/2015/ND-CP ของ รัฐบาล ที่ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกฎระเบียบโดยละเอียดและการบังคับใช้มาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยปี 2014 องค์กรและครัวเรือนแต่ละหลังที่มีที่อยู่อาศัยที่จัดตั้งขึ้นอย่างถูกกฎหมาย รวมถึงบ้านเดี่ยวที่ออกแบบและสร้างด้วยหลายชั้นและหลายอพาร์ทเมนต์ที่มีพื้นที่ขั้นต่ำ 30 ตร.ม. ขึ้นไป ออกแบบในรูปแบบปิดที่เป็นไปตามข้อกำหนดของอาคารอพาร์ทเมนต์ จะต้องได้รับหนังสือรับรองการเป็นเจ้าของจากหน่วยงานของรัฐที่มีอำนาจหน้าที่ให้กับเจ้าของอพาร์ทเมนต์แต่ละแห่งเพื่อรับประกันสิทธิและผลประโยชน์ที่ถูกต้องตามกฎหมายของเจ้าของ

ในกรณีที่เจ้าของขาย เช่า บริจาค หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์ในบ้านหลังนี้ให้กับองค์กร ครัวเรือน หรือบุคคลอื่นที่มีสิทธิ์เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยในเวียดนาม สิทธิในการใช้ที่ดินที่ติดอยู่กับบ้านหลังนี้จะตกเป็นของการใช้ร่วมกันของบุคคลที่ซื้อ เช่า รับของขวัญ หรือสืบทอดอพาร์ทเมนท์นั้น

“ ดังนั้น สำหรับประเภทมินิอพาร์ทเมนท์ - ที่พักเดี่ยว หากตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองให้แต่ละอพาร์ทเมนท์ หากมินิอพาร์ทเมนท์ไม่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนด จะมีการออกใบรับรองเพียงใบเดียวสำหรับทั้งอาคาร และอาจมีชื่อเจ้าของร่วมด้วย” ทนายความทู กล่าว

ตามคำกล่าวของนางสาวทู ระบุว่า ขณะนี้อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กส่วนใหญ่ในฮานอยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขในการออกใบรับรองให้อพาร์ทเมนท์แต่ละแห่ง ดังนั้นผู้ซื้อมินิอพาร์ตเมนต์จะไม่ได้รับหนังสือปกแดง แต่จะเก็บเพียงสำเนาหนังสือปกแดงเท่านั้น ซึ่งไม่สามารถใช้เป็นหลักประกันในการกู้เงินจากธนาคารเพื่อวัตถุประสงค์ทางธุรกิจได้

อพาร์ทเมนท์ขนาดเล็กจำนวนมากตั้งอยู่ลึกเข้าไปในซอยและไม่เป็นไปตามข้อกำหนดของ PCC (ภาพ : กงเฮียว)

ในส่วนของความถูกต้องตามกฎหมายของมินิอพาร์ทเมนท์ นายเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ (HoREA) กล่าวว่า ปัจจุบัน กฎหมายได้ระบุถึงมินิอพาร์ทเมนท์ไว้เฉพาะในรูปแบบของที่อยู่อาศัยส่วนตัวราคาถูกเท่านั้น แต่ยังไม่มีแนวคิดเรื่องมินิอพาร์ทเมนท์แต่อย่างใด

นายโจว กล่าวว่า พระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 และพระราชกฤษฎีกา 90/2549/ND-CP ไม่มีกฎหมายใดๆ ที่อนุญาตให้ "พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลและครอบครัว" ที่ออกแบบในสไตล์อพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มีหลายชั้น และมีอพาร์ตเมนต์หลายแห่งในเขตเมือง การพัฒนาที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคลและครอบครัวจะต้องสอดคล้องกับการวางแผน มีใบอนุญาตก่อสร้างแล้ว; จะต้องมั่นใจถึงข้อกำหนดการเชื่อมต่อกับระบบโครงสร้างพื้นฐานทางเทคนิคทั่วไปของเมือง

ในปีพ.ศ. 2553 เมื่อมีพระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP เข้ามาแทนที่พระราชกฤษฎีกา 90/2006/ND-CP ซึ่งได้อนุญาตให้ "พัฒนาที่อยู่อาศัยของแต่ละบุคคลและครอบครัว" ซึ่งออกแบบเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็ก มีหลายชั้น และมีอพาร์ตเมนต์เล็กๆ จำนวนมากในเขตเมือง

“ ข้อบังคับนี้ไม่เหมาะสมและขัดต่อกฎหมายที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2548 เมื่อพระราชกฤษฎีกา 71/2010/ND-CP ยังเป็นร่าง กระทรวงการเคหะและคณะกรรมการประชาชนนครโฮจิมินห์ได้แสดงความคิดเห็นและเสนอให้ไม่อนุญาตให้ “พัฒนาที่อยู่อาศัยส่วนบุคคลสำหรับครัวเรือนและบุคคล” ซึ่งออกแบบเป็นอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กที่มีหลายชั้นและหลายอพาร์ตเมนต์ในเขตเมือง โดยกังวลว่าจะนำไปสู่การก่อสร้างที่ผิดกฎหมาย ไม่ได้รับอนุญาต และไม่ได้รับอนุญาต ขัดขวางการวางแผน และเพิ่มแรงกดดันต่อระบบโครงสร้างพื้นฐานในเขตเมือง

นี่เป็นพื้นฐานทางกฎหมายสำหรับการพัฒนาอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และถูกนำมาใช้เพื่อสร้างอาคารอพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กอย่างผิดกฎหมาย " นาย Chau กล่าว

เนื่องจากไม่ได้ “เกิดมา” และ “กำลังหลบเลี่ยงกฎหมาย” ด้วยการก่อสร้างอย่างผิดกฎหมาย นอกจากจะผิดแผนแล้ว มินิอพาร์ทเมนท์ยังเพิ่มความกดดันให้กับระบบโครงสร้างพื้นฐานในเมือง ไม่รับประกันความปลอดภัยจากอัคคีภัย และจึงไม่ตรงตามเงื่อนไขในการออกหนังสือปกแดงให้กับผู้ซื้อ

ตามที่ทนายความ Nguyen Quang Ngoc กรรมการบริษัทกฎหมาย Thien Viet International Law Firm (VIETSKY) กล่าว การไม่มีหนังสือปกแดงทำให้ผู้ที่ซื้ออพาร์ตเมนต์ขนาดเล็กจำนวนมากรู้สึกเหมือนกับว่าตนเช่าบ้านของตัวเอง เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ไม่ได้รับใบรับรอง จึงหมายความว่าผู้ซื้อไม่มีสิทธิในการเป็นเจ้าของตามกฎหมาย และไม่สามารถจำนองหรือใช้เป็นเงินทุนเมื่อจำเป็นระหว่างการใช้งานได้

โดยเฉพาะอย่างยิ่ง ในกรณีที่มีการเวนคืนที่ดินของโครงการเพื่อเคลียร์พื้นที่ สิทธิของผู้ซื้อจะได้รับผลกระทบอย่างมากและจะขึ้นอยู่กับผู้ขายเป็นอย่างมากเนื่องจากผู้ขายจะเข้าร่วมในฐานะบุคคลที่เป็นเจ้าของทรัพย์สินที่กำลังถูกเวนคืน

ดังนั้น จึงชัดเจนว่าผู้ซื้อใช้เงินเป็นพันล้านดองเพื่อซื้ออพาร์ทเมนท์ แต่ในความเป็นจริงแล้ว พวกเขาสามารถอาศัยอยู่ได้เพียงในนั้นเท่านั้น และสิทธิในการเป็นเจ้าของและกำจัดทรัพย์สินนั้นก็มีจำกัดมาก ผู้ซื้อบ้านก็ไม่ต่างจากผู้เช่าระยะยาวที่จ่ายเงินเป็นจำนวนมากและอยู่อาศัยในระยะยาว

เจา อันห์

แหล่งที่มา