อสังหาฯ : ตลาด 'ตื่นเต้น' ราคาอพาร์ตเมนท์ยังมีโอกาสขึ้น เตือนภัยไข้ที่ดินเสมือนจริงตามข้อมูลการควบรวมกิจการ นโยบายล่าสุดที่มีผล

มูลค่าอสังหาริมทรัพย์ต้องมีรากฐานจึงจะเพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืนได้ ซึ่งหมายถึงจะต้องมีการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมไปพร้อมๆ กัน (ที่มา : ทานเนียน)

เตือน “ไข้แผ่นดินเสมือนจริง” หลังมีข้อมูลการควบรวมจังหวัดและเมือง

ล่าสุด หน่วยงานในพื้นที่ได้ออกคำเตือนประชาชนให้ระมัดระวังข้อมูลที่ไม่เป็นทางการเกี่ยวกับการควบรวมกิจการระหว่างจังหวัดและเมือง และให้รายงานข่าวลือเท็จ การเก็งกำไรราคา และการจัดการตลาดไปยังหน่วยงานในพื้นที่

ล่าสุดจังหวัดและเมืองใกล้เคียงฮานอยประสบภาวะผันผวนเนื่องมาจากข่าวลืออย่างไม่เป็นทางการที่เกี่ยวข้องกับการวางแผนและการรวมจังหวัดและเมืองเข้าด้วยกัน โดยราคาที่ดินในหลายพื้นที่เพิ่มขึ้นประมาณ 20%

ตำรวจภูธรไทบิ่ญ เพิ่งออกคำเตือนนักลงทุนให้อยู่ในความสงบและอย่าเชื่อข่าวลือเรื่องการควบรวมหน่วยงานบริหาร หากตรวจพบการฉ้อโกงหรือการจัดการตลาด นักลงทุนควรแจ้งหน่วยงานตำรวจที่ใกล้ที่สุดทันที

กรมก่อสร้าง จังหวัดฟู้เถาะ ยังได้ออกคำเตือนถึงความเสี่ยงไข้เลือดออกในพื้นที่ด้วย กรมฯ กล่าวว่า จนถึงขณะนี้ ปริมาณธุรกรรมบนระบบแลกเปลี่ยนยังคงจำกัด ราคาที่ดินที่สูงอาจเป็นกลอุบายของนายหน้าที่ดินเพื่อ "เพิ่มราคา"

ล่าสุดทางจังหวัดบั๊กซางยังได้แจ้งให้ทราบอีกว่า ในจังหวัดนี้ยังมีการจัดฉากการทำธุรกรรม การซื้อและการขายด้วยส่วนต่างที่มากเพื่อหลอกลวงผู้ซื้อ ทำให้เกิดความคิดที่จะทำกำไรสูง นักลงทุนบางรายแสดงสัญญาณการระดมเงินทุนผิดกฎหมายและใช้วิธีการจำหน่ายหลายรูปแบบเมื่อไม่เป็นไปตามเงื่อนไข...

นายเหงียน วัน ดิงห์ สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เวียดนาม (VARS) เตือนนักลงทุนต้องระมัดระวังอย่างยิ่งก่อนเกิดไข้เสมือนจริง เนื่องมาจากกระแสข่าวที่กระตุ้นให้เกิดความสนใจในอสังหาริมทรัพย์มักจะเป็นประโยชน์ต่อกลุ่มนักเก็งกำไรเพียงไม่กี่กลุ่มเท่านั้น ขณะที่นักลงทุนรายบุคคลส่วนใหญ่และผู้ซื้อจริงมีความเสี่ยงที่จะติดแหง็กหากซื้อในราคาที่คาดไว้ซึ่งถูกดันให้สูงเกินไป

ในความเป็นจริง หลังจากเกิดโรคระบาดในแต่ละครั้ง นักลงทุนจำนวนมากที่ซื้อในช่วงราคาสูงสุดจะต้องฝังเงินทุนของตนไว้เป็นเวลานานหรือยอมรับการขาดทุนโดยมีสภาพคล่องต่ำ แม้แต่กลุ่มนักลงทุนที่มีความมั่นใจหลายกลุ่มและมีประสบการณ์ในการ "เล่นเซิร์ฟ" ก็ยังล้มเหลวมาแล้วหลายครั้งเมื่อพวกเขาไม่ขายหุ้นของตนในเวลาที่กำหนด

“เพื่อให้มูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพิ่มขึ้นอย่างยั่งยืน จำเป็นต้องมีรากฐาน ซึ่งหมายถึงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานด้านการขนส่ง เศรษฐกิจ และสังคมไปพร้อมๆ กัน ภาวะที่ดินล้นตลาดที่เกิดจากข่าวสารเพียงอย่างเดียวโดยไม่มีแผนการลงทุนและพัฒนาควบคู่ไปด้วย มักมีวงจรสั้นๆ เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว แต่ยากที่จะรักษาระดับสูงไว้ได้ในระยะยาว” นายดิงห์กล่าว

ต.ส. ผู้เชี่ยวชาญด้านเศรษฐกิจ Dinh The Hien กล่าวว่าตั้งแต่ต้นปีมานี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์ได้รับแรงสนับสนุนในการฟื้นตัวอย่างมาก มีการเปิดตัวโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายโครงการ และเริ่มมีอุปทานปรากฏขึ้น โครงการอสังหาฯระดับไฮเอนด์บางโครงการที่คิดว่าขายยากกลับขายได้ดีมากในช่วงหลังมานี้ อย่างไรก็ตาม ตลาดรองมีความเคลื่อนไหวน้อยลง ดังนั้นเพื่อจะยืนยันว่าตลาดอสังหาฯกำลังร้อนแรงจริงหรือไม่ คงต้องติดตามกันต่อไป

ราคาห้องชุดยังมีช่องว่างให้ปรับขึ้น

หลายๆ คนกังวลว่าราคาอพาร์ทเมนท์ในฮานอยสูงอยู่แล้วและแทบไม่มีโอกาสที่จะปรับขึ้นอีก อย่างไรก็ตาม ตามการวิเคราะห์ของผู้เชี่ยวชาญ หากแปลงเป็นทองคำ ราคาจะเพิ่มขึ้นเพียงเท่าเดิมเท่านั้น นอกจากนี้ แม้รายได้ของประชาชนจะไม่เพิ่มขึ้นตามไปด้วย แต่รัฐบาลก็ค่อยๆ ลดภาระค่าครองชีพ (ค่าเล่าเรียนฟรี ค่ารักษาพยาบาล ฯลฯ) ลง เพื่อสร้างเงื่อนไขที่ดีขึ้นให้ประชาชนสามารถออมเงินได้

ข่าวที่เกี่ยวข้อง

ราคาทองคำวันนี้ 1 เม.ย. 68 : ราคาทองคำพุ่งก่อนทรัมป์ขึ้นภาษี ‘ค้อนเหล็ก’ ระวังเทขาย ราคาทองคำ SJC พุ่งสูงสุดใหม่

ในเดือนมีนาคม พ.ศ.2568 ตลาดอสังหาริมทรัพย์บันทึกเหตุการณ์พิเศษหลายอย่าง ในกรุงฮานอย ตลาดหลักทรัพย์มีการบันทึกโครงการอาคารต่ำ 3 โครงการ และโครงการอาคารสูง 5 โครงการที่เปิดตัวอย่างเป็นทางการ โดยมีอุปทานรวมประมาณ 10,000 ยูนิต นอกจากนักลงทุนรายใหญ่ เช่น Vinhomes, Masterise Homes, MIK Group ตลาดนี้ยังมีโครงการใหม่ๆ จากนักลงทุนรายอื่นๆ เช่น Xuan Cau, Tan Hoang Minh...

อุปทานใหม่และมีมากมายยิ่งขึ้นยังช่วยให้ผู้ซื้อบ้านและนักลงทุนมีทางเลือกและการอ้างอิงมากขึ้นด้วย นักลงทุนกำลังเปิดตัวโครงการต่างๆ และเริ่มการก่อสร้าง ซึ่งเป็นสัญญาณว่าเงื่อนไขทางกฎหมายของโครงการต่างๆ ได้รับการ "ผ่อนปรน" แล้ว และตลาดก็ "คึกคัก" มากขึ้น

นายทราน กวาง จุง เชื่อว่าภายในปี 2568 ความต้องการที่อยู่อาศัยของผู้ซื้อจริงบางส่วนจะได้รับการแก้ไข อย่างไรก็ตาม หากผู้ซื้อบ้านยังคงรอซื้อบ้านในตัวเมือง ภาคตะวันตก หรือแม้แต่ตลาดใหม่ เช่น โคโลอา เพื่อหาสินค้าราคาถูก คงเป็นเรื่องยากมาก

“ผมรู้สึกซาบซึ้งใจกับสภาพความเป็นอยู่ของผู้คนในพื้นที่ทางตะวันออกของกรุงฮานอยเป็นอย่างมาก ซึ่งรวมถึงพื้นที่ใกล้เคียง เช่น เขตวันซาง ด้วยระยะทางเพียง 8 กิโลเมตรโดยการบินตรง และระยะทางจริงประมาณ 13 กิโลเมตรไปยังใจกลางเมืองฮว่านเกี๋ยม เขตวันซางจึงเป็นหนึ่งในพื้นที่ที่ใกล้กับกรุงฮานอยมากที่สุด ในความเป็นจริง ระยะทางนี้เทียบเท่าหรือสั้นกว่าการเดินทางระหว่างเขตในตัวเมือง เช่น เขตนามตูเลียมหรือฮาดองไปยังใจกลางเมือง” นายทราน กวาง จุง กล่าว

ปัจจุบัน ผู้ลงทุนที่มีชื่อเสียงบางราย เช่น Masterise Homes กำลังดำเนินโครงการที่มีต้นทุนการลงทุนต่อตารางเมตรที่สมเหตุสมผลมาก ขณะเดียวกันก็ยังคงมั่นใจในคุณภาพชีวิตที่โดดเด่น ไม่ว่าจะเป็นโครงสร้างพื้นฐาน คุณภาพการก่อสร้าง ไปจนถึงระบบสาธารณูปโภคที่ซิงโครไนซ์กัน หากระบบสาธารณูปโภคเดียวกันตั้งอยู่ในพื้นที่เช่น โคโลอา หรือทางตะวันตกของฮานอย ค่าใช้จ่ายอาจสูงขึ้นเป็นสองเท่าเพื่อให้บรรลุมาตรฐานเดียวกัน

“ผมเชื่อว่าปีนี้เป็นช่วงเวลาทองของการเป็นเจ้าของบ้านในภาคตะวันออก หากพลาดโอกาสนี้ การเข้าถึงอพาร์ตเมนต์ระดับไฮเอนด์ในราคาที่เหมาะสมในพื้นที่อื่นๆ ในอนาคตอันใกล้นี้จะกลายเป็นเรื่องยากมากขึ้นเรื่อยๆ” นายทราน กวาง ตรุง กล่าวเสริม

คาดการณ์ว่าภายในปี 2030 ฮานอยจะมีประชากรเพิ่มขึ้นประมาณ 2 ล้านคน ซึ่งเทียบเท่ากับความต้องการบ้านเพิ่มอีกกว่า 1 ล้านหลัง ขณะเดียวกัน คาดว่าอุปทานในปี 2568 จะมีเพียงประมาณ 30,000 หน่วยเท่านั้น แสดงให้เห็นว่าศักยภาพในการเพิ่มขึ้นของราคายังคงมีอีกมาก หากพิจารณาปัจจัยด้านอุปทานและอุปสงค์ในระยะยาว “ขั้นตอนปัจจุบันเปรียบเสมือนการแบ่งเค้ก คนที่ฉลาดจะเลือกส่วนที่ดีหากพิจารณาจากข้อมูลและการวิเคราะห์ที่แท้จริง นักลงทุนจำเป็นต้องพิจารณาถึงกระแสเงินสด ระดับความเสร็จสมบูรณ์ของโครงสร้างพื้นฐาน จำนวนประชากร และความต้องการที่แท้จริง” นายทราน กวาง ตรุง กล่าวเน้นย้ำ

นโยบายอสังหาฯ มีผลใช้ตั้งแต่เดือนเมษายนนี้

ต่อไปนี้เป็นนโยบายอสังหาริมทรัพย์ที่มีผลบังคับใช้ตั้งแต่เดือนเมษายน พ.ศ. 2568

ดำเนินการขจัดอุปสรรคในโครงการและที่ดินบางส่วนตามผลการตรวจสอบใน 3 ท้องที่

เนื้อหาดังกล่าวระบุไว้ในมติ 170/2024/QH15 เกี่ยวกับกลไกและนโยบายเฉพาะในการขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับโครงการและที่ดินในการตรวจสอบ สอบสวน และการตัดสินข้อสรุปในนครโฮจิมินห์ นครดานัง และจังหวัดคั้ญฮวา

มติ 170/2024/QH15 กำหนดกลไกและนโยบายเฉพาะเพื่อขจัดความยากลำบากและอุปสรรคสำหรับโครงการและที่ดินในข้อสรุปการตรวจสอบ สอบสวน และตัดสินในนครโฮจิมินห์ นครดานัง และจังหวัดคั้ญฮวา ตามที่กำหนดไว้ในภาคผนวกที่ออกพร้อมกับมติ 170/2024/QH15 และการละเมิดข้อกำหนดการใช้ที่ดินจำนวน 1,313 กรณี เมื่อมีการให้ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน ใบรับรองสิทธิการใช้ที่ดิน สิทธิการเป็นเจ้าของบ้าน และทรัพย์สินอื่นๆ ที่ติดอยู่กับที่ดิน ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 3 มาตรา 3 ของมติ 170/2024/QH15

การดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดิน

มติ 171/2024/QH15 กำหนดให้มีการดำเนินการนำร่องโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์โดยผ่านข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินหรือมีสิทธิการใช้ที่ดิน (ต่อไปนี้เรียกว่า โครงการนำร่อง) ทั่วประเทศ ในกรณีต่อไปนี้:

- โครงการองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ได้รับสิทธิการใช้ที่ดิน

- โครงการจัดตั้งองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิใช้ที่ดิน

- โครงการจัดตั้งองค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีสิทธิใช้ที่ดินและได้รับสิทธิใช้ที่ดิน

- โครงการขององค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คือ องค์กรที่ใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการบ้านพักอาศัยเชิงพาณิชย์บนพื้นที่สถานที่ผลิตและประกอบการที่ต้องย้ายเนื่องจากมลภาวะสิ่งแวดล้อม หรือสถานที่ต้องย้ายตามแผนการก่อสร้างและการวางผังเมือง

เงื่อนไขการดำเนินการโครงการนำร่อง มีดังนี้

- การดำเนินโครงการนำร่องต้องเป็นไปตามเงื่อนไขต่อไปนี้:

+ ขอบเขตพื้นที่และแปลงที่ดินที่ใช้ในการดำเนินโครงการต้องเป็นไปตามผังการใช้ที่ดินระดับอำเภอหรือผังการก่อสร้างและผังเมือง

+ ขอบเขตที่ดินและแปลงที่ดินที่ใช้ในการดำเนินโครงการสอดคล้องกับแผนและโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยในท้องถิ่นที่ได้รับอนุมัติ

+ ขอบเขตพื้นที่และแปลงที่ดินสำหรับการดำเนินโครงการรวมอยู่ในรายชื่อพื้นที่ที่วางแผนไว้สำหรับการดำเนินโครงการนำร่องที่สภาประชาชนจังหวัดอนุมัติตามบทบัญญัติในวรรค 2 มาตรา 4 แห่งมติ 171/2024/QH15

+ มีหนังสืออนุมัติจากคณะกรรมการประชาชนจังหวัดเกี่ยวกับข้อตกลงในการรับสิทธิการใช้ที่ดินเพื่อดำเนินโครงการนำร่องกรณีตามที่กำหนดในข้อ ก และข้อ ค วรรค 1 มาตรา 1 แห่งมติ 171/2024/QH15

+ องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนดว่าด้วยที่ดิน ที่อยู่อาศัย ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ การลงทุน และบทบัญญัติทางกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง

- กรณีใช้พื้นที่ที่วางแผนไว้ของที่ดินป้องกันประเทศและที่ดินเพื่อความมั่นคงเพื่อดำเนินโครงการนำร่อง จะต้องเป็นไปตามเงื่อนไขที่กำหนดในวรรค 1 มาตรา 3 แห่งมติ 171/2024/QH15 และต้องได้รับอนุมัติเป็นลายลักษณ์อักษรจากกระทรวงกลาโหมสำหรับที่ดินป้องกันประเทศ และจากกระทรวงความมั่นคงสาธารณะสำหรับที่ดินเพื่อความมั่นคง

- องค์กรธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่ดำเนินโครงการนำร่องที่ตรงตามเงื่อนไขที่กำหนดในข้อ 1 และข้อ 2 ข้อ 3 แห่งมติ 171/2024/QH15 ได้รับอนุญาตให้รับโอนสิทธิการใช้ที่ดินและเปลี่ยนแปลงวัตถุประสงค์การใช้ที่ดินสำหรับที่ดินประเภทหนึ่งประเภทใดหรือประเภทใดประเภทหนึ่งต่อไปนี้เพื่อดำเนินโครงการนำร่อง:

+ ที่ดินเพื่อการเกษตร

+ ที่ดินที่ไม่ใช่เพื่อการเกษตร ไม่ถือเป็นที่ดินสำหรับอยู่อาศัย

+ ที่ดินสำหรับพักอาศัยและที่ดินอื่นในแปลงเดียวกันกรณีตกลงรับสิทธิการใช้ที่ดิน

ขั้นตอนการขายต่อบ้านพักอาศัยสังคมภายใน 5 ปี

ขั้นตอนการขายต่อบ้านพักอาศัยสังคมภายในระยะเวลา 5 ปี มีขั้นตอนอย่างไร ?

มาตรา 39 แห่งพระราชกฤษฎีกาฉบับที่ 100/2024/ND-CP ซึ่งมีรายละเอียดมาตราต่างๆ ของพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัยว่าด้วยการพัฒนาและการจัดการที่อยู่อาศัยสังคม กำหนดขั้นตอนการขายที่อยู่อาศัยสังคมอีกครั้งภายในระยะเวลา 5 ปี

การขายต่อบ้านพักอาศัยสังคมภายใน 5 ปี ตามที่กำหนดไว้ในข้อ 89 วรรค 1 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย ให้ดำเนินการดังนี้

1. ในกรณีที่ต้องการขายโครงการบ้านพักอาศัยสังคมให้กับผู้ลงทุนโครงการ ผู้ขายต่อจะต้องดำเนินการชำระสัญญากับผู้ลงทุน การขายต่อให้ดำเนินการตามบทบัญญัติในข้อ d. วรรค 1 มาตรา 89 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

2. กรณีขายต่อบ้านพักอาศัยสังคมให้กับบุคคลอื่นที่มีสิทธิซื้อหรือเช่าซื้อบ้านพักอาศัยสังคม ให้ปฏิบัติตามบทบัญญัติดังต่อไปนี้

ก) ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมต้องมีเอกสารยืนยันเรื่องและเงื่อนไขตามคำสั่งของรัฐมนตรีว่าการกระทรวงก่อสร้าง รัฐมนตรีว่าการกระทรวงกลาโหม และรัฐมนตรีว่าการกระทรวงความมั่นคงสาธารณะ และยื่นคำร้องต่อกรมก่อสร้างท้องถิ่นที่โครงการตั้งอยู่ เพื่อกำหนดเรื่องและเงื่อนไขที่ถูกต้องตามบทบัญญัติในข้อ d วรรค 1 มาตรา 38 แห่งพระราชกฤษฎีกานี้

ข) ตัวแทนจำหน่ายจะต้องดำเนินการตามขั้นตอนการชำระบัญชีสัญญาให้เสร็จสิ้นร่วมกับผู้ลงทุนโครงการ (ถ้ามี) การขายต่อให้ดำเนินการตามบทบัญญัติในข้อ d. วรรค 1 มาตรา 89 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย และบทบัญญัติของกฎหมายว่าด้วยธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และกฎหมายว่าด้วยที่ดิน

ข้อ d. วรรค 1 มาตรา 89 แห่งพระราชบัญญัติที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2566 บัญญัติให้การขาย การเช่าซื้อ และการให้เช่าที่อยู่อาศัยสงเคราะห์ ดังนี้

ง) ภายในระยะเวลา 5 ปี นับแต่วันที่ผู้ซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้ชำระเงินค่าบ้านครบถ้วนแล้วและมีความจำเป็นต้องขายบ้านนั้น ผู้ซื้อจะขายต่อได้เฉพาะแก่ผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคมเท่านั้น หรือจะขายต่อให้แก่บุคคลที่มีสิทธิซื้อบ้านพักอาศัยสังคมได้ในราคาขายสูงสุดเท่ากับราคาขายบ้านพักอาศัยสังคมในสัญญาซื้อขายกับผู้ลงทุนในโครงการลงทุนก่อสร้างบ้านพักอาศัยสังคม การชำระภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาให้เป็นไปตามบทบัญญัติของกฎหมายภาษีอากร

ดังนั้นการสั่งการและขั้นตอนการขายต่อบ้านพักอาศัยสังคมภายใน 5 ปี ให้ดำเนินการตามระเบียบข้างต้น

ที่มา: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-hung-phan-du-dia-tang-gia-chung-cu-van-con-canh-bao-sot-dat-ao-theo-thong-tin-sap-nhap-chinh-sach-co-hieu-luc-moi-nhat-309559.html