อสังหาฯ จะ 'อุ่นเครื่อง' เมื่อกฎหมายมีผลบังคับใช้เร็วๆ นี้

การนำสัญญาณเชิงบวกมาสู่

นางสาว Giang Do ผู้อำนวยการฝ่ายที่ปรึกษาของ Savills Vietnam เชื่อว่ากฎหมายที่ดินปี 2024 จะนำมาซึ่งการเปลี่ยนแปลงครั้งสำคัญ ส่งเสริมประสิทธิภาพ ความโปร่งใส และวิธีการประเมินมูลค่าที่ดินที่ยืดหยุ่นยิ่งขึ้น กฎหมายฉบับใหม่นี้ปรับปรุงกระบวนการประเมินมูลค่าที่ดินโดยปรับราคาตามตลาดและขยายอำนาจการตัดสินใจในท้องถิ่น ซึ่งส่งผลดีต่อทั้งตลาดและงบประมาณของรัฐ ซึ่งจะช่วยเพิ่มอุปทานอสังหาริมทรัพย์ ช่วยลดความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ และทำให้ราคาที่อยู่อาศัยลดลง

ในอนาคตเมื่อฐานข้อมูลราคาที่ดินเสร็จสมบูรณ์ข้อมูลการซื้อ-ขายก็จะเปิดเผยต่อสาธารณะด้วย ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถเข้าถึงข้อมูลการทำธุรกรรมเพื่อเรียนรู้ ซึ่งจะช่วยให้ผู้เข้าร่วมตลาดมีความตระหนักรู้ที่ชัดเจน และเพิ่มความโปร่งใสให้กับตลาดอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์จะง่ายขึ้นอีกด้วย ช่วยเพิ่มสภาพคล่องในตลาดอีกด้วย

“กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านแล้วและคาดว่าจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ร่วมกับโครงการโครงสร้างพื้นฐานด้านคมนาคมขนส่งหลายโครงการที่ยังคงลงทุนและดำเนินการอยู่ โครงการใหญ่ๆ ที่กำลังจะเข้าสู่ตลาด และความเชื่อมั่นของผู้ซื้อที่กลับมาซื้ออีกครั้ง จะส่งสัญญาณเชิงบวกต่อตลาดอสังหาริมทรัพย์ในปีนี้” นางสาวซางโดกล่าว

คาดว่ากฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ชุดหนึ่งที่กำลังจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้จะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้ในเร็วๆ นี้

ดร. Tran Viet Anh รองอธิการบดีมหาวิทยาลัย Hung Vuong มีมุมมองเดียวกันและแสดงความเห็นว่า กฎหมายที่ดิน กฎหมายที่อยู่อาศัย และกฎหมายธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ฉบับใหม่จะส่งผลดีต่อตลาด ธุรกิจ ประชาชน และรัฐ โดยเฉพาะอย่างยิ่งกฎหมายที่ดินจะช่วยให้ธุรกิจเข้าถึงกองทุนที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการได้ง่ายขึ้น กฎหมายว่าด้วยการประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำหนดไว้ชัดเจนว่าเงินมัดจำเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตจะต้องไม่เกินร้อยละ 5 ของมูลค่าสัญญา โดยลดจำนวนเงินที่ชำระล่วงหน้าในการเช่าหรือซื้อที่อยู่อาศัยในอนาคตลง (ไม่เกินร้อยละ 50) บุคคลที่ทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ขนาดเล็กไม่จำเป็นต้องจัดตั้งบริษัท ธุรกิจนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ต้องการเพียงบุคคลหนึ่งที่มีใบรับรองนายหน้าเท่านั้น…

กฎหมายยังช่วยทำให้ตลาดสะอาดขึ้นด้วยการควบคุม โดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์จะต้องเข้าร่วมในตลาดซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่สามารถปฏิบัติงานได้อย่างเสรี และค่าคอมมิชชั่นจะต้องโอนผ่านธนาคาร นักลงทุนจะต้องเปิดเผยข้อมูลเกี่ยวกับโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่อสาธารณะก่อนที่จะนำไปดำเนินกิจการ ในการทำการซื้อขายผลิตภัณฑ์จะต้องบันทึกราคาซื้อขายจริงไว้ในสัญญา พร้อมกันนี้ให้เพิ่มความเข้มงวดในการแบ่งเขตและการขายที่ดิน (สู่เขตเมืองประเภทที่ 3)...

นอกจากนี้ พ.ร.บ.ที่อยู่อาศัยจะช่วยเพิ่มการเข้าถึงที่อยู่อาศัยให้กับประชาชน เพิ่มวิชาความสะดวกให้ชาวเวียดนามโพ้นทะเลและคนต่างชาติในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในเวียดนาม กฎหมายยังกำหนดกฎเกณฑ์ต่างๆ มากมายเพื่อพัฒนากลุ่มที่อยู่อาศัยสังคมโดยการเพิ่มประชากรที่สามารถซื้อและเช่าที่อยู่อาศัยประเภทนี้ได้ ขณะเดียวกัน กฎระเบียบที่เข้มงวดยิ่งขึ้นในด้านการจัดการและพัฒนาที่อยู่อาศัย เช่น กฎระเบียบที่กำหนดให้มินิอพาร์ทเมนท์ต้องมีระบบป้องกันและดับเพลิงที่สมบูรณ์ และต้องจัดตั้งโครงการ... การดำเนินการเหล่านี้ช่วยฟอกและทำให้ตลาดโปร่งใส ปกป้องนักลงทุนจากการฉ้อโกง และช่วยให้ตลาดพัฒนาอย่างยั่งยืน

“ในความเป็นจริง มีสัญญาณบ่งชี้ว่าตลาดมีองค์ประกอบทั้งหมดที่จะฟื้นตัว เช่น การสนับสนุนจากผู้บริหารระดับสูง กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดจะมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ ความมุ่งมั่นของนักลงทุน และความเชื่อมั่นของลูกค้า/นักลงทุนได้รับการเสริมสร้าง ปัจจัยทั้งหมดเหล่านี้ทำงานร่วมกันเพื่อช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้เร็วขึ้น” ดร. ตรัน เวียด อันห์ กล่าว

ตลาดจะฟื้นตัวภายในสิ้นปี 2567

เมื่อมองย้อนกลับไปถึงประวัติการพัฒนาของตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณเล ฮวง ชาว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์ ให้ความเห็นว่า ในช่วงปี 2560 - 2566 ช่วง 4 ปี ตั้งแต่ปี 2563 - 2566 ถือเป็นช่วงที่ยากลำบากที่สุดของตลาด สาเหตุมาจากการระบาดใหญ่ของโควิด-19 และความขัดแย้งทางภูมิรัฐศาสตร์ในบางภูมิภาค ความขัดแย้งเหล่านี้เพิ่มความเสี่ยงต่อภาวะเงินเฟ้อ ลดอุปสงค์รวม และรบกวนห่วงโซ่อุปทานโลก ส่งผลโดยตรงต่อเศรษฐกิจภายในประเทศและตลาดอสังหาริมทรัพย์

“ในไตรมาสแรกของปี 2566 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 16.2% ติดลบ 11.5% ในไตรมาสที่สองของปี 2566 และติดลบ 8.7% ในไตรมาสที่สามของปี 2566 เมื่อสิ้นสุดปี 2566 การเติบโตของอสังหาริมทรัพย์ติดลบ 6.38% เมื่อสิ้นสุดไตรมาสแรกของปี 2567 จำนวนโครงการบ้านใหม่มีน้อยเกินไป และยังมีโครงการบ้านพักอาศัยสังคมขาดแคลน ตั้งแต่ตอนนี้จนถึงสิ้นปี ตลาดในนครโฮจิมินห์ยังคงมีความเสี่ยงต่อความไม่สมดุลระหว่างอุปทานและอุปสงค์ของที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะอย่างยิ่งความแตกต่างของเฟสทำให้เกิดการขาดแคลนที่อยู่อาศัยเชิงพาณิชย์ราคาไม่แพงและกลุ่มบ้านพักอาศัยสังคมอย่างรุนแรง” นายโจวกล่าว

ในบริบทนั้น เพื่อช่วยให้ตลาดฟื้นตัวและพัฒนาในเร็วๆ นี้ รัฐบาลได้เสนอให้รัฐสภาอนุญาตให้กฎหมายธุรกิจที่ดิน ที่อยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์ มีผลบังคับใช้เร็วขึ้นตั้งแต่วันที่ 1 กรกฎาคม พ.ศ. 2567

นายเล ฮวง ชาว กล่าวว่า เมื่อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับตลาดอสังหาริมทรัพย์มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จำเป็นต้องออกพระราชกฤษฎีกา หนังสือเวียน และคำสั่งที่เกี่ยวข้องโดยเร็ว จากนั้น ระบบกฎหมายจะรับประกันความสอดคล้อง ความเป็นเอกภาพ และความใกล้ชิดกับความเป็นจริง ซึ่งจะจัดการกับปัญหาทางกฎหมายส่วนใหญ่ของโครงการอสังหาริมทรัพย์ 148 โครงการในนครโฮจิมินห์ และโครงการอื่นๆ อีกหลายร้อยโครงการทั่วประเทศ เพราะปัญหาทางกฎหมายเป็นสาเหตุความยุ่งยากของธุรกิจถึงร้อยละ 70 ในปัจจุบัน “หากกฎหมายเหล่านี้มีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะส่งผลดีต่อการฟื้นฟูและพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ประมาณปลายปี 2567 และกลับสู่ภาวะปกติประมาณกลางปี ​​2568 เป็นต้นไป เนื่องจากนโยบายและขั้นตอนการลงทุนและการดำเนินโครงการอสังหาริมทรัพย์มีความล่าช้า” นายโจวกล่าวคาดการณ์

ในความเป็นจริง ตลาดค่อยๆ ฟื้นตัวในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมา แต่มีความแตกต่างระหว่างกลุ่มและภูมิภาค ซึ่งกลุ่มอพาร์ตเมนท์โดยเฉพาะโครงการที่มุ่งเป้าไปที่ความต้องการจริงมีการฟื้นตัวเร็วที่สุด ฮานอยเป็นพื้นที่ที่ฟื้นตัวได้รวดเร็วทั้งในด้านราคาและจำนวนธุรกรรม เมืองโฮจิมินห์มีความเร็วช้ากว่า แต่ก็มีสัญญาณเชิงบวกเช่นกัน

ตั้งแต่นี้จนถึงสิ้นปีอุปทานยังคงเคลื่อนไหวในแนวโน้มขาขึ้นอย่างแข็งแกร่ง ความต้องการที่อยู่อาศัยจะยังคงสูงเนื่องจากการเติบโตทางเศรษฐกิจยังคงอยู่ในระดับสองหลัก และการขยายตัวของเมือง โดยเฉพาะในเมืองใหญ่ เช่น ฮานอย นครโฮจิมินห์ ดานัง ไฮฟอง บิ่ญเซือง ด่งนาย ฯลฯ กำลังเกิดขึ้นอย่างรวดเร็ว ชั้นซื้อขายและนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ก็กลับมาดำเนินกิจกรรมเพิ่มมากขึ้นเช่นกัน ผู้คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยและการลงทุนไม่จำเป็นต้องรอให้ราคาตลาดลดลงอีก แต่เริ่ม "ล่าหา" อสังหาริมทรัพย์แทน คาดว่าเมื่อกฎหมายใหม่มีผลบังคับใช้ในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้า ตลาดอสังหาริมทรัพย์จะกลับสู่ภาวะปกติใหม่ และฟื้นตัวได้อย่างรวดเร็ว

หากกฎหมายดังกล่าวมีผลบังคับใช้ในเร็วๆ นี้ จะส่งผลดีส่งเสริมการฟื้นตัวและพัฒนาตลาดอสังหาฯ ตั้งแต่ประมาณปลายปี 2567 และกลับเข้าสู่ภาวะปกติราวกลางปี ​​2568 เป็นต้นไป อันเป็นผลจากความล่าช้าของนโยบายและขั้นตอนการลงทุนและดำเนินการโครงการอสังหาฯ

นายเล ฮวง โจว ประธานสมาคมอสังหาริมทรัพย์นครโฮจิมินห์

โอกาสยังคงมีอยู่อีกมาก

สถิติระบุว่าตั้งแต่ปี 1990 ถึงปัจจุบันราคาทองคำในตลาดโลกเพิ่มขึ้นประมาณ 30 เท่า และราคาอสังหาริมทรัพย์ในสหรัฐฯ และราคาโลกเพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่า ในประเทศเวียดนาม ตั้งแต่ปี 1990 ถึงปัจจุบัน ราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ห่างไกลเพิ่มขึ้นประมาณ 100 เท่า ส่วนในเมืองใหญ่ๆ เช่น ฮานอยและโฮจิมินห์ ราคาเพิ่มขึ้นประมาณ 400 เท่า การเพิ่มขึ้นนี้ถือเป็นเรื่องเลวร้ายมาก ราคาเพิ่มขึ้นเนื่องมาจากอุปทานมีจำกัด นอกจากนี้สินทรัพย์ในเวียดนามยังเป็นหนึ่งในสินทรัพย์ที่สูงที่สุดในโลก นั่นหมายความว่าโอกาสในการลงทุนยังคงมีอีกมาก

นักเศรษฐศาสตร์ เล ซวน เหงีย

ที่มา: https://thanhnien.vn/bat-dong-san-se-am-len-khi-cac-luat-co-hieu-luc-som-185240526215554209.htm