Пошаговая выдача красной книги для недвижимости, покупаемой и продаваемой по рукописным документам

Сложный статус файла недвижимости

В начале декабря 2023 года Департамент природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин обратится в Народные комитеты районов, города Тхудык, Управление по регистрации земель города Хошимин и его филиалы с просьбой рассмотреть записи о произвольных изменениях в целевом использовании земель, произвольном разделе участков и рукописной передаче прав.

Согласно отчету Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, в городе Хошимин имеются случаи, когда домохозяйства и отдельные лица используют сельскохозяйственные земли, получив Сертификат на право пользования землей от районного народного комитета, и в ходе использования происходят такие изменения, как: домохозяйства разделяются, чтобы жить отдельно; унаследованная, подаренна, передана часть земельного участка...

Для решения этой практической потребности землепользователи произвольно делили участки, передавали часть земельного участка по частям (без заключения в установленном порядке договора передачи права пользования землей и закрепленного за ней имущества), произвольно меняли целевое назначение земель (строили жилые дома, производили работы на сельскохозяйственных землях...).

Поскольку земельное законодательство на протяжении многих периодов не имело своевременного и полного регулирования, в этих случаях правопреемнику не выдавался Сертификат на право пользования землей, право собственности на дом и другие активы, связанные с землей (сертификат).

Указанная выше существующая проблема существовала до тех пор, пока положение пункта 2 статьи 82 Указа № 43/2014/ND-CP не разрешило урегулировать случаи получения передачи, наследования и дарения рукописными документами до 1 июля 2014 года.

Однако поскольку раздел земли с целью передачи прав был произвольным, большая часть переданной земельной площади не соответствовала постановлениям Провинциального народного комитета.

Г-н Нгуен Тоан Тханг, директор Департамента природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин, оценил: «В настоящее время нет конкретной статистики, поскольку не было никакой организации, которая могла бы декларировать и регистрировать. Однако, согласно нашим записям, эти случаи в основном сосредоточены в пригородных районах, особенно в районах с быстрой урбанизацией, таких как Бинь Чань, Хок Мон, Бинь Тань,…»

Чтобы получить относительно точную цифру, Департаменту природных ресурсов и окружающей среды города Хошимин необходимо провести декларацию и обследование по всему городу при тесном сотрудничестве между районами, городом Тхудык, административными округами, коммунами, а также людьми, которые «владеют» недвижимостью в данной ситуации.

Люди должны четко понимать свои обязанности и права на сотрудничество в прозрачной декларации, чтобы иметь конкретные и точные цифры.

Для выдачи сертификатов на недвижимость, купленную и проданную вручную, Хошимину необходимо учитывать время купли-продажи; Разрешение вопросов, связанных с земельными и строительными нарушениями (штрафы, принудительный снос или регистрация, принудительный возврат незаконно полученной прибыли и т. д.); Проверьте планирование, убедитесь в соблюдении правил по границам раздела земли и инфраструктуре... чтобы определить, является ли каждый конкретный случай приемлемым.

В то же время, поскольку факт купли-продажи рукописных документов не подтверждается властями, проверка подлинности времени купли-продажи является необоснованной и может легко использоваться для нарушения нормативных актов. Если не соблюдать его строго, это легко может привести к «обходу закона» и разделу земельных участков без соблюдения лимита.

«Поэтому выдача сертификатов для этих случаев в соответствии с правовыми нормами должна быть рассмотрена, а административные нарушения в земельном секторе должны быть рассмотрены. Выдача сертификатов для каждого случая также должна основываться на планировании, планах землепользования, условиях раздела земли и инфраструктуре для принятия решения. Это вопросы, находящиеся в ведении Народного комитета района», - подтвердил г-н Тханг.

Правовые вопросы, требующие разъяснения

Юрист Куач Тхань Люк, директор юридической фирмы LSX Law Firm LLC, отметил, что в настоящее время сделки с недвижимостью между физическими лицами с использованием рукописных документов без нотариального заверения или сертификации являются относительно распространенным явлением.

Причина, по которой две стороны заключили такую сделку, заключалась в том, что они не понимали правовых норм, потому что на землю не было сертификата на право пользования землей, потому что они доверяли друг другу, потому что они не хотели предавать сделку огласке, чтобы не платить налоги...

Закон предусматривает, что передача права собственности на недвижимость должна осуществляться на основании нотариально удостоверенного и заверенного договора. В земельном законодательстве разных периодов были единые положения о том, что договоры о передаче права пользования землей должны быть нотариально удостоверены нотариусом или удостоверены Народным комитетом коммуны, района или города, где расположена земля.

Адвокат Люк отметил, что сделки с недвижимостью, совершаемые посредством рукописных документов, не соответствуют формальным нормам и не могут передавать имя пользователя в документах, подтверждающих право пользования, поэтому они не признаются законом.

Покупатель юридически не идентифицирован как владелец или законный пользователь недвижимости.

Покупатели, не признанные законными пользователями земли, не имеют права конвертировать, передавать, наследовать или закладывать недвижимость. В случае, если государство истребует землю и дома, права пользования землей по-прежнему будут принадлежать продавцу.

В случае возникновения спора между двумя сторонами относительно размера компенсации или очистки участка, данная сумма будет зачислена на временный счет банка до тех пор, пока не будет вынесено решение или постановление об урегулировании спора между двумя сторонами.

Если между продавцом и покупателем не будет достигнуто соглашение или примирение, то один из них должен подать иск в суд по месту нахождения недвижимости для разрешения вопроса.

В настоящее время доля недвижимости без сертификатов по-прежнему сравнительно велика. Хотя они знают, что сделки с недвижимостью без сертификата сопряжены с большими рисками, многие люди все равно это делают, потому что чем выше риск, тем выше потенциальная прибыль.

«В этом случае для обеспечения прав покупателя целесообразно составить рукописный договор купли-продажи с оговоркой о задатке, в которой будет указано: «Когда на землю и дом выдается свидетельство о праве пользования землей, продавец несет ответственность за проведение юридических процедур передачи покупателю, в противном случае он будет оштрафован на двойную сумму полученной суммы». Такая оговорка позволит свести к минимуму возможность возникновения споров или, в случае их возникновения, гарантировать права покупателя в соответствии с законом», — сказал адвокат Люк.

Источник