Продолжение снижения процентных ставок может привести к возобновлению спекуляций на рынке недвижимости.

Недвижимость — один из самых нестабильных секторов экономики.

По данным VIRES, сектор недвижимости является одной из самых нестабильных отраслей, когда экономика попадает в полосу низких темпов роста из-за пандемии COVID-19 и подвергается влиянию множества неблагоприятных факторов в условиях колебаний мировой экономики.

Предприятия сферы недвижимости сталкиваются с большими трудностями и проблемами, даже более серьезными, чем во время кризиса 2010–2013 годов.

По данным Главного статистического управления, с начала года по конец октября по всей стране было ликвидировано 1067 предприятий сферы недвижимости, что на 9,5% больше, чем за аналогичный период 2022 года.

Таким образом, ежемесячно с рынка уходит 107 компаний сферы недвижимости. Между тем, количество вновь созданных предприятий сферы недвижимости за последние 10 месяцев также сократилось на 50,2% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года.

Продолжение снижения процентных ставок может привести к возвращению цен на недвижимость к первоначальному уровню.

Большинству предприятий сферы недвижимости пришлось изменить свои бизнес-планы, остановить или отложить инвестиционную деятельность, строительство проектов, остановить IPO, сократить масштабы производства, даже перенести проекты, сократить 70–80% своей рабочей силы и приложить все усилия для реструктуризации, поиска способов выживания и восстановления.

Однако в условиях резкого снижения ликвидности трудности предприятий сферы недвижимости становятся все более сложными, особенно финансовые проблемы.

Столкнувшись со сложной финансовой ситуацией, не только предприятия сферы недвижимости, но и многие другие секторы экономики, похоже, все больше рассчитывают на поддержку денежно-кредитной политики.

VIRES подчеркнул: Рост кредитования и доступ к кредитному капиталу стали горячо обсуждаемыми вопросами практически на всех крупных и мелких форумах и конференциях.

Новые сигналы, такие как «освобождение пространства», «увеличение пространства на рынке недвижимости», «устранение узких мест в кредитовании», «улучшение роста кредитования»... приветствуются рынком как позитивные настроения.

« Устранение трудностей, мешающих восстановлению бизнеса в сфере недвижимости; «Развитие безопасного, здорового и устойчивого рынка недвижимости становится неотложной задачей для создания важной движущей силы экономического восстановления, поскольку это отрасль с большим сопутствующим эффектом», - подчеркнул VIRES.

Продолжение снижения процентных ставок может привести к возобновлению спекуляций на рынке недвижимости.

В настоящее время многие компании, работающие в сфере недвижимости, продолжают выражать желание смягчить денежно-кредитную политику, в том числе давая рекомендации по дальнейшему снижению процентных ставок. Однако VIRES считает, что снижение процентных ставок на данный момент уже не имеет значения.

Потому что только за первую половину 2023 года Госбанк снижал операционные процентные ставки 4 раза подряд. Соответственно, процентные ставки по депозитам и кредитам коммерческих банков также снизились, чтобы лучше соответствовать потребностям населения и предприятий в заемных средствах в новых условиях.

Однако снижение процентных ставок не оказало ожидаемого эффекта на рост экономики, но важным вопросом также является вопрос о том, следует ли продолжать снижение процентных ставок.

« Снижение процентных ставок с целью дальнейшего снижения цен на кредиты столкнется с такими препятствиями, как сохраняющийся риск инфляции, влияние на обменные курсы, когда процентные ставки по доллару США и во многих других крупных экономиках не снизились или даже имеют потенциал к росту», — говорится в отчете VIRES.

С другой стороны, увеличение кредитования только за счет снижения процентных ставок без принятия мер по восстановлению, консолидации и развитию совокупного спроса, а также поиск путей вывода капитала на рынок приведет к увеличению кредитного капитала и его переводу в финансово неустойчивые производственные и бизнес-проекты с неопределенными планами погашения задолженности.

VIRES полагает, что из-за отсутствия осуществимых производственных и бизнес-проектов, способных погашать кредиты, попытки увеличить капитал на рынке могут даже привести к перемещению кредитного капитала в спекулятивные секторы, тем самым снова вызвав на некоторых рынках рост ценовых пузырей.

Не говоря уже о том, что сильный рост кредитования поддержит рынок, но ослабит усилия предприятий в целом и предприятий сферы недвижимости в частности по диверсификации источников капитала путем выпуска корпоративных облигаций и проектных облигаций.

Чего ждет рынок недвижимости?

VIRES полагает, что в последнее время Государственный банк приложил немало усилий, чтобы побудить кредитные организации сосредоточить капитал на проектах.

Соответствующим министерствам и местным органам власти также необходимо принять меры по устранению трудностей для бизнеса и оказать поддержку предприятиям в выполнении установленных законом условий.

Однако предприятиям сферы недвижимости не следует слишком полагаться на банковские кредиты, ждать, пока освободится или увеличится пространство, поскольку объем кредитования, вложенный в недвижимость, довольно высок и по-прежнему имеет тенденцию к росту.

В сложившейся ситуации, даже если есть отдельное помещение под недвижимость, предприятия могут не иметь к нему доступа, поскольку не соответствуют условиям кредитования банков.

С другой стороны, если сектор недвижимости продолжит полагаться на кредитную поддержку, это создаст огромные системные риски. Потому что когда обанкротится недвижимость, это перекинется и на банк.

По мнению VIRES, облигации должны стать важнейшим источником капитала для рынка недвижимости. Рынку нужен среднесрочный и долгосрочный капитал, поэтому он должен полагаться на облигации, а не на банковский капитал.

« Нет другого пути, кроме как снизить зависимость сектора недвижимости от банков, только так можно рассредоточить риски», - заявил ВИРЕС.

В долгосрочной перспективе необходимо продолжать совершенствовать правовую систему для развития здорового, прозрачного и устойчивого рынка облигаций, чтобы у предприятий было больше возможностей для мобилизации капитала.

При управлении правовой политикой необходимо избегать ситуаций, когда иногда она слишком свободна, чтобы создать рынок, полный лазеек, на котором предприятия могут конкурировать за право выпускать облигации, а затем, когда возникает риск, она внезапно «тормозит», лишая предприятия возможности вовремя отреагировать, как это произошло в 2022 году.

Кроме того, для предприятий сферы недвижимости крайне важно извлечь капитал из будущего бизнеса в сфере недвижимости, особенно в нынешних сложных условиях. Для этого необходимо синхронно сочетать решения от создания стартового капитала до устранения правовых препятствий для проектов.

Для того чтобы компании, работающие в сфере недвижимости, смогли перейти к периоду устойчивого роста и развития, им необходимо пережить этап реструктуризации любой ценой, включая распродажу активов для сокращения убытков, реструктуризацию корпоративного долга, «очистку» записей о доступе к кредитному и облигационному капиталу, а также капиталу из депозитов клиентов.

VIRES считает, что восстановление баланса на рынке недвижимости и устранение узких мест в потоках требует сотрудничества правительства и министерств, но не может обойтись без инициативы бизнеса.

«Нахождение возможностей в сложных ситуациях и гибкость в адаптации — вот на чем должны сосредоточиться компании, желающие выжить и выбраться из трясины», — подчеркнул ВИРЕС.

По данным VIRES, хотя рынок недвижимости сталкивается с беспрецедентными трудностями, а темпы восстановления довольно медленные, благодаря решимости правительства и министерств, отраслей и местных органов власти преодолеть трудности для бизнеса, а также усилиям бизнес-сообщества по преодолению трудностей, ожидается, что рынок недвижимости будет двигаться вперед уверенными шагами, развиваться более профессионально, здорово и устойчиво в будущем, соответственно, все «потоки» будут очищены.

Дин Тран

Источник