NDO - Политика в отношении подоходного налога с физических лиц при передаче недвижимости всегда является спорной темой, поскольку она должна как обеспечивать поступления в бюджет, так и не создавать нагрузку на людей. В частности, утверждается, что действующий метод налогообложения по-прежнему имеет много недостатков, что приводит к ложному декларированию стоимости сделок, вызывает налоговые убытки и искажает рынок.
Методы налогообложения по-прежнему имеют много недостатков
По мнению Министерства финансов, для того чтобы налоговая политика правильно отражала характер экономических операций, определение налогооблагаемого дохода от передачи недвижимости должно осуществляться по формуле: налоговая ставка, умноженная на налогооблагаемый доход, где налогооблагаемый доход рассчитывается как цена продажи за вычетом общих связанных с этим расходов.
Министерство финансов считает необходимым изучить возможность регулирования налога на доходы физических лиц от передачи недвижимого имущества и права землепользования по налоговой ставке 20%, чтобы создать аналогичную ставку налога на доходы юридических лиц от передачи недвижимого имущества. Однако для применения этого метода необходимы два важных условия: историческая база данных сделок с землей, точно отражающая фактическую стоимость, и четкие правила вычитаемых расходов и условий доказательства, а также себестоимость передаваемой недвижимости.
Проблема в том, что, хотя налоговый орган располагает историческими данными о сделках с 2018 года, указанная в договоре цена передачи по-прежнему не отражает фактическую стоимость. Контроль за тем, чтобы покупатели и продавцы давали честные заявления, по-прежнему сталкивается со многими трудностями. Между тем, сбор документов, подтверждающих стоимость трансфера и себестоимость, — дело непростое.
Легко идентифицируемые затраты, такие как затраты на покупку, строительство и ремонт, могут быть признаны, но такие расходы, как брокерские комиссии, проценты и компенсационные расходы, трудно продемонстрировать. Это создает серьезное препятствие при расчете фактической прибыли от сделок с недвижимостью. Особенно в случаях, когда недвижимость была приобретена давно, унаследована или подарена, первоначальную стоимость определить практически невозможно.
Говоря об этой проблеме, экономический эксперт Нгуен Чи Хьеу сказал, что одной из причин искажения рынка недвижимости Вьетнама является неэффективное применение налога на недвижимость. В настоящее время налоги, связанные с недвижимостью, в основном включают налог на использование земель несельскохозяйственного назначения, налог на доходы физических лиц с передачи права собственности и регистрационные сборы. Между тем, многие развитые страны, такие как США, Япония и Южная Корея, применяют ежегодный налог на имущество, взимаемый со стоимости недвижимости, что помогает регулировать рынок и создавать устойчивые доходы для государственного бюджета.
Отсутствие разумной системы налогообложения имущества привело к спекуляциям и накоплению, в результате чего цены на недвижимость выросли до уровня, недоступного для тех, у кого есть реальные потребности. Когда нет налогового давления, многие инвесторы готовы «накапливать» недвижимость вместо того, чтобы вкладывать ее в сделки или эксплуатацию. Это сокращает предложение, приводит к росту цен и создает нездоровый рынок. В то же время государство также лишается важных источников доходов, поскольку ему по-прежнему приходится в значительной степени полагаться на налог на прибыль предприятий и налог на добавленную стоимость.
Поэтому, по словам г-на Нгуен Чи Хьеу, реформирование политики налогообложения недвижимости необходимо для ограничения спекуляций. Одним из решений, которое можно рассмотреть, является введение прогрессивного налога на вторую и последующие объекты недвижимости. Этот метод одновременно контролирует накопление и не влияет на покупателей жилья. Кроме того, необходимо проводить политику освобождения от налогов и снижения ставок налога на социальное жилье и жилье для малообеспеченных слоев населения, чтобы обеспечить доступ к жилью для малообеспеченных групп населения; В то же время сбор налогов должен быть децентрализован и передан местным органам власти, что поможет создать бюджетный источник для развития инфраструктуры и общественных услуг в городских районах.
Ужесточение управления и подключение налоговых данных
Анализируя недостатки действующей политики в области налога на доходы физических лиц, эксперт Фан Хыу Нги, заместитель директора Института банковского дела и финансов (Национальный экономический университет), отметил, что в настоящее время существует два метода расчета налога: первый метод — налог в размере 2% от общей стоимости сделки, второй метод — налог в размере 20% от разницы между ценой покупки и ценой продажи.
Первый метод, хотя и прост, создает большую лазейку, когда многие люди намеренно заявляют более низкую цену, чем фактическая, чтобы уменьшить налоги. Это не только приводит к потерям бюджета, но и делает рынок менее прозрачным.
Напротив, второй метод, который устанавливает налог в размере 20% на разницу между ценой покупки и продажи, более точно отражает фактическую прибыль, но затрудняет определение себестоимости, особенно для сделок, которые были совершены много лет назад.
Для преодоления этой ситуации г-н Фан Хыу Нги предложил ужесточить управление декларированием цен, обеспечив точный учет стоимости транзакций. В этом случае, если покупатель намеренно занижает цену, чтобы избежать уплаты налога, у него возникнут трудности с перепродажей, поскольку цена покупки, указанная в документах, слишком низкая, что может привести к более высокому налогу, подлежащему уплате при следующей сделке. Кроме того, следует применять строгие санкции в случаях ложного заявления стоимости сделки для обеспечения прозрачности на рынке.
Другим важным решением является внедрение взаимосвязи данных между нотариальными, налоговыми и земельными органами для лучшего контроля стоимости транзакций.
По словам г-на Нги, при наличии прозрачной системы данных государство может сравнивать рыночные цены, чтобы выявлять случаи занижения деклараций по сравнению с реальностью. В то же время необходимо изучить и дополнить правовые нормы для определения обоснованных расходов при расчете налогооблагаемого дохода, избегая ситуации, когда у налогоплательщиков возникают трудности с доказательством фактических расходов.
В целом реформирование налога на доходы физических лиц от передачи недвижимости должно преследовать две цели: повышение прозрачности, избежание налоговых потерь и создание условий для стабильного развития рынка. Соответственно, необходимо внести корректировку, чтобы налоги отражали фактическую прибыль, ограничив ситуацию «двух цен» в сделках с недвижимостью.
Однако реализация должна иметь разумную дорожную карту, избегать внезапных сбоев и гарантировать права людей с реальной потребностью в жилье. Потому что реформа налога на недвижимость — это не только финансовый вопрос, но и вопрос устойчивого развития рынка.
При правильном внедрении налог на доходы физических лиц поможет сократить спекуляции, стабилизировать цены на недвижимость и создать стабильный источник доходов для бюджета, вместо того чтобы слишком полагаться на другие налоги. Самое главное, налоговая политика должна быть помещена в синхронную экосистему управления, от контроля ценовых деклараций, проверки транзакций до создания прозрачной базы данных, чтобы обеспечить справедливость для покупателей, продавцов и государства.
Источник: https://nhandan.vn/tao-su-minh-bach-va-bao-dam-quyen-tiep-can-dat-dai-post865655.html
Комментарий (0)