Когда цены на недвижимость резко подскочат, когда же они остынут?

По данным отчета PropertyGuru Vietnam по рынку недвижимости за первый квартал 2024 года, в первом квартале цены на квартиры продолжили расти. За 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%.

В начале 2018 года цена продажи квартир в Ханое и Хошимине составляла 27 и 31 млн донгов/м2 соответственно. За 6 лет средний рост цен на квартиры в Ханое достиг 70%, превзойдя Хошимин (рост цен на 55%).

По данным отчета PropertyGuru Vietnam, цены на квартиры в Хошимине продолжат расти на 2–5% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

В частности, цена продажи элитных квартир в Хошимине (более 55 млн донгов/м2) выросла на 5%; Средний сегмент (цена 35–55 млн донгов/м2) вырос на 2% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Цены на квартиры в центре крупных городов продолжают расти (Фото: Конг Хьеу).

По мнению экспертов, цены на жилье не могут продолжать расти. Если повторится сценарий более чем 10-летней давности, когда проекты доступного жилья увеличатся, а баланс спроса и предложения будет сбалансирован, цены на жилье снизятся.

Председатель правления G6 Group г-н Нгуен Ань Куэ признал, что причиной роста цен на квартиры, помимо увеличения затрат на производство, является также тот факт, что предприятия запутались в слишком большом количестве юридических процедур, что приводит к затягиванию сроков и несоответствию предложения спросу.

Однако, по словам г-на Кью, тот факт, что цены на квартиры растут, не означает, что они не могут снизиться. Доказательством служит тот факт, что в прошлом, в период 2008–2010 гг., существовали проекты квартир стоимостью 50–70 млн донгов/м2. Однако в 2011–2013 годах, когда на рынке появились недорогие проекты коммерческого жилья, средняя стоимость которых составляла 11–15 млн донгов/м2, цены на квартиры на рынке сразу же снизились.

Например, в 2010 году средняя цена продажи апартаментов в жилом комплексе Indochina Plaza на улице Суан Туй (Кау Гиай, Ханой) составляла 50–60 млн донгов/м2. Однако к 2013 году, когда предложение возросло, цена многих квартир в этом районе составляла всего 30–35 млн донгов/м2. Спустя более 10 лет стоимость квартир здесь составляет около 100 миллионов донгов/м2.

Говоря о реальном развитии событий, представитель G6 Group прокомментировал, что если старый сценарий повторится, цены на жилье могут снизиться с 2026 года. Причина в том, что жилищные проекты в целом и проекты социального жилья в частности начнут завершать процедуры, увеличивая предложение примерно через год, что поможет снизить цены на жилье.

По данным Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), после длительного периода спада ожидается, что предложение квартир в Ханое и Хошимине снова увеличится благодаря восстановлению рынка и усилиям государственных органов управления по устранению юридических препятствий для проектов.

В частности, в ближайшее время на рынок будет выведено социальное жилье и жилье для рабочих. Однако поставкам этой продукции требуется время для завершения юридических процедур перед выпуском на рынок, и в основном они поставляются из отдаленных районов.

Таким образом, VARS прогнозирует, что в краткосрочной перспективе цены на квартиры в центре крупных городов продолжат расти, особенно в сегментах доступного и среднего ценового диапазона. Между тем, цены покупки и перепродажи элитных проектов класса люкс могут немного снизиться.

Однако к середине 2025 года, когда вступят в силу правовые документы, касающиеся сектора недвижимости, которые облегчат жизнь инвесторов и покупателей социального жилья и жилья для рабочих, цены на жилье могут снизиться.

« Предложение социального жилья увеличится, а цены на квартиры снизятся до уровня, более подходящего для людей с реальными жилищными потребностями », — заявили в VARS.

По словам г-жи Дуонг Туй Дунг, старшего директора CBRE Vietnam, она подтвердила, что цены на квартиры не могут расти вечно, квартиры будут расти до тех пор, пока не достигнут «порога выносливости» и доступности жилья для покупателей.

Многие эксперты прогнозируют, что цены на жилье снизятся с середины 2025 года.

По словам г-жи Дунг, самым ярким доказательством этого является тот факт, что цены на квартиры в Хошимине, непрерывно росшие в 2017–2019 годах и достигшие пика, выровнялись и оставались стабильными к 2022 году.

«Цены на квартиры в Хошимине достигли такой величины, что люди больше не могут себе позволить их купить», — прокомментировала г-жа Дунг.

Г-жа Дунг считает, что на рынке квартир в Ханое цены продолжат расти, пока не достигнут средней цены в 100–200 млн донгов/м2, после чего рост будет вынужден остановиться.

« Разумеется, этот рост цен будет зависеть от местоположения и качества каждого проекта. Текущая стоимость проектов составляет 70 миллионов донгов/м2, и она продолжит расти, пока не достигнет 100–120 миллионов донгов/м2. Текущая стоимость проектов составляет 30–40 миллионов донгов/м2, и может вырасти до 50–60 миллионов донгов/м2 в зависимости от качества квартиры и репутации инвестора », — сказала г-жа Дунг.

Кроме того, по мнению экспертов, после вступления в силу Закона о земле предложение жилья увеличится, а затем цены на жилье снизятся.

Председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA) г-н Ле Хоанг Чау подчеркнул, что Закон о земле 2024 года, вступивший в силу полгода назад, будет способствовать развитию предложения на рынке, тем самым снижая цены на жилье.

В последнее время затянувшийся дефицит предложения квартир привел к тому, что цены на квартиры в Ханое резко выросли: даже в пригородных районах запрашиваемая цена составляет 60–70 млн донгов за м2, что равно стоимости земли. В центре реализуется проект стоимостью около 300 млн донгов/м2.

По данным исследования PropertyGuru Vietnam, недавние новые проекты обеспечивают ввод в эксплуатацию лишь около 20 000–30 000 квартир в год, в то время как обычный спрос составляет до 70 000–80 000 квартир в год.

Разделяя эту точку зрения, д-р Нгуен Ван Динь, председатель Вьетнамской ассоциации риэлторов (VARS), проанализировал далее: Закон о земле, который скоро вступит в силу, поможет быстро устранить препятствия для многих проектов, чтобы их можно было реализовать и завершить. С этого момента предложение на рынке увеличится, что будет способствовать снижению текущего давления спроса и предложения. Цены на жилье постепенно снизятся до разумного уровня, более соответствующего доходам людей.

Кроме того, когда инвесторы получают более легкий доступ к земле, затраты на разработку проекта также могут снизиться благодаря сокращению процесса юридического оформления. Цены на продукцию могут быть скорректированы.

Чау Ань

Источник