Ужесточение раздела и продажи земли

DNVN - По словам эксперта по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туана, новые положения Закона о жилье и Закона о торговле недвижимостью (с поправками) «ужесточили» раздел и продажу земли компаниями, занимающимися недвижимостью.

Ожидается, что Закон о жилье и Закон о торговле недвижимостью 2023 года вступят в силу с 1 августа. Эксперт по правовым вопросам в сфере недвижимости Фам Тхань Туан прокомментировал, что эти два новых закона «ужесточили» «разделение участков и продажу земли» для компаний, занимающихся недвижимостью, с двух точек зрения. Это делается для того, чтобы сузить область действия проекта, которую можно разделить на участки и продать, а также определить процедуры, которым должны следовать предприятия.

В частности, для проектов регионального масштаба в районах, округах, городах особого назначения, городских территориях I, II и III типа или проектов (независимо от региона), в рамках которых инвесторы выбираются путем аукциона по продаже прав землепользования для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с Законом о земле, инвесторам не будет разрешено заниматься недвижимостью путем раздела участков и продажи земли.

Предприятия, реализующие проекты путем раздела участков и продажи земли спекулянтам, стали причиной многочисленных земельных лихорадок.

По данным Министерства строительства, по состоянию на декабрь 2023 года во Вьетнаме насчитывалось 902 городских района. Из них 2 городских района специального класса, 22 городских района класса I (включая 3 городских района класса I, находящихся в непосредственном подчинении центрального правительства), 36 городских районов класса II, 45 городских районов класса III, 95 городских районов класса IV и 702 городских района класса V.

«Проекты в 105 городах и поселках, которые являются городскими территориями типа III или выше, не имеют права заниматься бизнесом в сфере недвижимости путем раздела участков и продажи земли. Таким образом, сфера деятельности, где предприятиям разрешено разделять участки и продавать землю, значительно сокращается.

«Другими словами, в городских районах типа III и выше инвесторам придется строить дома на продажу, а не «делить» землю на мелкие участки для продажи, как раньше», — прокомментировал г-н Туан.

Что касается процедур, которым должны следовать предприятия, г-н Туан сказал, что новый закон предусматривает, что для передачи прав землепользования в форме раздела предприятия должны выполнить как «необходимые», так и «достаточные» условия.

Необходимым условием является наличие документа от провинциального Народного комитета, разрешающего предприятию передавать права землепользования на объекте путем раздела участков и продажи земли. «Достаточным» условием является то, что инвестор должен пройти процедуру получения разрешения в Департаменте строительства, аналогичную случаю заключения договора купли-продажи будущего жилья.

Новое положение помогает тем, кто получает землю от инвесторов, иметь основание для четкого определения времени, когда инвестору разрешено подписывать договор купли-продажи. Это определяется тем, есть ли у инвестора документ из Департамента строительства или нет.

«Новое положение об ужесточении раздела является разумным. Предприятия реализуют проекты путем раздела участков и продажи земли некоторым лицам в форме спекуляции, покупки и перепродажи, что приводит к многочисленным земельным лихорадкам. Пик в начале 2021 года пришелся одновременно с севера на юг, что привело к растрате социальных активов.

«Между тем, действующее законодательство не требует ввода в эксплуатацию постройки для покупателей разделенных земельных участков», — сказал г-н Туан.

Также, по словам г-на Туана, одним из весьма примечательных положений, предусмотренных в Законе о торговле недвижимостью (с изменениями), является требование о том, что получатель права землепользования: «должен построить жилье для обеспечения прогресса, в соответствии с утвержденным проектом и детальным планированием, разрешением на строительство в случаях, когда разрешение на строительство должно быть выдано, и в соответствии с соглашением в договоре о передаче права землепользования с технической инфраструктурой в подписанном проекте недвижимости» (пункт 2 статьи 34).

Это важная основа для надзора не только со стороны инвесторов, но и со стороны компетентных органов за строительством домов покупателей. Избегайте покупки земли и оставления ее заброшенной или в целях личной спекуляции.

Хоай Ань

Источник: https://doanhnghiepvn.vn/kinh-te/bat-dong-san/siet-chat-phan-lo-ban-nen/20240616084210260