Необходимо расширить условия получения права передачи земельных участков для реализации проектов коммерческого жилищного строительства.
На 8-й сессии 15-го Национального собрания правительство представило Национальному собранию проект резолюции о пилотной реализации проектов коммерческого жилья (NƠTM) посредством соглашений о получении прав землепользования (QSDĐ) или наличии QSDĐ с общенациональной сферой применения для устранения правовых трудностей для проектов NƠTM в масштабах городских территорий (менее 20 гектаров). В случае одобрения Национальной ассамблеей он будет реализован в течение 5 лет, начиная с 1 января 2025 года.
Распутывание множества проектов
По словам министра природных ресурсов и окружающей среды До Дык Зуя, с 1 июля 2015 года Закон о жилье 2014 года имеет положения, отличающиеся от Закона о земле. Соответственно, условием землепользования для реализации проекта NƠTM является наличие прав пользования жилой землей или жилой землей и другими землями; В случае передачи права пользования землей это должна быть жилая земля.
Это положение продолжает унаследовано в пункте b) пункта 1 и пункте 6 статьи 127 Закона о земле 2024 года, который сузил случаи реализации проектов NƠTM в масштабах городских территорий, особенно в новых районах и районах без жилых земель.
«Фактически максимальный лимит выделения земли домохозяйствам и отдельным лицам с течением времени составляет 400 квадратных метров, остальное — это сельскохозяйственные земли на том же участке земли, поэтому даже если инвесторы получат передачу прав землепользования в жилых районах, они не смогут этого сделать», — заявил министр природных ресурсов и окружающей среды.
Кроме того, большинство проектов в сфере недвижимости реализуются на землях, которые изначально не являются жилыми, а детальное планирование проекта также включает в себя множество различных типов земель, таких как жилые земли, транспортные земли, зеленые зоны и т. д. Поэтому, согласно положениям пункта b) пункта 1 статьи 127 Закона о земле 2024 года, многие проекты не могут быть реализованы на практике.
Проект постановления был разработан с целью устранения трудностей в реализации проектов в сфере недвижимости в условиях высоких цен на недвижимость, отчасти из-за трудностей с доступом инвесторов к земле. «Необходимо расширить условия получения передачи прав землепользования для реализации новых сельских проектов, способствуя ограничению жалоб населения, обеспечивая справедливость в доступе к земле среди инвесторов и населенных пунктов, а также поддерживая стабильное предложение новых сельских проектов», - сказал министр До Дык Зуй.
Район коммерческой недвижимости в районе 7 города Хошимин. Фото: ХОАНГ ТРИУ
Согласно представлению правительства, данное постановление применяется на всей территории страны к проектам организаций, осуществляющих операции с недвижимостью, в 4 случаях: получение прав землепользования; иметь права землепользования; наличие права землепользования и получение права землепользования; Реализуя проект NƠTM на земельном участке объекта, подлежащего перемещению из-за загрязнения окружающей среды, объект должен быть перемещен в соответствии с планом строительства, градостроительным планированием.
Что касается условий реализации проекта нового сельского развития посредством соглашения о получении права землепользования или обладании правом землепользования, то инвестор реализует проект нового сельского развития на одном или нескольких видах земель: земли сельскохозяйственного назначения; несельскохозяйственные земли, не являющиеся жилыми; земли населенных пунктов и иные земли на одном земельном участке при наличии соглашения о предоставлении права землепользования; при этом он должен соответствовать определенным критериям.
Необходимо провести пилотную проверку в малых масштабах.
Обсуждая этот вопрос, многие депутаты Национального собрания в принципе согласились с необходимостью принятия постановления, направленного на устранение трудностей и препятствий в реализации инвестиционных и бизнес-проектов в секторе нового развития села. Делегат Чан Хоанг Нган (делегация Хошимина) признал, что пилотирование этой политики будет иметь цепную реакцию в поддержке социально-экономического развития страны, особенно в устранении трудностей в строительстве новых сельских районов, создании благоприятных условий для землепользователей и инвесторов, чтобы они могли проявлять инициативу в реализации проектов развития новых сельских районов и городов, способствуя решению проблемы потребности людей в жилых землях и жилье.
Но есть и много опасений. Делегат До Ван Йен (делегация Ба Риа-Вунгтау) заявил, что предложение проекта резолюции о выделении очень большого типа земли для пилотного тестирования не соответствует Закону о земле. Кроме того, если пилотный проект будет реализован, его следует реализовать в меньших масштабах, сосредоточившись на провинциях и городах с острой потребностью в жилье, и не следует расширять его на всю страну.
Делегат Йен также предположил, что правительству необходимо оценить последствия, избежать ситуации «использования политики для изъятия сельскохозяйственных земель» или «легализации нарушений», чтобы разработать более строгие, разумные и эффективные правила.
Выражая необходимость переоценки текущего статуса NƠTM во всех населенных пунктах, депутат Нгуен Тхи Тху Ха (делегация Куангниня) подтвердила, что все еще существует множество проектов, работ и NƠTM, которые не были реализованы, остались пустыми, заброшенными или не прошли юридические процедуры. Спрос и предложение на рынке NƠTM по-прежнему зависят от различных населенных пунктов, и «не в каждом населенном пункте есть спрос».
Делегат Ха предложил провести оценку текущей ситуации в NƠTM, чтобы четко понимать спрос и предложение на рынке на местах, прежде чем одобрять проект. Правительство и соответствующие агентства должны провести тщательную оценку; Подумайте, должен ли пилотный проект быть региональным или местным и иметь конкретный адрес.
«Пилотный проект, предложенный в проекте, может привести к формированию организаций, отдельных лиц и организаций, занимающихся недвижимостью, которые извлекают выгоду из купли-продажи, а затем передачи, сбора и объединения земель, не используя землю эффективно, а затем получая прибыль и превращая производственные материалы в ресурсы, ожидая реализации проекта нового развития сельских районов», — предупредила г-жа Ха.
В обзорном отчете председатель экономического комитета Ву Хонг Тхань также заявил, что в комитете высказываются мнения о том, что разрешение соглашений о получении прав землепользования, отличных от жилых земель, для новых проектов развития сельских районов приведет к росту цен на сельскохозяйственные земли и другие виды земель. Это может создать множество трудностей для людей и предприятий, а также для государства, когда ему придется возвращать землю и выплачивать компенсацию за нее.
Председатель экономического комитета предложил правительству пересмотреть и уточнить порядок применения пилотного механизма посредством соглашений о получении права пользования или наличии права пользования сельскохозяйственными и несельскохозяйственными землями (коммерческими и обслуживающими) во избежание злоупотреблений политикой.
Избегайте безудержных преобразований
Заместитель председателя Комитета Национальной ассамблеи по науке, технологиям и окружающей среде Нгуен Фыонг Туан согласился с тем, что резолюцию следует реализовать по всей стране, чтобы обеспечить справедливость среди местных органов власти, избежать сложностей в регулировании критериев и условий, а также избежать возникновения механизма «запрос-грант». Однако он предложил агентству-разработчику разработать конкретные правила, чтобы избежать ситуации, когда после вступления правил в силу широкомасштабное преобразование землепользования повлияет не только на социальное обеспечение, но и на продовольственную безопасность.
Рассмотреть планы землепользования каждой местности.
Делегат Нгуен Трук Сон (делегация Бен Че) заявил, что проект резолюции имеет некоторые отличия от Закона об инвестициях (с поправками), Закона о земле (с поправками) и Закона о жилье (с поправками), недавно принятых Национальной ассамблеей. При пилотировании проекта необходимо пересмотреть национальное планирование землепользования, планы землепользования, особенно местные планы землепользования. Если будут пилотироваться проекты, не включенные в жилищное и городское планирование, будут ли они осуществимы?
Г-н ЛЕ ХОАНГ ЧАУ , председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин (HoREA):
Подробные положения об определении направлений инвестирования
HoREA дала Народному комитету Хошимина и соответствующим департаментам рекомендации прокомментировать решение 83/2024/QD-DT Народного комитета Хошимина. Соответственно, необходимо рассмотреть и внести поправки в положения пункта 1 статьи 2 в направлении детализации определения территорий, где инвесторам в недвижимость и жилищные проекты разрешено передавать права пользования землей с технической инфраструктурой физическим лицам для строительства собственных домов в коммуне, за исключением городов в 5 округах Бинь Чань, Ня Бе, Хок Мон, Ку Чи, Кан Джио, а также не подлежащих аукциону по правам пользования землей для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с правилами.
Поскольку в соответствии с пунктом 6 статьи 31 Закона о риэлторской деятельности 2023 года инвесторам проектов в сфере недвижимости и инвестиционных проектов жилищного строительства разрешается передавать права землепользования с объектами инженерной инфраструктуры на земельные участки, не расположенные на территориях районов, районов, городов специального назначения, I, II и III классов городских территорий; Не подлежит аукциону по продаже права пользования землей для инвестирования в проекты жилищного строительства в соответствии с положениями Закона о земле. Что касается остальных территорий, то провинциальный Народный комитет должен, исходя из местных условий, определить территории, на которых инвесторам проектов разрешено передавать права землепользования с технической инфраструктурой частным лицам для строительства собственных домов.
Г-н НГО ДУК СОН , генеральный директор акционерного общества DRH Holdings:
Создание возможностей для покупателей жилья
До настоящего времени для реализации проектов внедрение NƠTM должно отвечать таким условиям, как: соответствие планированию землепользования на районном уровне; в соответствии с планированием строительства и градостроительством; в соответствии с утвержденной местной программой и планом развития жилищного строительства. Реальность показывает, что совпадения и противоречия между Законом о земле и Законом о жилье усиливаются, рынки капитала и недвижимости искажаются, а риски как для предприятий и инвесторов, так и для людей, нуждающихся в жилье, возрастают. Предложенный правительством пилотный проект откроет рынок капитала, поможет стабилизировать и снизить финансовое бремя использования капитала для предприятий, а также сократит время и стоимость подготовки инвестиционных проектов; сделать рынок прозрачным и создать возможности для покупателей жилья получить доступ к доступному жилью. Развязывание этого узла может помочь «спасти» миллионы предприятий, которые ждали этого годами.
С. Нхунг написал
Источник: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
Комментарий (0)