Препятствия делают строительство социального жилья «вдвое сложнее»

Блокировка цепи

Г-н Ле Ху Нгиа, директор компании Le Thanh Company, специализирующейся на социальном жилье (NOXH) в городе Хошимин, прокомментировал: «В последнее время правительство разработало множество механизмов и политик для развития NOXH. Однако эти стимулы усложняют задачу для инвесторов, делая процедуры и количество документов все более сложными, чем для проектов коммерческого жилья (NOTM). Например, согласно действующим нормам, для проектов социального жилья предоставляются льготы в 1,5 раза выше по плотности застройки, коэффициенту использования земли и численности населения по сравнению с НОТМ, утвержденным компетентными государственными органами при планировании в масштабе 1/2000. Однако реальность такова, что почти все проекты социального жилья были преобразованы из проектов NOTM, поэтому они не подходят для планирования 1/2000. Чтобы иметь право на поощрения, необходимо скорректировать планирование 1/2000 и 1/500. Однако корректировка планирования чрезвычайно сложна.

Из-за множества узких мест программа строительства социального жилья достигает крайне низких результатов.

«В городе Хошимин Резолюция 98 требует от государства скорректировать планирование 1/2000 и 1/500, чтобы помочь проектам социального жилья пользоваться стимулами и соответствовать планированию. Между тем, Декрет 31 предусматривает, что проекты социального жилья должны соответствовать детальному планированию, чтобы получить инвестиционную политику и быть признанными инвесторами. Но Департамент планирования и инвестиций не следует Резолюции 98, поэтому он все еще «застрял». Если нет Резолюции 98, Департамент планирования и архитектуры никогда не одобрит корректировку планирования 1/500 для предприятий. Это означает, что в других населенных пунктах без Резолюции 98, как в городе Хошимин, процедуры не дублируются, а «застревают». Поэтому Департамент строительства в населенных пунктах должен одобрить корректировку планирования 1/2000, а затем должен одобрить планирование 1/500 для предприятий», - процитировал и подчеркнул г-н Нгиа: «Проекты социального жилья, созданные самими предприятиями Создание земельного фонда практически застряло прямо с процедуры утверждения инвестиционной политики на уровне одновременно с одобрением инвесторов из-за несовершенства Декрета 31.

В разговоре с Тхань Ниеном большинство предприятий отметили еще одно узкое место: согласно закону, предприятия, занимающиеся социальным жильем, освобождены от платы за пользование землей. Однако в соответствии с действующими в настоящее время Законом о жилье 2014 года и Законом о земле 2013 года для освобождения предприятий от уплаты платы за пользование землей государство должно сначала рассчитать плату за пользование землей и выдать уведомление о размере платы за пользование землей, которую предприятия должны уплатить. Только тогда предприятия будут освобождены от платы за пользование землей, а не с самого начала. Между тем, в большинстве населенных пунктов расчет платы за пользование землей застопорился, даже для проектов NOTM. Это делает проект NOXH «вдвое более перегруженным», чем проект NOTM. «С самого начала необходимо освободить от уплаты платы за пользование землей проекты социального жилья, вместо того чтобы добавлять этап расчета платы за пользование землей, выдачи уведомлений, а затем освобождения от платы за пользование землей», — предложила одна из компаний.

Кредит также заблокирован.

Генеральный директор Акционерной компании по инвестициям и развитию социального жилья г-н Минь Хоанг, специализирующейся на социальном жилье, пожаловался на то, что закон предусматривает, что инвесторы в социальное жилье не имеют права закладывать собственную землю для получения займа на строительство социального жилья, в то время как для NOTM это разрешено. Таким образом, в недавнем прошлом ни одно предприятие не имело возможности использовать эту землю для привлечения заемного капитала. «Эти иронии проистекают из того факта, что предприятия социального жилья освобождены от платы за пользование землей. Хотя плата за пользование землей является лишь частью проекта, для реализации проекта предприятия должны покупать землю, платить за выравнивание, строительство и т. д., поэтому невозможность заложить эту землю для получения займа на реализацию проекта является необоснованной, что создает невыгодные условия для предприятий социального жилья по сравнению с предприятиями, выполняющими NOTM», - проанализировал г-н Хоанг и рекомендовал: «В проектах указов, регулирующих Закон о жилье (с изменениями), Закон о земле (с изменениями) о развитии и управлении социальным жильем, необходимо разрешить инвесторам закладывать сам проект социального жилья, по крайней мере в тех случаях, когда инвестор согласился получить права пользования землей или в настоящее время владеет правами пользования землей. Поскольку в настоящее время инвесторы должны закладывать другие активы, чтобы иметь возможность заимствовать кредитный капитал для реализации проектов социального жилья. Это создало множество трудностей для предприятий при реализации проектов социального жилья и помогло снизить цены на жилье».

Г-н Ле Хоанг Чау, председатель Ассоциации недвижимости города Хошимин, подтвердил: «Блокируются не только административные процедуры, но и кредиты на социальное жилье». С 2015 года по настоящее время ни один инвестор не воспользовался льготной кредитной политикой. Без стимулов всем инвесторам в социальное жилье приходится брать кредиты из коммерческих пакетов, чтобы реализовать свое предложение, поэтому цены по-прежнему высоки. Например, Vietcombank предоставляет Nam Long кредит под 9% годовых на строительство социального жилья, и все клиенты также должны брать кредит под 9% годовых. Эта процентная ставка, хотя и очень выгодна по сравнению с кредитами на строительство НОТМ, слишком высока по сравнению с доходами клиентов. Чтобы снизить процентную ставку, инвестор поддерживает ставку 2% годовых для клиентов, но только в течение первых 2 лет. Поэтому государству необходимо организовать среднесрочные бюджетные расходы на субсидирование процентных ставок для четырех коммерческих банков — Vietinbank, Vietcombank, Agribank и BIDV, участвующих в политике социального жилья. В то же время провести рекапитализацию Банка социальной политики для реализации текущей политики льготной процентной ставки в размере 4,8% годовых.

«Постоянный комитет Национального собрания должен рассмотреть вопрос о выделении среднесрочного государственного бюджетного капитала на реализацию политики социального жилья, рекапитализацию Вьетнамского банка социальной политики или субсидирование процентных ставок для четырех коммерческих банков, назначенных Государственным банком для реализации политики стимулирования кредитования социального жилья», - предложил г-н Чау, добавив, что кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов был добровольно предоставлен несколькими коммерческими банками с процентными ставками на 1,5–2% ниже обычных процентных ставок по коммерческим кредитам сроком на 3 года. Такая процентная ставка оказывает положительное влияние на инвесторов, поскольку ранее им приходилось брать кредиты под процентные ставки до 12% годовых. Однако кредитный пакет в размере 120 000 млрд донгов не подходит для покупателей и арендаторов социального жилья не только потому, что он предусматривает высокую процентную ставку в 7,5% в год и применяется только в течение 5 лет, но и потому, что эти процентные ставки корректируются каждые 6 месяцев. По истечении льготного периода применяется согласованная процентная ставка — «плавающая», поэтому покупатели и арендаторы социального жилья чувствуют себя «неловко» и боятся брать кредиты. Поэтому Министерство строительства продолжает возобновлять предложение о кредитном пакете в размере 110 000 млрд донгов, процентная ставка 4,8–5%, максимальный срок кредитования 25 лет.

Результаты по социальному жилью очень низкие.

В последнее время административные и финансовые трудности не позволили достичь поставленной цели в реализации плана развития социального жилья. В частности, в период 2016–2020 гг. по стране этот показатель достиг лишь около 41%. В частности, хотя Хошимин выполнил 75% плана, фактическое количество составило всего 15 000 единиц социального жилья (в среднем 3000 единиц в год), что не удовлетворяет огромный спрос. В период с 2021 по 2025 год по всей стране было завершено всего 72 проекта социального жилья с 38 128 квартирами, что составляет почти 9% от плана. Из них в Хошимине завершено и введено в эксплуатацию только 2 проекта на 623 квартиры (переведены с периода 2016–2020 гг.) и начато 7 проектов на 4996 квартир, но из-за юридических проблем строительство практически невозможно.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nhung-ach-tac-khien-lam-nha-o-xa-hoi-kho-gap-doi-185240317220308219.htm