Закон «О торговле недвижимостью» (с изменениями и дополнениями), принятый 28 ноября, устанавливает, что права землепользования не могут быть переданы лицам, строящим дома или разделяющим землю на участки для продажи в районах, районах и городах специального назначения, а также в городах I, II и III классов. Этот закон официально вступит в силу с 1 января 2025 года.
По мнению инвесторов и экспертов, данное регулирование окажет сильное влияние на рынок недвижимости.
Г-н Джанг Ань Туан, директор торговой площадки Tuan Anh, прогнозирует, что в ближайшее время небольшие дома будут в дефиците, а большие дома и землю будет трудно продать.
Таунхаусы площадью около 30 м2 и стоимостью 2–3 млрд донгов долгое время привлекали покупателей, поскольку их финансовая доступность подходила большинству людей, особенно тем, у кого есть реальная потребность в жилье.
« Дома площадью 30-40 квадратных метров всегда были дефицитом. Теперь, когда действуют правила, ужесточающие разделение, дома площадью около 30 квадратных метров действительно станут редкостью и будут востребованы многими людьми, включая тех, кому необходимо там жить, и инвесторов », - сказал г-н Туан.
Ожидается, что небольшие дома площадью 30 квадратных метров будут привлекать все больше покупателей. (Фото: Нгок Ви).
Между тем, большие участки земли будет очень сложно продать, так как если их не разделить на лоты, то придется продавать весь большой участок земли, общая цена высока, а количество покупателей с большими финансами невелико.
В последнее время многие инвесторы охотятся за участками земли площадью в несколько сотен квадратных метров с намерением разделить их на более мелкие партии и продать людям с реальными потребностями. Многие землевладельцы добились больших успехов, прибегнув к вышеописанному трюку «раздела земли с целью ее продажи». Однако если вступит в силу положение об ужесточении раздела земель, такой способ ведения бизнеса станет невозможным.
Г-н Нгуен Хыу Кау, брокер по недвижимости в районе Хоангмай (Ханой), сказал, что если ужесточить раздел, может возникнуть риск «непроданной» земли, поскольку большие участки земли влекут за собой большие финансовые затраты. Не все клиенты готовы тратить деньги на большие участки земли из-за больших финансовых ресурсов и медленной ликвидности. Этот тип подходит только тем, кто хочет заняться бизнесом, открывая гостевые дома, курорты или фермерские дома. Но этот клиентский файл небольшой.
Между тем, существует множество клиентов, желающих приобрести небольшие участки земли на сумму от нескольких сотен миллионов до 2 миллиардов. Они хотят удерживать землю, ждать позитивной информации, роста цен, а затем продавать.
« Участок земли площадью 200 м2 стоит около 8–10 млрд донгов. Если землю разрезать на небольшие участки площадью около 40 квадратных метров, инвесторы могут легко выйти на многих людей и продать их, поскольку финансирование составляет всего около 3 миллиардов донгов. Вот почему большие участки земли часто остаются непроданными. «А инвесторы, владеющие большими участками земли, у которых еще не было времени отделить права землепользования, будут испытывать трудности с продажей или будут вынуждены продавать по низким ценам », — сказал г-н Кау.
По словам г-на Кау, прибыль от покупки большого земельного фонда и последующего его разделения на более мелкие части для продажи составляет от 30 до 50%. Вот почему многие инвесторы «предпочитают» такую форму разделения.
« Цены на небольшие участки земли, безусловно, вырастут в ближайшем будущем », — прокомментировал г-н Кау.
Анализируя этот вопрос, г-н Динь Минь Туан, директор Батдонгсана в Южном регионе, предсказал, что земельный сегмент столкнется с трудностями, когда этот закон официально вступит в силу.
Г-н Туан пояснил, что в настоящее время 90% сделок с землей на рынке совершаются в рамках продуктов свободного раздела, осуществляемых частными лицами и небольшими компаниями по недвижимости, разрабатывающими модели самостоятельного раздела земли.
По словам г-на Туана, частным лицам всегда проще подать заявку на раздел земли, чем предприятиям реализовать проекты и подать заявку на получение лицензий. Поскольку этот тип недвижимости имеет разную стоимость и небольшую площадь, его легко ликвидировать. Для инвесторов, которые покупают большие участки земли и делят их, их продажа очень популярна, поскольку форма купли-продажи является свободной, а формальное планирование проекта практически не требуется.
Г-н Туан отметил, что ужесточение раздела также означает, что земельные участки столкнутся с трудностями из-за дефицита и сокращения предложения. Доступ к покупателям также затруднен из-за дефицита предложения.
Этот человек прогнозирует, что инвесторы, владеющие большими участками земли, могут быть вынуждены продавать их по «сниженным ценам». Источником товаров со скидкой станут инвесторы, купившие землю с целью ее раздела и дробления для получения прибыли. Когда ликвидность низкая, землевладельцы вынуждены снижать цены.
Однако из-за большой стоимости крупномасштабной земельной продукции будет сложно найти покупателей, и это может привести к тому, что покупатели будут «выжимать цены» из землевладельцев. Из-за снижения ликвидности земли рынок также столкнется с большими трудностями в условиях затянувшейся рецессии.
Чау Ань
Источник
Комментарий (0)