Инвесторы «вспотели» из-за цен на землю в Ханое

Многие инвесторы в недвижимость в Ханое «сидят на месте», наблюдая за хаотичным и виртуальным ростом цен на земельный сегмент.

Рынок остывает, но цены продолжают расти

«Цены на недвижимость в Ханое растут очень быстро. Земля вокруг кольцевой дороги 4 выросла как минимум на 20% по сравнению с периодом Лунного Нового года. При покупке дома или земли сейчас, если владелец предлагает 10 донгов, я заплачу только 6 донгов, а затем буду вести дальнейшие переговоры. Текущая цена очень виртуальна и не отражает реальной стоимости недвижимости», — поделился с журналистами газеты Dau Tu г-н Нго Суан Чук, директор центра сделок с недвижимостью в Ханое.

Этот человек сказал, что цены на землю необоснованно растут, в основном за счет «сарафанного радио» от продавцов, но объем сделок во втором квартале 2024 года не очень активен. Даже тот факт, что цены постоянно достигают новых пиков, сбивает с толку многих покупателей и заставляет их не торопиться тратить деньги.

«Хотя фактический объем транзакций невелик, продавцы постоянно повышают цены, чтобы прозондировать рынок. Лихорадка первого квартала 2024 года теперь спала, и волнение покупателей также снизилось», — прокомментировал г-н Чук.

Положение о ежегодном прейскуранте цен на землю в Законе о земле 2024 года является наиболее часто используемым продавцами поводом для повышения цен на недвижимость.

Аналогичным образом г-жа Динь Хуонг, инвестор с большим опытом использования рыночных циклов для «серфинга», также выразила сомнения относительно текущей рыночной ситуации.

«Цены на недвижимость в Ханое растут во всех сегментах. По моим наблюдениям, количество сделок в настоящее время равно только периоду после Тэта, но цены постоянно растут. Это заставляет меня и многих друзей в сообществе инвесторов в недвижимость не спешить вкладывать деньги», — сказала г-жа Хуонг.

Ссылаясь на факты, этот инвестор сообщил, что цены на землю в районе Хадонг выросли на 15–20% по сравнению с первым кварталом 2024 года. Этот рост произошел в большинстве районов: от оживленных мест, таких как район Ванкуан, до мест, удаленных от центра, таких как район Йеннгиа.

«В районе Ха Донг участок земли площадью 50 квадратных метров с проходящей через него главной дорогой, расположенный недалеко от кольцевой дороги 4, был выставлен на продажу за 3,5 млрд донгов до Тэта, но теперь цена выросла до 7 млрд донгов. Ситуация, когда цены на недвижимость удвоились всего за полгода, уже не является странной в районах вокруг кольцевой дороги 4», — сказала г-жа Хуонг.

Член группы «охотников за землей», которая владеет рядом земельных участков стоимостью до 300 миллиардов донгов в районе Донгань, рассказал, что перед лунным Новым годом в прошлом году группы спекулянтов скупили ряд земельных участков в Суанкане и Ко Лоа. В настоящее время стоимость участков с хорошим местоположением в этих районах достигла 200 млн донгов/м2.

По словам этого человека, указанная выше команда начнет скупать ряд земельных участков с 2023 года по ценам примерно в 3 раза ниже текущих. Многие из них представляют собой недвижимость, конфискованную банками, поэтому цена на них ниже рыночной.

Обсуждая текущую динамику цен на землю, члены этой спекулятивной группы также признали, что цены чрезмерно растут. Сумма, предлагаемая продавцом, представляет собой будущие ожидания, а не отражает фактическую стоимость продукта в настоящем.

Инвесторам необходимо сохранять «хладнокровие»

Все предприниматели в сфере недвижимости сходятся во мнении, что положение о ежегодном прейскуранте цен на землю в Законе о земле 2024 года является наиболее часто используемой продавцами причиной для повышения цен на недвижимость.

Ранее цены компенсаций основывались на нормативах цен на землю, устанавливаемых правительством каждые пять лет. Именно этот временной разрыв создает большой разрыв между ценой компенсации и фактической ценой сделки. Однако в новом законе земля будет оцениваться по рыночным принципам, поэтому при реализации проектов предприятиями компенсационные расходы на расчистку территории вырастут по сравнению с предыдущими годами. Чтобы обеспечить получение прибыли, инвесторы вынуждены повышать цены на продукцию для конечных потребителей.

«Когда цены на квартиры, торговые дома и виллы растут, сегмент жилой недвижимости не может оставаться в стороне. Хотя ежегодный прейскурант на землю не будет применяться до 2026 года, брокеры используют эту причину, чтобы поднять цены продажи прямо сейчас», — проанализировала г-жа Хуонг.

Инвестор добавил, что в контексте трех законов, связанных с недвижимостью, — Закона о земле 2024 года, Закона о жилье 2023 года и Закона о предпринимательской деятельности в сфере недвижимости 2023 года, — которые вступили в силу только с 1 августа, — у инвесторов нет особых оснований вкладывать деньги в крупные сделки.

Разделяя эту точку зрения, г-н Нго Суан Чук также сказал, что инвесторам следует сохранять спокойствие и избегать влияния FOMO (страха упустить выгоду) на рынке. Если возможно, покупатели могут подождать до конца года, чтобы получить более четкое представление о последствиях принятия трех новых законов, а затем принять окончательное решение.

По данным опроса информационного сайта Batdongsan.vn о ситуации на рынке недвижимости во втором квартале 2024 года, количество поисковых запросов на продажу земли в Ханое (земельные участки, жилые земли) за первые 6 месяцев года выросло на 118% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.

Несмотря на зафиксированное позитивное восстановление настроений покупателей, эксперты этого сайта заявили, что рынок вряд ли испытает серьезные колебания в следующем квартале. Причина в том, что покупатели по-прежнему хотят видеть больше результатов политики управления, а процентные ставки по депозитам снова растут.

Это настроение наглядно отражено в результатах опроса 325 брокеров о ситуации с земельными сделками во втором квартале 2024 года. Соответственно, 35% брокеров заявили, что объем сделок лишь остановился на стабильном уровне; 29% заявили, что объем транзакций снижается.

Г-н Нгуен Куок Ань, заместитель генерального директора Batdongsan.com, прокомментировал, что это исследование продлится с настоящего момента до конца четвертого квартала 2024 года и завершится в начале 2025 года. Только когда рынок войдет в стабильную фазу, типы недвижимости смогут полностью восстановиться. Ожидается, что этот этап наступит уже в первом квартале 2026 года.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-toat-mo-hoi-vi-gia-dat-nen-ha-noi-d222125.html