Парадокс недвижимости в Хошимине: «нет инвентаря»

Рынок закрыт…

В частности, отчет о рынке недвижимости за четвертый квартал 2023 года и за весь 2023 год, недавно опубликованный Департаментом строительства города Хошимин, показывает, что деятельность в сфере недвижимости по-прежнему сталкивается со многими трудностями, но постепенно восстанавливается, при этом в следующем квартале зафиксирован отрицательный рост по сравнению с предыдущим кварталом. Из них за первые 6 месяцев года отрицательный рост составил 11,58%, за первые 9 месяцев — 8,71%, а за весь год — всего 6,38%.

Что касается предложения, то только в четвертом квартале 2023 года в Хошимине было 4 проекта коммерческого жилья с более чем 3700 единицами жилья, готовыми к выводу на рынок, 100% предложения приходится на сегмент элитных квартир. Предложение в 2023 году увеличилось на 20,6% по сравнению с аналогичным периодом 2022 года, и все эти дома были проданы, без остатков.

Только в проекте Kenton Node насчитывается около 1600 нераспроданных квартир.

По данным Министерства строительства, инвентаризация ведется с даты, на которую недвижимость стала пригодной для ведения бизнеса, но не была продана или не была продана. Возможно, именно по этой причине Департамент строительства города Хошимин в своем отчете привел довольно «приятные» цифры, как упоминалось выше, без каких-либо запасов, хотя транзакции по-прежнему идут очень медленно, а рынок продолжает расти в отрицательную сторону. Однако г-н Во Хонг Тханг, заместитель директора по исследованиям и разработкам DKRA Group, заявил, что это положение не соответствует действительности, поскольку многие новые проекты имеют лицензии, но не получили уведомления о праве на продажу, но предприятия продают «зеленый рис». К тому времени, как проект был готов к продаже, его уже не было.

Напротив, многие проекты, которые продаются уже десятилетиями, по-прежнему имеют запасы, которые невозможно продать. Поэтому, точнее, запасы должны рассчитываться на тот момент, когда проект готов к продаже и инвестор выводит продукт на рынок. Рассчитанная таким образом сумма запасов будет меняться в каждый статистический момент времени. Таким образом, действующая методика расчета Министерства строительства может не соответствовать реалиям рынка. Запасы должны формироваться с момента продажи и накапливаться в течение многих лет, пока проект не будет освоен на 100%.

На основании вышеизложенных аргументов г-н Во Хонг Тханг отметил, что отчет Департамента строительства города Хошимин не является точным, поскольку в действительности в городе объем старого и нового инвентаря очень велик. Самым очевидным доказательством является то, что с начала года было очень мало транзакций, имелись нераспроданные товары и много проектов на складе.

Эксперт по недвижимости также подтвердил: абсурдно, что в Хошимине нет объектов недвижимости, поскольку покупательная способность будет низкой в ​​течение всего 2023 года. Только один или два проекта, которые отвечают потребностям клиентов и нацелены на целевую аудиторию, хорошо продаются, в то время как остальные элитные проекты недвижимости продаются очень медленно или даже не продаются вообще. Если говорят, что в определенном проекте нет запасов, подходящих для рынка, это разумно, но невозможно, чтобы весь рынок не имел запасов. «Многие проекты, проданные через биржи или родственников, могут объявлять о 100%-ной продаже, но на самом деле эти биржи «придерживают товар» для перепродажи», — приводит слова эксперта.

…но у предприятий все еще есть нераспроданные товары

По данным статистики на конец сентября 2023 года, в финансовых отчетах 10 предприятий сферы недвижимости зафиксирована общая стоимость запасов более 300 000 млрд донгов, что на 5% больше, чем за тот же период. Стоимость активов акционерного общества No Va Real Estate Investment Group (Novaland) на конец третьего квартала 2023 года составила более 137 755 млрд донгов. Компания Khang Dien зарегистрировала товарные запасы на сумму 17,152 млрд донгов. Стоимость запасов Nam Long Group составляет 16 800 млрд донгов. Стоимость активов Dat Xanh Group составляет 14 788 млрд донгов. В Quoc Cuong Gia Lai также имеется запас на сумму 7 100 млрд донгов... Согласно статистике DKRA Group, на сегодняшний день в Хошимине только сегмент апартаментов насчитывает 7 890 единиц жилья, что на 13,2% больше, чем в 2022 году; Что касается сегмента таунхаусов и вилл, то текущий ассортимент составляет 2904 единицы.

Недавно в предварительном анализе финансовой отчетности 1579 предприятий (в 10 отраслях), котирующихся на фондовой бирже, Совет по исследованиям частного экономического развития (Board IV) заявил, что с середины 2022 года по конец второго квартала 2023 года выручка всех отраслей снизилась. Наиболее серьезной является группа недвижимости и строительства. Именно эти две группы испытывают наибольшие проблемы с денежным потоком, поскольку количество дней, в течение которых товарные запасы остаются на складе, и количество дней, в течение которых осуществляется дебиторская задолженность (среднее время, необходимое для получения дебиторской задолженности после продажи), увеличивается во много раз. Результаты анализа показывают, что среднее количество дней учета объектов недвижимости в первом квартале 2023 года составляет до 5662 дней, а у некоторых предприятий — до 54 334 дней. То есть, чтобы распродать всю корзину, предприятию потребуется 149 лет.

Рынок недвижимости в Хошимине по-прежнему вялый

Для решения проблем предприятий Комитет IV рекомендует политику, направленную на поддержку денежного потока предприятий посредством доступа к капиталу, увеличения и сокращения затрат. Это поможет предприятиям генерировать краткосрочный денежный поток как минимум во второй половине 2023 года или до первой половины следующего года. Группа IV также считает, что для стимулирования совокупного спроса в дополнение к денежно-кредитной политике необходимы контрциклические меры фискальной политики. Например, стимулирование государственных инвестиций, сосредоточение внимания на крупной инфраструктуре и развитие социального жилья. С одной стороны, поддержка предприятий в сфере строительства, производства стройматериалов и недвижимости; с другой стороны, удовлетворять реальные потребности работников. Кроме того, необходимо сократить и отсрочить налоги и другие расходы, поскольку это время, когда людям нужно расслабиться.

В долгосрочной перспективе Группа IV рекомендует обратить внимание на развитие современного рынка капитала, чтобы избежать чрезмерной зависимости роста от кредитования. Продолжать анализировать и разрабатывать политику налогообложения доходов предприятий, подходящую для каждой группы по уровню доходов и отрасли, чтобы обеспечить достижение цели увеличения доходов бюджета и способствовать развитию предприятий.

Эксперт по недвижимости Фан Минь Чань отметил, что реальность показывает, что запасы недвижимости очень велики. Например, только в одном проекте Kenton Node в районе Нябе насчитывается 1600 нераспроданных квартир. Или проект в городе Тху Дук запустил тысячи продуктов, но продажи по-прежнему очень малы. Фактически запасы увеличиваются из-за сокращения транзакций и плохой ликвидности. Сегмент недвижимости в основном представляет собой товары высокого класса, предназначенные для инвесторов. Мало того, юридические трудности, трудности с мобилизацией облигационного капитала, ограниченный доступ к кредитному капиталу, трудности с денежным потоком и т. д. также привели к увеличению запасов недвижимости.

Чтобы «спасти» бизнес и поддержать рыночный процесс в скорейшем восстановлении, эксперт рекомендует сейчас активизировать усилия по решению инвентаризационных вопросов, урегулировать юридические вопросы и в то же время «развязать» незавершенные проекты в сфере недвижимости. Решения должны быть практичными, а не просто пустыми лозунгами.

инвентарь НЕДВИЖИМОСТИ по всей стране снизился

По данным отчетов из 53/63 населенных пунктов, объем недвижимости в проектах в четвертом квартале 2023 года составляет около 16 315 единиц (включая квартиры, индивидуальные дома и земельные участки). В том числе 2826 квартир, 5173 индивидуальных жилых дома и 8316 земельных участков. Основной удельный вес инвентаря приходится на сегмент индивидуальной жилой недвижимости и земельные участки проектов. Уровень обеспеченности квартир в четвертом квартале 2023 года составил около 88,42% по сравнению с третьим кварталом 2023 года. Уровень обеспеченности земельных участков составил около 115,66% по сравнению с третьим кварталом, а уровень обеспеченности индивидуального жилья составил около 78,93% по сравнению с третьим кварталом.

Таким образом, можно отметить, что в 2023 году объемы недвижимости в проектах многоквартирного жилья, индивидуального жилищного строительства и земельных участков имеют тенденцию к снижению.

Ссылка на источник: https://thanhnien.vn/nghich-ly-chuyen-bat-dong-san-tphcm-khong-co-ton-kho-185240115215549486.htm