Проект апартаментов в Кау Гиай, вырос на 30,7% за 1 год
В 2023 году на рынке недвижимости произошел спад, хотя пока и не достигший кризисного уровня. Однако цены на жилье, особенно в крупных городах, таких как Ханой и Хошимин, по-прежнему резко растут.
На семинаре «Определение финансовых потоков в сфере недвижимости», состоявшемся 12 декабря, г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель совета директоров GP. Invest считает, что важнейшей проблемой, которую необходимо решить в настоящее время, является дисбаланс между спросом и предложением на рынке.
Обзор семинара «Определение финансовых потоков в сфере недвижимости». (Фото: БТ)
Г-н Хиеп сообщил, что цены на объекты недвижимости продолжают расти с каждым днем. Например, проект в округе Май Дич, округ Кау Гиай, во втором квартале 2022 года был выставлен на продажу по цене от 45 до 60,4 млн донгов за м2. Однако в третьем квартале 2023 года он вырос до 58,8–69,2 млн донгов/м2.
Таким образом, стоимость продажи квартир в этом проекте за последний год выросла на 14,5% - 30,7%. Это показывает, что в сегменте недвижимости реальный спрос очень высок, а предложение ограничено.
Относительно причины этого дисбаланса спроса и предложения председатель GP. Invest считает, что проблема кроется в юридических пробелах.
«70% проблем имеют юридический характер. Я говорил об этом много раз на многих форумах, но сегодня мне все равно приходится подчеркивать, что только путем решения юридических вопросов можно разблокировать рынок недвижимости», — сказал г-н Нгуен Куок Хьеп.
Руководитель терапевтического отделения. Invest отмечает, что в настоящее время требуется слишком много административных процедур, что существенно влияет на бизнес.
Для стимулирования финансирования в сфере недвижимости г-н Нгуен Куок Хьеп предложил продолжить восстановление доверия к корпоративным облигациям, поскольку многие компании, работающие в сфере недвижимости, испытывают трудности с облигациями.
Г-н Нгуен Куок Хьеп, председатель GP. Инвестируйте. (Фото: БТ)
Кроме того, председатель ГП. Инвестор Нгуен Куок Хьеп также рекомендовал компаниям, работающим в сфере недвижимости, эффективно использовать прямые иностранные инвестиции, поскольку этот поток капитала довольно дешев.
Наконец, для решения текущих проблем на рынке недвижимости г-н Нгуен Куок Хиеп также предложил, чтобы соответствующие агентства в ближайшее время разработали план оценки земли для местного применения и в то же время сократили процесс, чтобы обеспечить более оперативную поддержку кредитования предприятий.
С этим мнением согласен и председатель юридической фирмы SBLaw, адвокат Нгуен Тхань Ха, который заявил, что при разработке инвестиционной политики для проекта в сфере недвижимости инвесторам действительно приходится сталкиваться со множеством трудностей. Трудности связаны не только с капиталом и ресурсами для реализации проекта, но и с органами лицензирования проектов.
В настоящее время, в условиях, когда Закон о земле находится в процессе утверждения, а правовые нормы в области инвестиций и торгов неясны, существуют опасения относительно ответственности государственных органов за лицензирование новых проектов.
Адвокат Нгуен Тхань Ха сказал, что обычно при представлении проекта власти поднимают множество различных юридических вопросов.
По словам юриста, во Вьетнаме во многих случаях законодательство неясно, а многие процедуры сложны. На одобрение проекта уходит 3–4 года, а инвесторы также очень нетерпеливы.
Поэтому юрист Нгуен Тхань Ха считает, что для стимулирования финансирования сферы недвижимости, помимо усилий инвесторов, необходима поддержка со стороны государственных органов управления.
Сосредоточить все ресурсы на социальном жилье
Между тем, доктор Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по финансовой и денежно-кредитной политике, заявил, что текущий финансовый поток во всей экономике заблокирован и, вероятно, сохранится.
По словам г-на Нгиа, в мире наблюдается тенденция к сбережению, но не потому, что у людей нет денег.
В Америке уровень безработицы низкий, рабочие места хорошие, доходы высокие, то же самое касается и европейцев, но они все равно откладывают деньги. Они сберегают деньги, потому что чувствуют, что цены растут, а процентные ставки высоки, в то время как американцы часто берут в долг, чтобы тратить.
«Во-вторых, они чувствуют риск войны и роста цен на энергоносители, поэтому не решаются тратить. Затем, люди чувствуют потребность в новых инвестициях, поэтому им нужно больше экономить и жить проще», — поделился доктор Ле Суан Нгиа.
Доктор Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной и финансовой политике. (Фото: БТ)
Доктор Ле Суан Нгиа сообщил, что с 2026 года вся вьетнамская продукция, экспортируемая в Европу, должна будет отчитываться о выбросах парниковых газов.
Государственная комиссия по ценным бумагам (ГКЦБ) также выпустила руководство по отчетности о выбросах парниковых газов для предприятий. В ближайшем будущем Государственная комиссия по ценным бумагам, возможно, потребует от предприятий отчитываться о выбросах парниковых газов вместе с финансовой отчетностью и проводить ее аудит.
«Тем не менее, действующие предприятия начинают опасаться заимствовать капитал, а банки также опасаются давать кредиты из-за страха, что старые кредиты могут быть заблокированы, а новые кредиты могут не соответствовать зеленым критериям», — сказал г-н Нгиа.
«Финансовый поток идет только в сфере недвижимости, потому что никто не требует от компаний, занимающихся недвижимостью, отчитываться о выбросах. Это прекрасная возможность восстановить рынок недвижимости, хотя это и не очень хорошая возможность, но нам некуда идти, поэтому нам нужно идти. В трудные времена также должно быть место для возрождения потребностей в потреблении капитала», — сказал д-р Ле Суан Нгиа.
По словам врача, в настоящее время рынок недвижимости, а также рынок строительства и рынок капитала находятся в критической ситуации: задолженность подрядчиков и связанных с ними компаний составляет до 170 триллионов донгов. В настоящее время строительные подрядчики осмеливаются использовать только государственные инвестиции, не решаясь при этом вкладывать средства в них.
«Можно увидеть, что экономический поток действительно остановился, остановилась вся экономика, и есть только один выход: недвижимость», - сказал доктор Ле Суан Нгиа.
Доктор Ле Суан Нгиа заявил, что для разблокирования финансирования недвижимости все финансовые ресурсы следует направить на строительство недорогого жилья и социального жилья. Это рынок с очень хорошим денежным потоком и высоким спросом, но мы пока не можем этого сделать.
В ходе обследования 5 проектов социального жилья в Ханое доктор Ле Суан Нгиа выявил следующие трудности:
Во-первых, за социальное жилье не нужно платить налог на пользование землей, а эта земля является государственной и не может быть заложена банками для получения кредитов, поэтому банки в ней не заинтересованы.
«Почему бы нам не обложить налогом несколько процентов, чтобы сделать землю частной на 50 лет, а затем банк сможет принимать ипотечные кредиты?» — задается вопросом эксперт Ле Суан Нгиа.
Во-вторых, весь механизм торгов должен быть более открытым, и любое способное предприятие должно быть назначено для строительства с целью быстрой реализации.
В-третьих, отменить положение, согласно которому прибыль не может превышать 10%, чтобы предприятия, строящие элитное, среднее и бюджетное жилье, были равны.
В-четвертых, что касается финансирования покупателей жилья, оно должно осуществляться напрямую из бюджета, а не через банки. Или вы можете использовать банки для финансирования, как это делает Сингапур, например, для покупки социального жилья: покупатель может взять деньги в долг в банке и платить только процентную ставку в размере 2,5% в год, а излишки процентов компенсируются правительством.
Доктор Ле Суан Нгиа подчеркнул, что текущий кризис на рынке недвижимости обусловлен недостатком предложения и избыточным спросом, а управляющие агентства не создают сбалансированную среду. Эксперты подтверждают мнение о необходимости концентрации всех ресурсов (юридических, административных, банковских, бюджетных) на решении проблем социального жилья, тем самым снижая уровень цен на всем рынке, тем самым реструктурируя эту систему.
Источник
Комментарий (0)