Устранение препятствий и проблем
21 июня, согласно рабочей программе V сессии, Национальное собрание в течение всего дня обсуждало проект Закона о земле (с изменениями).
В беседе с Нгуои Дуа Тином в кулуарах Национальной ассамблеи делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Куонг, глава делегации Национальной ассамблеи провинции Донгнай, высказал свое мнение по некоторым вопросам землепользования для реализации проектов социально-экономического развития.
Относительно положений о землепользовании для реализации проектов социально-экономического развития посредством соглашений о получении прав землепользования или наличии прав землепользования, г-н Куонг сообщил, что в настоящее время для реализации землеотвода и аренды земли для проектов с использованием земли, согласно содержанию проекта, приоритет отдается в следующем порядке: аренда земли через аукцион прав землепользования, торги по выбору инвесторов для проектов с использованием земли; и окончательным вариантом является использование земли путем переговоров.
Делегат Национальной ассамблеи Куан Минь Куонг — глава делегации Национальной ассамблеи провинции Донгнай.
Фактически, соглашение о правах землепользования для реализации проектов социально-экономического развития помогло быстро реализовать проект, повысить эффективность землепользования и избежать жалоб, связанных с расчисткой территории, компенсацией, поддержкой, переселением, на основе добровольного соглашения, поэтому оно имеет консенсус людей... В то же время государство также имеет доход в бюджет за счет сбора платы за перепрофилирование земель.
Однако согласно положениям подпункта «б» пункта 1 статьи 27 «В случае использования земельного участка для реализации проекта коммерческого жилищного строительства допускается согласование вопроса о получении права пользования земельным участком жилой застройки или земельным участком жилой застройки и земельным участком, не являющимся земельным участком жилой застройки».
Таким образом, если в границах проекта нет «минимум 1 м2» жилой земли, то никакое соглашение не допускается и приведет к самым разным последствиям.
«Поэтому я считаю, что должны быть отдельные правила для случаев, когда земля не является жилой землей, при условии, что она пригодна для всех видов планирования, соответствует условиям изменения целевого назначения земли и другим условиям для реализации проекта, тогда правила разрешают реализацию соглашения. «Таким образом, будут устранены препятствия и недостатки», — заявил г-н Куонг.
Кроме того, г-н Куонг также предложил изучить и разрешить реализацию соглашений о сельскохозяйственных землях для реализации проектов коммерческого жилья.
Ограничение жалоб на размер компенсации - поддержка
Одновременно предлагается изучить возможность применения «нейтрального» метода расчистки земель для реализации проектов социально-экономического развития.
По словам г-на Куонга, добровольное соглашение о правах землепользования между предприятиями и землепользователями поможет ускорить реализацию проекта, повысить эффективность землепользования и избежать жалоб, поэтому оно имеет очевидные преимущества.
Однако в реальности очень немногие предприятия могут договориться о 100% площади земельного участка, поскольку часто бывают случаи, когда меньшинство землепользователей не сотрудничает с инвестором проекта, особенно в случаях, когда землепользователи знают, что местоположение земельного участка не может быть отделено от границы проекта, и будут запрашивать необоснованно высокие цены, даже во много раз превышающие рыночную цену.
В это время инвесторам приходится либо соглашаться на необоснованно высокие цены, чтобы иметь возможность реализовать проект, что приводит к росту цен на землю, создает трудности с компенсациями, поддержкой переселения или соглашениями о правах землепользования для других проектов в этом районе.
В случае, если инвестор не согласится с слишком высокой ценой, это приведет к перегрузке в ходе реализации проекта, что приведет к нерациональному использованию земельных ресурсов на большей части территории, на которую были согласованы права землепользования.
Поэтому большинство инвесторов хотят, чтобы государство вернуло земли для реализации проектов, однако рекультивация земель часто становится причиной судебных исков, особенно судебных исков о размере компенсации.
«Поэтому я считаю необходимым изучить и внедрить «нейтральный» метод, который способствует развитию преимуществ и уменьшает недостатки двух вышеперечисленных методов, поощряя соглашения о правах землепользования для реализации проектов социально-экономического развития.
«В случае, если инвестор согласился на 80% площади и испытывает трудности в переговорах, поскольку оставшееся меньшинство землепользователей запрашивает необоснованные цены, государство поддержит возврат земель на оставшихся 20% площади», — проанализировал г-н Куонг.
Приобретение земли часто вызывает жалобы, особенно жалобы на размер компенсации.
Глава делегации Донг Най сообщил, что проект также предусматривает метод определения цен на землю в соответствии с рыночными принципами и расчет удельных цен на землю в случаях, когда государство изымает землю, поэтому можно ссылаться на единичные цены, согласованные инвесторами для других территорий, чтобы применять их в случаях изъятия земель. Отсюда также ограничиваются жалобы на компенсацию и поддержку стоимости, обеспечивая права людей, чьи земли возвращаются.
Таким образом, будут решены проблемы проектов социально-экономического развития, реализуемых посредством соглашений о правах землепользования, в которых меньшинство землепользователей требует слишком высокую стоимость соглашения, что приводит к перегрузкам в разработке проектов.
Что касается методов оценки земли, г-н Куонг сообщил, что проект предусматривает только 4 метода оценки земли и исключает метод добавочной стоимости. Однако на практике метод добавочной стоимости широко применяется при определении цен на землю для крупных участков земли, многофункциональных строительных инвестиционных проектов, переплетающихся с различными целями, такими как жилье, торговля, сфера услуг, офисы, гостиницы и т. д.
«Поэтому вопрос заключается в том, могут ли оставшиеся методы оценки земли играть роль метода добавочной стоимости?» — задался он вопросом.
Он сообщил, что в зависимости от типа недвижимости будут применяться разные методы оценки. Например: для больших земельных участков с различным использованием применение метода сравнения весьма затруднительно и нецелесообразно, поскольку отсутствует информация о сопоставимых активах с аналогичными масштабами, целевым назначением землепользования и критериями планирования.
Для доходного метода он применяется к проектам, которые были введены в эксплуатацию, эксплуатируются и генерируют годовой денежный поток бизнеса. При применении метода коэффициента корректировки цены земли проблема заключается в качестве данных о цене земли, собираемых ежегодно (для формирования годового прейскуранта), и необходимости количественной оценки выдающихся факторов с точки зрения планирования и структуры землепользования оцениваемого земельного участка.
«Вместо того, чтобы отказываться от метода излишков из-за гипотетических факторов, необходимо разработать более конкретный стандарт и положение о параметрах, применяемых при расчете, чтобы синхронизировать и унифицировать реализацию определения цены на землю, а также продвигать преимущества при применении этого метода в некоторых случаях, когда необходимо определить конкретные цены на землю», - предложил г-н Куонг .
Источник
Комментарий (0)