Как Закон о жилье 2023 года меняет управление и эксплуатацию многоквартирных домов?

Отмечено много положительных моментов при применении нового Закона.

Соответственно, в Жилищном законе 2023 года предусмотрено много новых пунктов по развитию жилищного строительства, реконструкции, строительству старых квартир, социального жилья, а также управлению и использованию многоквартирных домов. Оценивая влияние на рынок и управление проектами, г-н Тран Нгок Дуй, заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi, сказал, что Закон о жилье 2023 года поможет всему стать более системным, что окажет положительное влияние на процесс восстановления рынка.

Кроме того, Закон о жилье 2023 года также помогает преодолеть ограничения старого закона, уточняя субъектов и продолжительность проекта, качество строительства, права собственности на жилье и т. д. В частности, в области управления и эксплуатации жилищных проектов он помогает разрешать распространенные споры между клиентами и управляющими подразделениями, а также более четко определяет права и обязанности связанных сторон.

Однако последствия этого закона будут долгосрочными. На самом деле, когда он был принят на 5 месяцев раньше первоначального плана, еще не было многих конкретных положений и инструкций по его реализации. Например, только Указ 95/2024/ND-CP, регулирующий новый Закон о жилье, был обнародован 24 июля 2024 года, а Циркуляр 05/2024/TT-BXD был выпущен 31 июля 2024 года.

Г-н Тран Нгок Дуй - заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi

Говоря об изменениях между Законом о жилье 2023 года и Законом о жилье 2014 года, эксперты Savills отметили, что новый закон фокусируется на качестве строительства и услуг в процессе эксплуатации. Что касается качества строительства, то вместо того, чтобы сохранять фиксированный срок эксплуатации в 50 лет, как раньше, новый Закон предусматривает, что срок эксплуатации проекта будет корректироваться на основе фактического качества строительства в целях своевременного обслуживания и ремонта пришедших в негодность объектов.

Что касается качества услуг, новый Закон вносит изменения в оперативное управление, такие как детализация статей доходов/расходов и установление конкретных требований к мощности подразделения управления. Кроме того, фонд противопожарного страхования и вознаграждение членам Совета директоров будут отделены от платы за услуги и станут отдельными расходами. Подразделению управления операциями необходимо взаимодействовать с правлением/инвесторами для оперативной публикации новых таблиц расчета стоимости услуг в соответствии с положениями Закона.

Закон о жилье 2023 года также предусматривает, что все доходы от эксплуатации мест общего пользования, такие как прибыль от рекламы в вестибюлях, лифтах или на парковках для двухколесных транспортных средств, а также мест общего пользования, должны быть перечислены в фонд содержания.

«Раньше эти доходы добавлялись в фонд управления и эксплуатации для компенсации эксплуатационных расходов. Это изменение повлияет на доходы фонда управления, требуя от операционных подразделений перебалансировки своих бюджетов и операционных планов для адаптации к новым правилам, обеспечивая стабильную работу и не влияя на жителей», — сказал г-н Тран Нгок Зуй.

Кроме того, срок действия договора на оказание услуг также устанавливается на уровне максимум 3 лет в соответствии со сроком полномочий Совета директоров. Подразделения управления эксплуатацией должны обеспечивать и поддерживать качество и производительность на протяжении всего периода эксплуатации. Это побуждает управленческие подразделения уделять больше внимания эффективности работы не только для удовлетворения непосредственных потребностей, но и для обеспечения конкурентоспособности при продлении контрактов после истечения срока их действия.

Обеспечение прозрачности в управлении операциями

Говоря о влиянии на жителей, заместитель директора департамента управления недвижимостью Savills Hanoi также сообщил, что Закон о жилье 2023 года внес важные изменения по сравнению с положениями 2014 года, укрепив правовую базу, обеспечив прозрачность управления и эксплуатации, а также защищая права жителей.

В частности, новый Закон дополнил положения об определении общей и раздельной собственности в случаях, когда в договоре это не указано, что способствует защите прав покупателей жилья. Закон дополняет порядок определения общей собственности на оборудование и элементы, пристроенные к балконам и лоджиям.

Четкое разделение между противопожарным страхованием и вознаграждением Правлению с учетом удельной стоимости платы за обслуживание помогает жителям лучше понять цель использования сборов. Кроме того, новый Закон предусматривает, что доходы от эксплуатации общего имущества должны направляться в фонд содержания, а не пополнять фонд управления эксплуатацией, что способствует созданию благоприятного механизма содержания общего имущества и повышению качества инфраструктуры.

Закон «О жилье» 2023 года делает процесс управления многоквартирными домами прозрачным, обеспечивая права жильцов.

Кроме того, новое положение об объявлении Плана обучения профессиональным знаниям и навыкам в области управления и эксплуатации многоквартирного дома для членов Правления на Конференции владельцев многоквартирных домов также требует от членов Правления прохождения обучения и выдачи им сертификатов (не позднее 3 месяцев с даты принятия решения о признании), что гарантирует наличие у членов Правления прочных знаний и навыков, связанных с управлением и эксплуатацией многоквартирного дома.

Закон о жилье, руководствуясь Указом 95/2024/ND-CP, также требует от инвесторов публично раскрывать покупателям и арендаторам правовые документы проекта, включая протоколы приемки завершенного проекта, документы, подтверждающие результаты приемки по предотвращению и тушению пожаров, уведомления об одобрении от специализированных строительных агентств, чертежи парковочных зон и т. д. Это положение может повлиять на ход реализации проекта инвесторами и предложение квартир на рынке, но обеспечит прозрачность, безопасность эксплуатации и минимизацию рисков для покупателей жилья.

Кроме того, классификация многоквартирных домов строго регламентирована и имеет более конкретные критерии, помогающие покупателям правильно оценить качество проекта, предотвращая ситуацию самостоятельной классификации, приводящую к необоснованному завышению цен на квартиры.

«Вместо правил A, B, C проекты будут классифицироваться по категориям 1, 2, 3. Классификация будет основана на 8 обязательных критериях, среди которых: местоположение, расположение многоквартирного дома; удобства в многоквартирном доме; парковочное место; коридор, вестибюль; лифт; электроснабжение; квартира; минимальный критерий — соответствие строительным нормам. Наряду с этим есть 5 дополнительных критериев, среди которых: услуги по управлению и эксплуатации; окружающая среда; безопасность, охрана, противопожарная защита; зеленые здания, эффективное использование энергии; цифровизация и умные дома», — проанализировали эксперты Savills.

Источник: https://www.congluan.vn/luat-nha-o-2023-dam-bao-minh-bach-trong-cong-tac-quan-ly-van-hanh-chung-cu-va-quyen-loi-cua-cu-dan-post310716.html