Своевременное предотвращение роста цен на жилье и землю

На фоне того, что рынок недвижимости во многих регионах все еще находится на дне, недавний резкий рост цен на квартиры и землю в Ханое и некоторых северных провинциях и городах удивил инвесторов. Однако когда человек, выигравший аукцион на земельный участок стоимостью более 100 млн донгов/м2 в Тхань Оай (Ханой), отказался от залога, многие поняли, что это уловка спекулянтов.

Контролируйте покупку и перепродажу несколько раз

В документе, направленном на места на прошлой неделе, Министерство строительства заявило, что рынок недвижимости в последнее время развивается по неустойчивой траектории и несет в себе множество потенциальных рисков. Примечательно, что некоторые инвесторы и брокеры распространяют слухи, покупают и продают недвижимость и искажают информацию, чтобы поднять цены на нее в личных целях.

В документе министерства упоминаются земельные аукционы, вызвавшие всплеск общественного мнения в пригородах Ханоя. По данным этого агентства, рекордно высокие цены выигрышей, во много раз превышающие стартовую цену, повлияли на социально-экономическое развитие и здоровое развитие рынка недвижимости.

Чтобы не допустить возникновения подобной ситуации, Министерство строительства обратилось к Народным комитетам провинций и городов центрального подчинения с просьбой сосредоточиться на реализации многочисленных задач. Это включает в себя проверку и обзор деятельности предприятий, инвесторов, торговых площадок и брокеров в сфере недвижимости на местном уровне. Кроме того, властям необходимо многократно контролировать куплю-продажу недвижимости, особенно в районах, проектах и ​​многоквартирных домах с необычным ростом цен; Проверять, изучать и принимать меры по устранению фактов инфляции цен, манипулирования ценами, спекуляции, а также пресекать нарушения земельного законодательства, законов о сделках с недвижимостью и связанных с ними законов.

Как только Министерство строительства опубликовало письменное напоминание, Народный комитет провинции Кханьхоа издал официальный приказ № 9648, поручив соответствующим ведомствам пересмотреть организацию аукционов по продаже прав на землю в этом районе, чтобы обеспечить соблюдение закона, гласность и прозрачность; своевременно выявлять и строго пресекать нарушения правовых норм при проведении аукционов по продаже прав землепользования, особенно акты сговора с целью манипулирования рынком, завышения цен для создания нездоровых рынков, а также те, которые не соответствуют действительности в целях наживы...

По словам г-на Чан Хоа Нама, заместителя председателя Народного комитета провинции Кханьхоа, для стабилизации местного рынка недвижимости населенный пункт продолжит содействовать развитию социального жилья, эффективно реализовать проект «Инвестирование в строительство не менее одного миллиона квартир социального жилья для малообеспеченных слоев населения и работников промышленных парков в период 2021–2030 годов» и эффективно реализовать «Программу кредитования на сумму 120 000 млрд донгов».

Между тем, заместитель директора Департамента финансов провинции Кханьхоа г-н Ле Куок Тхань сообщил, что в 2025 году провинция выставит на аукцион 41 дом и земельный участок. Это земли, которыми управляет Фонд инвестиций в развитие и Департамент городского управления города Ниньхоа с целью получения дохода и пополнения ресурсов на развитие.

Кроме того, провинция Кханьхоа также сосредоточена на завершении планов зонирования (масштаб 1/2000) в трех важных областях: экономическая зона Ванфонг (часть района Ваннинь и города Ниньхоа), город Нячанг и новый городской район Камлам. После завершения нового планирования можно будет проводить торги и аукционы по новым проектам.

В пригородных районах Ханоя существует множество брокерских контор, продающих землю по аукционным ценам. Фото: ТУЙ ЛИНЬ

Увеличение депозита и большие штрафы

С точки зрения инсайдера отрасли, г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор акционерной компании SGO Homes Real Estate Consulting and Development (Ханой), сказал, что для предотвращения спекулятивного поведения и «инфляции цен» государству необходимо пересмотреть подходящую структуру цен на землю; в настоящее время структура цен на землю на аукционах ниже рыночной цены.

Наряду с этим следует повысить уровень залога, возможно, до 10–20% от стоимости земли, выставляемой на аукцион, чтобы минимизировать спекуляции инвесторов и завышение цен. В частности, лицам, которые выигрывают земельные торги, но затем не покупают недвижимость, г-н Чунг рекомендует снизить их кредитный рейтинг или не допускать их к участию в других земельных аукционах. «Необходимы методы управления ценами и аукционы», — подчеркнул г-н Чунг.

По словам доктора Чау Хоанг Тана, заведующего кафедрой административного права юридического факультета Университета Кантхо, для того чтобы деятельность по проведению аукционов по продаже прав землепользования была максимально эффективной, решение о выставлении земли на аукцион должно приниматься единообразно Народным комитетом провинции, а также необходимо рассмотреть и определить количество и местоположение земельных участков и долей; Необходимо разработать соответствующий план аукциона, избегать «капления» с целью создания дефицита. Необходимо рассмотреть, систематизировать и опубликовать перечень земельных участков и долей для проведения эффективных торгов. В частности, аукционам следует избегать избыточного запаса при массовом объявлении.

«Мы не можем поспешно делать вывод о том, что результаты аукциона во много раз превышают стартовую цену, как, например, на земельном аукционе в районе Хоай Дук в Ханое, который нестабилен, но в этом районе явно наблюдается инфляция цен. Что касается слишком низкой стартовой цены, она может не отражать истинную рыночную цену на момент аукциона», — прокомментировал д-р Чау Хоанг Тхан.

С юридической точки зрения юрист юридической фирмы SENLAW Нгуен Фыонг Лиен предположил, что для предотвращения ценовой инфляции и нестабильности рынка необходимо установить начальную цену, соответствующую рыночной цене. Поскольку стартовая цена является основой для расчета депозита, если победитель аукциона не выплачивает или выплачивает не всю сумму победной цены аукциона, депозит не возвращается.

По словам адвоката Лиена, хотя Декрет 10/2023/ND-CP и предусматривает увеличение задатка при участии в земельных торгах до 20% от стоимости земельного участка, площадь земельного участка рассчитывается исходя из начальной цены аукциона (в 4 раза выше, чем раньше), но поскольку начальная цена низкая, это неэффективно. «Если мы сохраним стартовую цену низкой, то нам придется увеличить ставку задатка выше нынешних 20%, поскольку участники аукциона должны быть финансово готовы.

Кроме того, еще одним решением является увеличение административного штрафа за неподписание договора купли-продажи выставленного на аукцион имущества (отказ от задатка). «В настоящее время подобное поведение влечет за собой штраф в размере от 7 до 10 миллионов донгов для физических лиц (согласно пункту c, пункту 1, статье 23, указа 82/2020/ND-CP)», - предложила г-жа Лиен.

Тем временем доктор Хо Куок Туан, преподаватель и директор программы подготовки магистров финансов и бухгалтерского учета в Университете Бристоля (Великобритания), сослался на международный опыт, показывающий, что единственным инструментом стабилизации рынка недвижимости является установление разумного налога на основе принципа, согласно которому прибыль в сфере недвижимости равна только прибыли от торговли товарами и предоставления услуг. Отсюда можно предотвратить инфляцию цен или виртуальные цены.

Пункт торговли землей прямо на аукционных земельных участках в пригороде Ханоя. Фото: ТУЙ ЛИНЬ

Маловероятно, что произойдет земельная лихорадка

Г-н Буй Минь Тхань, секретарь партийного комитета города Бенкат, провинция Биньзыонг, сказал, что в последнее время в этом районе наблюдается локальная «земельная лихорадка», в основном сосредоточенная вдоль реки Сайгон, например, в районах Антай, Андьен, Ратьбап... и в районе кольцевой дороги 4. Об этом свидетельствует количество людей, приходящих для совершения сделок в оживленные нотариальные конторы, в то время как поступления в бюджет от сборов за пользование землей также увеличились более заметно, чем за тот же период.

Однако г-н Тхань заявил, что благодаря новому Закону о земле спекуляция и инфляция цен явно снизились. Кроме того, населенный пункт также строго управляет планированием землепользования и функциональным зонированием, а также активно распространяет и доносит до населения информацию о планировке и проектах в сфере недвижимости с четким правовым статусом...

Г-н Нгуен Хуу Нгиа, директор компании по недвижимости в провинции Биньзыонг, также признал, что если рынок недвижимости снова «повысится», спекуляции и инфляция цен не будут такими безудержными, как раньше, по двум важным причинам: новый Закон о земле ужесточил цены на землю в каждом районе, поэтому он ограничит практику «покупки участка земли стоимостью 10 миллиардов донгов и декларирования налога в размере 100 миллионов донгов»; Во-вторых, оценка земли для банковских кредитов стала намного строже.

Раньше банк создавал собственное оценочное подразделение, и иногда фактическая стоимость земли была ниже оценочной стоимости банка. Теперь есть независимая оценочная группа, хотя и не абсолютная, но она будет строже, чем раньше.

Публиковать проекты, не подлежащие торговле

В провинции Биньтхуан для предотвращения спекуляций цен после восстановления рынка недвижимости Департамент строительства опубликовал список из 33 проектов в сфере недвижимости, которые по-прежнему не подлежат транзакциям, включая 17 проектов в сфере жилых и городских районов и 16 проектов в сфере курортного туризма, ни один из которых не подлежит транзакциям в сфере недвижимости в соответствии с правилами. Большинство этих проектов расположены в «золотых землях» города Фантхьет и соседних районах и городах.

Ранее эти 33 проекта были «освистаны» провинцией, поскольку инвесторы и дистрибьюторы некоторых проектов в сфере недвижимости в провинции Биньтхуан рекламировали и передавали недвижимость через формы удержания, резервирования и регистрации мест для сбора денег с покупателей. Хотя эти формы не регулируются Законом о жилье, Законом о торговле недвижимостью и соответствующими правовыми нормами.

Источник: https://nld.com.vn/kip-thoi-ngan-chan-thoi-gia-nha-dat-196240916203716217.htm