Юридические лазейки способствуют возникновению споров в многоквартирных домах

Неоднозначные договоры купли-продажи и нестрогое правовое регулирование подвергают покупателей жилья риску возникновения имущественных споров с инвесторами многоквартирных домов.

Во многих многоквартирных домах Ханоя и нескольких провинций появились фотографии жителей, держащих плакаты в знак протеста против инвестора. Наиболее острые споры возникают вокруг общих и частных зон и объектов, таких как подвалы и парковки, общественные помещения, спортзалы, коммерческие и арендные помещения... Эксперты и юристы указывают на множество причин такой ситуации.

Неоднозначный договор купли-продажи выгоден инвестору

Г-н Тран Кхань, председатель Ханойского клуба управления зданиями, проанализировал, что ранее Декрет 71/2010 предусматривал, что частная и общая собственность должны быть четко указаны в договорах купли-продажи квартир. Однако Декрет 99/2015, регулирующий реализацию действующего Жилищного закона, не содержит такого положения. Каждый проект квартиры имеет свой собственный договор купли-продажи, содержание которого может трактоваться по-разному, что приводит к спорам. Многие договоры купли-продажи, составленные инвесторами, не детализированы и даже не содержат положений о праве общей собственности, что выгодно инвестору.

По словам г-на Ханя, большинство покупателей обращают внимание только на цену и качество квартиры и мало внимания уделяют условиям общей и раздельной собственности в договоре. После сдачи квартиры управляющая организация, представляющая интересы жильцов, не имеет оснований для раздела общей и частной собственности с инвестором. Отсюда продолжают возникать споры относительно размера взноса инвесторов и жильцов в фонд содержания квартиры (2% от стоимости квартиры или площади владения).

Г-н Нгуен Мань Ха, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, также отметил, что многие договоры купли-продажи квартир не соответствуют нормативным актам и даже являются незаконными, что приводит к спорам. Покупатели часто не внимательно изучают условия договора купли-продажи. В то время как многие инвесторы хотят продать свою продукцию, они «рекламируют ее не так, как на самом деле, а затем сокращают коммунальные услуги в местах общего пользования жителей, чтобы извлечь собственную выгоду».

23 апреля жители и офисный блок здания Bonanza (23 Duy Tan, Ханой) вывесили баннеры с требованием к инвестору вступить в диалог и прояснить спорные вопросы. Фото: предоставлено жителями.

Закон пока не дает четкого определения парковочных мест для квартир.

Недавний спор по поводу общей и частной собственности на квартиры связан с местом для парковки мотоциклов, велосипедов и автомобилей в подвале. Действующее жилищное законодательство предусматривает, что парковочные места для велосипедов и мотоциклов находятся в общей собственности. Однако для парковочного места покупателям квартир приходится арендовать или покупать его. В случае отказа от покупки или аренды парковочное место переходит в управление инвестора, инвестиционные затраты на строительство данного парковочного места не включены в цену продажи квартиры.

Юрист Труонг Ань Ту, директор юридической фирмы Truong Anh Tu, проанализировал характер парковочного места квартиры как принадлежащего общей собственности и включенного в цену продажи, с момента передачи инвестор прекратит свое право собственности. Цены на квартиры не фиксированы, а увеличиваются или уменьшаются в зависимости от времени, поэтому сложно доказать, что инвесторы не включают стоимость строительства парковочного места в стоимость дома.

Кроме того, неотъемлемой частью проекта является парковочное место, примыкающее к территории жилого дома. «Поэтому отделить стоимость строительства парковочного места от цены продажи квартиры сложно», — сказал г-н Ту.

Несмотря на то, что существует множество споров, связанных с парковочными местами в многоквартирных домах, действующий Жилищный закон и проект измененного Жилищного закона, рассматриваемый Национальным собранием на его 5-й сессии, не внесли никаких изменений, конкретно определяющих их. «Отсутствие ясности в определении общей и частной собственности является причиной споров между инвесторами и жителями, причем больше всего страдают жители», — сказал г-н Ту.

Жители проекта Kosmo Tay Ho в марте потребовали от инвестора внести плату за обслуживание. Фото: предоставлено жителями

Нет записей о государственных зданиях

Г-н Тран Кхань, председатель Ханойского клуба управления зданиями, указал на недостатки действующего Закона о жилье и подзаконных актов, которые не требуют от инвесторов публиковать правовые документы здания. такие как свидетельство о праве пользования землей частной собственности, утвержденный проект, расчет проекта (прошедший аудит). Если инвестор не публикует прозрачные записи, у жителей не будет достаточной информации для определения общей и частной собственности.

Фактически при передаче строительной документации совету директоров инвестор обязан передать такие документы, как чертежи завершения строительства и планы этажей парковки. Однако г-н Кхань заявил, что, поскольку документы не требуют заверения или нотариального удостоверения, инвестор может предоставить чертеж парковки, не соответствующий первоначальным документам, и также невозможно определить, включена ли стоимость строительства парковки в продажную цену квартиры или нет.

В настоящее время в управлении и эксплуатации многоквартирных домов задействованы 5 субъектов, включая государственные органы управления, инвесторов, советы директоров, подразделения по управлению эксплуатацией и владельцев квартир. При возникновении спора между резидентами и инвесторами необходимо вмешательство органов государственного управления. «Однако при нынешних правовых нормах государственные органы, похоже, остаются в стороне и позволяют инвесторам принимать собственные решения», — сказал г-н Кхань, отметив, что при возникновении споров люди не могут обратиться в Департамент строительства или Департамент природных ресурсов и окружающей среды с просьбой предоставить записи о строительстве.

«Узким местом в жилищных спорах является то, что государственные органы не предоставляют гражданам публичную документацию по строительству. Только когда у людей есть юридические документы, они могут выяснить, какие площади находятся в совместной собственности, а какие в частной, и споры могут быть быстро разрешены», — сказал г-н Кхань.

В дополнение к вышеуказанным причинам г-н Нгуен Нгок Туан, главный инспектор Министерства строительства, заявил, что споры по поводу общей и частной собственности в многоквартирных домах также обусловлены отсутствием правовой грамотности и отсутствием сотрудничества между инвесторами и советом директоров, представляющим интересы жителей; Инвестор самовольно изменил назначение квартиры, посягнул на общее имущество, использовал его, не передал или не передал в полном объеме в правление документы на квартиру.

Доан Кредит

Ссылка на источник: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html