10 декабря электронный журнал Vietnam Real Estate (Reatimes) и Вьетнамский научно-исследовательский институт недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое: какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?»
10 декабря электронный журнал Vietnam Real Estate (Reatimes) и Вьетнамский научно-исследовательский институт недвижимости (VIRES) совместно организовали семинар «Рынок квартир в Ханое: какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?»
Спрос растет, цены растут, и признаков остановки не наблюдается.
Отчет Ассоциации недвижимости Вьетнама показывает, что с точки зрения предложения за первые 9 месяцев 2024 года на рынке недвижимости Ханоя было зарегистрировано более 13 000 новых объектов, что примерно на 25% больше по сравнению с общим объемом предложения за весь 2023 год. Это свидетельствует о том, что продукты из проектов были «закачаны» на рынок. Из них 87% предложения приходится на многоэтажные здания, в основном это элитные и элитные проекты крупных инвесторов, сосредоточенные на востоке и западе города.
Примечательно, что сегмент доступных квартир полностью «отсутствует» на рынке, а квартир средней ценовой категории становится все меньше. Все новые проекты многоквартирных домов, запущенные в конце третьего квартала, имеют начальную цену 60 млн донгов/м2 и более, что затрудняет доступ к жилью для клиентов со средним уровнем дохода.
 |
| Семинар «Рынок квартир в Ханое: какой выбор для устойчивого проживания и инвестиций?» |
Что касается спроса, то за первые 9 месяцев 2024 года спрос на рынке недвижимости Ханоя продолжает сохранять восходящую динамику, включая как спрос на недвижимость, так и инвестиционный спрос. Хотя по сравнению с прошлым годом объем нового предложения увеличился, он все еще не может удовлетворить большой спрос на рынке. Наряду с этим уровень первичных цен продолжает «закрепляться» на высоком уровне и, по прогнозам, его будет сложно существенно снизить, что создает движущую силу, способствующую принятию людьми решения о ранней покупке жилья, особенно в контексте опасений, что цены продолжат расти в будущем.
Что касается сделок, то за первые 9 месяцев 2024 года на рынке недвижимости было зафиксировано около 11 100 успешных сделок, в результате чего уровень поглощения нового предложения достиг впечатляющих 83%. Сегмент квартир по-прежнему остается в центре внимания сделок: 95% от общего числа сделок приходится на этот тип. В частности, вновь запущенные проекты крупных инвесторов зафиксировали уровень освоения в 90% уже на момент официального запуска.
Несмотря на то, что на долю малоэтажных объектов, как квартир, не приходится большой процент продаж, они все же продемонстрировали положительный показатель поглощения после поступления в продажу, что отражает высокий интерес со стороны покупателей. Однако предложение в этом сегменте невелико, что приводит к большой конкуренции среди инвесторов.
По состоянию на третий квартал 2024 года индекс цен на квартиры в Ханое вырос на 64% по сравнению со вторым кварталом 2019 года, что вдвое превышает рост в Хошимине. Средняя первичная цена продажи приближается к 60 млн донгов/м2.
«Цены на первичном рынке продолжают расти и не демонстрируют никаких признаков остановки, поскольку предложение, хотя и улучшилось, все еще не может удовлетворить спрос, поскольку большинство новых предложений по-прежнему реализуется в соответствии с высокими стандартами и требует высоких инвестиционных затрат, особенно затрат, связанных с землей.
Кроме того, высокая первичная цена в условиях дефицита предложения по сравнению со спросом создала движущую силу, которая привела к тому, что уровень цен на вторичные квартиры продолжил поддерживать высокую цену предложения, даже несмотря на то, что ликвидность постепенно стабилизировалась после периода «горячего» роста, считает д-р. Нгуен Ван Динь, вице-президент Ассоциации недвижимости Вьетнама, президент Ассоциации брокеров недвижимости Вьетнама, прокомментировал:
Цены продолжат расти, но более медленными темпами
На конференции многие эксперты заявили, что цены на квартиры в Ханое продолжат расти. По данным исследования Ассоциации недвижимости Вьетнама , в период с 2000 по 2010 год стоимость квартир в Ханое составляла от 10 до 20 миллионов донгов/м2; В период с 2010 по 2020 год цены на квартиры варьировались от 20 до 50 миллионов донгов/м2, а с 2020 года по настоящее время цены на квартиры значительно выросли — примерно от 50 до более 100 миллионов донгов/м2 в зависимости от района.
Г-н Нго Хыу Труонг, заместитель генерального директора корпорации Hung Thinh, сообщил, что в Ханое за последние годы зафиксирован резкий рост цен на квартиры с реальной потребительской стоимостью (для проживания или сдачи в аренду). В таких районах, как Донгань и Хоайдык, хотя они и находятся в пригородах, все же зафиксирован рост с 30–40 млн донгов/м2 до 70–80 млн донгов/м2.
К основным факторам, способствующим росту цен на недвижимость, относятся: новый прейскурант цен на землю, который подталкивает цены вверх; Стоимость строительных материалов выросла, и инвесторы улучшили удобства, чтобы удовлетворить потребности покупателей.
«По моему мнению, прогнозируется, что цены на недвижимость во Вьетнаме продолжат расти, но темпы роста могут замедлиться из-за признаков снижения покупательной способности. Причины включают: ограниченное новое предложение из-за необходимости большего времени для решения юридических проблем, а также высокие новые цены, увеличивающие транзакционные и инвестиционные издержки», — сказал г-н Труонг.
Согласно анализу г-на Труонга, существуют три основные причины роста цен на недвижимость. Во-первых, время прохождения юридических процедур велико, соответственно, процесс утверждения проекта во Вьетнаме часто занимает много времени, от расчистки участка до прохождения юридических процедур. Это увеличивает инвестиционные затраты, тем самым способствуя росту цен на недвижимость.
Во-вторых, согласно действующим правилам, земельные аукционы должны проводиться по рыночным ценам. Это увеличивает входную стоимость проектов, что приводит к росту цен на недвижимость.
Третье — влияние инфляции и обменных курсов. Хотя инфляция во Вьетнаме хорошо контролируется, рост цен на золото и доллар США по сравнению с донгами создал повышательное давление на цены на недвижимость, поскольку многие инвесторы используют эти активы в качестве основы для накопления стоимости.
«Поэтому я думаю, что в ближайший период ценам на недвижимость будет очень сложно снизиться», — высказал свое мнение г-н Труонг.
Доц. ТС. Динь Чонг Тхинь полагает , что 2024 год станет годом стремительного роста цен на квартиры в Ханое. Синтез отчетов о рынке исследовательских объектов показывает, что цены на квартиры выросли со среднего значения в 40 млн/м2 в 2022 году до более чем 70 млн/м2 к концу третьего квартала 2024 года. На рынке больше нет проектов с ценой ниже 60 млн/м2, многие проекты среднего ценового диапазона имеют цены даже выше 100 млн донгов/м2. Цены на квартиры растут как на первичном, так и на вторичном рынке, и старые проекты не являются исключением. В жаркое время цены растут ежедневно и еженедельно. Стоит отметить, что, несмотря на высокую цену, ликвидность по-прежнему хорошая и покупатели есть.
С положительной стороны, это показывает, что настроения на рынке Ханоя на удивление улучшаются. Долго сдерживаемый спрос на жилье и инвестиции получил возможность вырваться на свободу, поскольку существует множество стимулов для восстановления доверия потребителей и инвесторов к рынку. Растущий спрос на фоне дефицита предложения привел к росту цен.
« В ближайшее время, по нашей оценке, цены на квартиры вряд ли снизятся, однако рост цен до сих пор несколько замедлился, следуя более стабильной тенденции, а не в лихорадочном состоянии, как многие предыдущие месяцы», - прокомментировал г-н Тхинь.
По словам г-на Тхинь, первичное предложение увеличилось, дефицит был в некоторой степени преодолен, но в основном в сегменте элитной недвижимости, превышающем 100 миллионов донгов/м2, однако посредством наблюдения за рынком и синтеза отчетов можно увидеть, что новое предложение также быстро поглощается. Самая «мягкая» цена в настоящее время составляет 60–70 млн донгов/м2, что обусловлено рядом недавно возобновленных проектов в районах, которым ранее уделялось мало внимания.
Соответственно, денежный поток покупателей будет иметь тенденцию смещаться из районов с высоким уровнем цен в районы и проекты с более конкурентоспособными ценами и большими возможностями для роста.
Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/gia-can-ho-ha-noi-van-kho-giam-d232094.html
Comment (0)