Убыточный бизнес, большой долг
По данным Ханойской фондовой биржи (HNX) о своем финансовом положении, многие компании, занимающиеся курортной недвижимостью, показали убытки в первой половине года.
Акционерная компания по инвестициям и развитию туризма острова Фукуок — подразделение, управляющее сетью курортов на острове Фукуок (провинция Кьензянг) — объявила об убытках в размере почти 306 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года она получила прибыль в размере 832 млрд донгов. В результате рентабельность собственного капитала отрицательная.
Акционерное общество Or Hung Thinh Quy Nhon Entertainment Services — инвестор курортного проекта в Куинёне (провинция Биньдинь) — в этот период понесло убытки в размере более 199 млрд донгов, что превышает убытки предыдущего периода в размере 34 млрд донгов.
За весь 2023 год эта компания также понесла убытки в размере более 152 млрд донгов. Ранее, в период 2021–2022 годов, общая прибыль компании составляла более 611 млрд донгов. Компания Hung Thinh Quy Nhon также провела переговоры с держателями облигаций о продлении выплаты процентов по облигациям по определенным лотам, при этом срок выплаты был перенесен с первого квартала на июль-август этого года.
Другая компания, реализующая туристические проекты в Хайфоне, Van Huong Investment and Tourism Joint Stock Company, также сообщила об убытках в размере 34,4 млрд донгов за первые 6 месяцев года. С 2021 года, когда отчет был отправлен в HNX, Van Huong Tourism терпит убытки. Общая сумма убытков компании составила 117,2 млрд донгов.
Еще одна компания, владеющая курортным проектом в Дананге, который также терпит постоянные убытки, — это Tonkin Land Joint Stock Company. За первую половину года эта компания понесла убытки в размере более 8 миллиардов донгов. В 2021–2023 годах компания понесла убытки на общую сумму 61,5 млрд донгов.
Акционерная компания Crystal Bay, реализующая множество курортных проектов в Кханьхоа и Ниньтхуане, также понесла убытки в размере почти 76 млрд донгов в первой половине года. Эта цифра сократилась по сравнению с убытками в размере почти 136 млрд донгов за аналогичный период прошлого года.
Или BIM Real Estate Joint Stock Company - инвестор курортных проектов в Халонге (Куангнинь), Фукуоке (Кьензянг) также сообщила об убытке в размере 341 млрд донгов, тогда как за аналогичный период прошлого года она получила прибыль в размере 810 млрд донгов. Это первый убыток с 2021 года, о котором сообщила компания. В период 2021–2023 годов компания получила последовательную прибыль в размере 4 611 млрд донгов.
Многие предприятия не только теряют деньги, но и используют высокий уровень финансового рычага, когда задолженность во много раз превышает собственный капитал. По состоянию на 30 июня коэффициент соотношения долга к собственному капиталу туристической компании Phu Quoc составлял 13,69, что соответствует долгу в размере около 40 800 млрд донгов. Из них непогашенная задолженность по облигациям составляет около 7 509 млрд донгов.
У компании Hung Thinh Quy Nhon коэффициент соотношения долга к собственному капиталу составляет 4,86, что эквивалентно долгу около 38 768 млрд донгов. Из них непогашенная задолженность по облигациям составляет 7,259 млрд донгов.
Коэффициент соотношения долга к собственному капиталу компании Van Huong Tourism Company составляет 8,32, что соответствует обязательствам в размере 24 302 млрд донгов. Из них непогашенная задолженность по облигациям составляет более 4 060 млрд донгов.
Tonkin Land также использует высокое финансовое кредитное плечо. По состоянию на 30 июня соотношение долга к собственному капиталу увеличилось до 5,1, что эквивалентно долгу в размере 1 105 млрд донгов. У компании по-прежнему имеется незначительная непогашенная задолженность по облигациям — около 22 млрд донгов.
Коэффициент соотношения обязательств к собственному капиталу компании BIM Real Estate составляет 2,86, что эквивалентно обязательствам в размере 20 140 млрд донгов. Из них непогашенная задолженность по облигациям составляет более 5 422 млрд донгов.
Долгосрочная устойчивость
В периодическом отчете Министерства строительства за второй квартал зафиксировано открытие новых гостиниц и курортов по всей стране, а также ввод в эксплуатацию ряда выдающихся проектов. Однако этот рынок продолжает оставаться в состоянии стагнации и не демонстрирует признаков восстановления.
Разделяя эту точку зрения, г-н Во Хонг Тханг, заместитель генерального директора DKRA Group, отметил, что рынок курортной недвижимости по всей стране в августе по-прежнему оставался мрачным. Данные исследования этого подразделения показывают, что предложение курортных вилл практически не меняется уже много месяцев, ликвидность низкая, а спрос снизился на 22% по сравнению с предыдущим месяцем.
Первичные цены продажи существенно не колебались и продолжали находиться в боковой динамике. Политики обратного лизинга, выкупа, поддержки процентных ставок и т. д. по-прежнему широко применяются, но не столь эффективны, как ожидалось. Г-н Тханг отметил, что рынок продолжает сталкиваться со множеством трудностей, связанных с ликвидностью и потенциалом роста цен, в то время как доверие инвесторов и восстановление этого сегмента все еще находятся на очень низком уровне.
Ожидается, что в долгосрочной перспективе рынок курортной недвижимости восстановится (Иллюстрация: Тринь Нгуен).
Г-н Тханг отметил, что ситуация с таунхаусами и курортными магазинами не лучше. Ликвидность практически стагнирует, большинство проектов закрыли свои портфели, в результате чего на рынке не было зафиксировано ни одной сделки за последний месяц.
Первичные цены не сильно колебались, в то время как на вторичном рынке было зафиксировано снижение цен на некоторые продукты на 30–40%, но при этом по-прежнему наблюдались трудности с ликвидностью. Резкое падение покупательной способности, отсутствие новых поставок, дорогостоящие запасы... создали существенные препятствия в последние месяцы, в результате чего этот сегмент практически впал в цикл «длительной спячки».
Что касается кондоминиумов, г-н Тханг сказал, что предложение продолжает сокращаться, в основном за счет старых проектов (составляющих 99% от общего объема предложения). Спрос на рынке существенно снизился, а уровень цен реализации существенно не колебался. Рынок по-прежнему сталкивается с трудностями ликвидности, и признаков восстановления в краткосрочной перспективе не наблюдается.
Г-н Динь Минь Туан, региональный директор Batdongsan.com.vn по Южному региону, признал, что рынок курортной недвижимости продолжает решать нерешенные проблемы. За первые 8 месяцев года на макроуровне все факторы, поддерживающие этот рынок, продемонстрировали хороший рост, такие как количество туристов и уровень потребления. Однако с точки зрения ориентации на развитие рынка у всех инвесторов есть проблемы с выпуском продукции.
По словам г-на Туана, выпуск продукции должен иметь хороший коэффициент левереджа, создавая весьма устойчивый доход. Инвесторы, участвующие в рынке, должны владеть этой недвижимостью и иметь доход от аренды или пригодную для личных целей. Однако обе эти проблемы не решены, поэтому рынку еще предстоит пройти долгий путь, прежде чем он сможет продолжить свое развитие.
По его прогнозам, восстановление рынка курортной недвижимости займет не менее 2026 года. Потому что спрос со стороны покупателей оставался неизменным в течение последних 4 лет, что делает спрос на рынке ниже, чем на другие типы недвижимости. Также не так много специальных политик, направленных на привлечение покупателей в этот сегмент.
Другая проблема заключается в том, что изменился капитал инвестора. Раньше инвесторы применяли множество политик, чтобы сопровождать покупателей в течение длительного времени. Однако позднее, когда рынок столкнулся с трудностями в источниках капитала, у инвесторов уже не было достаточного потенциала, чтобы предлагать множество привлекательных полисов.
«Курортная недвижимость испытывает нехватку предложения и слабый спрос на фоне общего восстановления рынка. «Поэтому, если говорить о тенденциях, то этот сегмент вернется к устойчивому развитию не ранее конца 2026 года», — заявил г-н Туан.
Для ясности г-н Туан пояснил, что нынешнему рынку курортной недвижимости необходим более четкий правовой коридор. Кроме того, рынок в целом также нуждается в восстановлении за счет других сегментов, таких как обслуживание реальных жилищных потребностей, таунхаусов, частных домов и земли. Люди участвуют в этих типах инвестиций, создавая ликвидность и хороший рост, а затем переходят в сегменты, которые могут иметь более высокие риски, например, в курортную недвижимость.
Комментарий (0)