Необходимость гибкого механизма мобилизации капитала для Национального жилищного фонда

Предложение о создании Национального фонда развития социального жилья

Социальное жилье — это тип недвижимости, поддерживаемый механизмом государственной политики. Компетентный орган будет контролировать затраты (определять цены продажи), контролировать размер прибыли (не более 10% от общего объема инвестиций), ограничивать целевых покупателей (бенефициаров)... Поэтому политика государства в области поддержки капитала для предприятий по развитию социального жилья играет очень важную роль.

Предложение о создании Национального фонда развития социального жилья.

Министерство строительства запрашивает мнения по проекту постановления о пилотном внедрении ряда конкретных механизмов и политик по развитию социального жилья для рассмотрения правительством и представления его в Национальное собрание для утверждения. Проект предусматривает множество преференциальных и более открытых механизмов для инвесторов в проекты социального жилья. В частности, в проекте предлагается создать Национальный фонд развития социального жилья, который является негосударственным бюджетным финансовым фондом, создаваемым Правительством за счет государственного бюджета и других законных источников капитала, для поддержки процентных ставок по кредитам, не требующим обеспечения; Поддерживать предприятия, инвестирующие в строительство социального жилья, являющиеся бенефициарами политики социального жилья.

По словам доктора Во Три Тханя, директора Института исследований стратегии бренда и конкурентоспособности, в условиях роста цен на недвижимость создание Национального жилищного фонда рассматривается как важный «рычаг», помогающий миллионам людей получить доступ к подходящему жилью, регулирующий рынок недвижимости и ограничивающий спекуляции.

В настоящее время во Вьетнаме нет финансового фонда для поддержки ресурсов, выделяемых населенным пунктам и предприятиям для реализации проектов строительства социального жилья. Хотя Закон о жилье 2023 года позволяет Народному комитету провинции выделять средства государственного бюджета на компенсацию, поддержку, переселение и инвестиции в инфраструктуру, Закон о государственных инвестициях не содержит положений о выделении средств государственного бюджета на компенсацию расходов на расчистку участков для реализации проектов социального жилья. Это является недостатком, который приводит к «замораживанию» использования бюджетных средств на компенсацию за расчистку территории и инвестиции в строительство технической инфраструктуры на объектах социального жилья населенных пунктов.

Поэтому создание Национального фонда социального жилья станет важной предпосылкой для оказания помощи населенным пунктам в организации фондов для расчистки «чистых» земель для предприятий, желающих построить социальное жилье; Инвестирование в техническую инфраструктуру и социальную инфраструктуру для проектов социального жилья; Поддержка процентных ставок по кредитам. При правильной реализации эта модель может стать важным решением, которое поможет многим людям получить доступ к доступному и стабильному жилью и развить устойчивый рынок недвижимости.

Использование прямой модели для создания недорогого жилья

По словам г-на Нгуена Ань Куэ, председателя G6 Group, Национальный жилищный фонд должен следовать модели прямого создания недорогих жилищных продуктов для обеспечения городского населения с низкими доходами. Соответственно, метод заключается в том, что государство создает фонд чистых земель и проводит тендер по отбору инвесторов для реализации проекта. В отличие от социального жилья, которое освобождено от платы за пользование землей, проекты Национального жилищного фонда по-прежнему взимают плату за пользование землей на умеренном уровне, ниже, чем проекты коммерческого жилья. Государство по-прежнему контролирует норму прибыли инвестора, но она на 10% выше текущей нормы прибыли проектов социального жилья.

Использовать прямую модель для создания недорогого жилья.

Например, проект социального жилья имеет масштаб в 20 надземных этажей и 1 подвал, общая стоимость строительства составляет 16 миллионов донгов/ ^м2 , плюс прибыль инвестора составляет 4 миллиона донгов/ ^м2 , цена продажи составит 20 миллионов донгов/ ^м2 . При таком крупномасштабном проекте коммерческие жилищные проекты влекут за собой большие сборы за пользование землей и высокую прибыль для инвесторов, поэтому цена продажи может достигать 70–80 млн донгов/ ^м2 . Но если проект принадлежит Национальному жилищному фонду с умеренными сборами за пользование землей и нормой прибыли ниже 20%, то цена составит всего около 30 миллионов донгов/ ^м2 ...

Представитель G6 Group подчеркнул, что перед реализацией проектов в рамках Национального жилищного фонда необходимо провести статистику потребностей в жилье каждого населенного пункта на текущий момент, а также составить прогноз на средне- и долгосрочную перспективу, затем провести качественную работу по планированию, а затем провести тендер по выбору инвесторов проекта.

«Национальный жилищный фонд должен сосредоточиться не только на социальном жилье (сегмент с низким доходом), но и поддерживать сегмент для людей с доходом ниже среднего. Для эффективной и устойчивой работы фонда необходим гибкий, прозрачный механизм мобилизации капитала и жесткая операционная модель», — сказал г-н То Ань Хунг, эксперт по недвижимости и генеральный директор A-City.

Фактически, группа населения с доходом ниже среднего, составляющая 40–50% городского населения, сталкивается с трудностями в доступе к жилью, не имеет права приобретать социальное жилье, но и не может позволить себе купить коммерческое жилье. Если мы будем развивать только социальное жилье, эта группа останется позади.

«Если мы будем развивать только социальное жилье, сегмент доступного жилья все равно будет в дефиците. В настоящее время большинство предприятий гонятся за высокой прибылью в сегментах среднего и высокого класса. Если у них есть средства, они могут рассмотреть возможность строительства жилья по более разумным ценам. Благодаря этому люди, которым нужно жилье, но которые не могут позволить себе купить социальное жилье, получат больше возможностей, смогут купить дом, им не придется брать слишком много в долг, что снизит давление на личные финансы и банковскую систему», — сказал г-н То Ань Хунг.

Эксперты по недвижимости полагают, что в первую очередь необходимо поддержать процентные ставки по ипотечным кредитам для сегмента ниже среднего. Фонд может поддерживать льготные процентные ставки по кредитам (например, 4–6% в год) для покупателей жилья из числа представителей низшего и среднего класса, аналогично программам поддержки социального жилья.

Во-вторых, по расчетам A-City, стимулы для предприятий, занимающихся строительством доступного жилья, составляют около 35 млн донгов/ ^м2 в Ханое за счет поддержки фондов чистых земель, освобождения от налогов или снижения налогов для предприятий, занимающихся разработкой проектов, а также наличия политик правовой поддержки для снижения производственных затрат, что помогает предприятиям продавать недорогие дома и при этом получать прибыль.

По мнению многих экспертов, для эффективной и устойчивой работы Национального жилищного фонда необходим гибкий и прозрачный механизм мобилизации капитала и жесткая операционная модель. С точки зрения функционирования Фонд должен действовать независимо, под пристальным контролем и с четким прозрачным механизмом. В состав совета директоров фонда входят представители государства, предприятий, специалисты по недвижимости и банков. Исполнительный совет отвечает за операции фонда, утверждение проектов и финансовый контроль. Независимый наблюдательный совет будет проверять и публиковать информацию о деятельности фонда, периодически публиковать проверенные финансовые отчеты и избегать убытков и коррупции.

Доктор Ле Суан Нгиа, член Национального консультативного совета по денежно-кредитной политике, сказал, что Сингапур является одной из самых успешных моделей в мире в развитии государственного жилья — типа жилья, имеющего много общего с социальным жильем во Вьетнаме. Ключевым решением, которое привело к успеху развития государственного жилья в Сингапуре, стало создание Совета по жилищному строительству и развитию (HDB) — агентства, занимающегося планированием, строительством и управлением всем государственным жильем.

Что касается финансовой поддержки и политики жилищного кредитования, правительство Сингапура создает условия для того, чтобы люди могли владеть жильем посредством льготных программ кредитования и субсидий. В частности, работники и предприятия отчисляют часть своего ежемесячного дохода в Центральный резервный фонд (CPF). Деньги из этого фонда можно использовать для покупки домов HDB. Благодаря программе жилищного кредитования HDB люди могут взять деньги в долг на покупку дома напрямую у HDB по низким процентным ставкам (около 2,6% в год, что ниже коммерческих процентных ставок).

По данным baotintuc.vn

Источник: https://baolaocai.vn/can-co-che-huy-dong-von-linh-hoat-cho-quy-nha-o-quoc-gia-post399531.html