«Держим руку на пульсе» рынка недвижимости Ханоя

Комментируя рынок недвижимости столицы по итогам года, наблюдатели отмечают, что сегментом, лидирующим по объему денежных потоков, по-прежнему остаются квартиры. Кроме того, вскоре возродятся такие инвестиционно-ориентированные виды инвестиций, как земля.

Сегмент с реальным спросом все еще горячий

По словам г-на Нгуена Куока Аня, заместителя генерального директора Batdongsan.com, в последнее время в период восстановления рынка квартиры стали ведущим типом недвижимости. Однако когда рынок войдет в стабильную фазу, апартаментам придется уступить свои «звездные» позиции другим сегментам.

«В предыдущих циклах, когда рынок переходил в стабильную фазу развития, при инвестировании 100 донгов квартиры приносили всего 136 донгов, но с землей доход мог составить до 300 донгов», — поделился г-н Куок Ань.

Приведенная выше визуализация показывает, что на разных стадиях рынка квартиры, хотя и имеют хорошую рентабельность, не являются самым привлекательным видом инвестиций. Если текущий рынок работает по правилам предыдущих циклов, то после перегрева квартиры будут двигаться вбок и расти медленнее других сегментов.

НЕДВИЖИМОСТЬ В СОСЕДНИХ С ХАНОЕМ ПРОВИНЦИЯХ СТАНОВИТСЯ БОЛЕЕ ЖАРКОЙ

Не только пригородные районы Ханоя, но и рынок недвижимости в провинциях, прилегающих к столице, также привлекает внимание многих инвесторов. Генеральный директор SGO Homes г-н Ле Динь Чунг указал на причину, по которой многие инвесторы перенаправляют свои денежные потоки в соседние провинции и города, поскольку цены на недвижимость в центральной части города слишком высоки.

«Рынок в провинциях, окружающих Ханой, демонстрирует позитивные признаки восстановления, и во многих районах цены превышают прежние показатели. В настоящее время инвесторы ориентируются на недвижимость по двум экономическим осям, включая ось Бакнинь — Бакзянг — Виньфук и ось Хынгйен — Хайзыонг — Хайфонг — Куангнинь. «Все эти районы имеют большие возможности для развития, хорошую транспортную инфраструктуру и тесно связаны с промышленными парками», — сообщил г-н Чунг.

Г-н Куок Ань прогнозирует, что в течение следующего года квартиры по-прежнему будут оставаться ярким пятном на рынке, другие сегменты, такие как частные дома и таунхаусы, будут более востребованы с начала следующего года. Ориентированные на инвестиции типы будут демонстрировать устойчивый рост объема транзакций с середины 2025 года.

Г-н Нгуен Тхак Куонг, заместитель генерального директора Mai Viet Land, также сообщил, что недвижимость, которая соответствует потребностям рынка недвижимости, в настоящее время продается по очень высоким ценам, и признаков снижения цен в ближайшем будущем не наблюдается. С настоящего момента и до первой половины следующего года сегменты, генерирующие денежный поток, такие как апартаменты и виллы в центральной части города, продолжат лидировать в восстановлении рынка.

Аналогичным образом г-н Ле Динь Чунг, генеральный директор SGO Homes, прокомментировал, что с настоящего момента и до 2025 года цены на частные дома и квартиры продолжат расти, но умеренными темпами, а не резко возрастут, как в начале 2024 года.

С другой стороны, г-н Фан Ле Тхань Лонг, генеральный директор AFA Group, соучредитель Vietnam Financial Advisors Community (VWA), проанализировал, что уровень цен на квартиры в Ханое будет скорректирован и станет более сбалансированным с доходами людей. Однако это действительно произойдет только в том случае, если в ближайшие 5 лет количество проектов социального жилья в столице будет достаточным для удовлетворения потребностей людей.

Предупреждение при инвестировании в загородную недвижимость

Судя по событиям предыдущих циклов, время для суши еще не пришло. Однако реальность свидетельствует об обратном: сегмент жилой земли пользуется постоянным спросом с первой половины этого года. Во многих местах наблюдается «невообразимый» рост цен.

Объясняя это явление, г-н Ле Динь Чунг сказал, что это просто местные лихорадки. Инвесторы, не имея возможности покупать квартиры из-за отсутствия новых проектов, обращаются к земле. Кроме того, это связано с тем, что многие местные органы власти устанавливают невысокую стартовую цену при продаже земли на аукционах.

«Недавние земельные аукционы в пригородах привлекли большой интерес со стороны инвесторов, поскольку начальная цена и требуемый депозит относительно низкие (начальная цена многих лотов составляет менее 10 млн донгов/м2). Это также лазейка для свинг-трейдеров. «Это привело к плохим последствиям, в результате чего цены на землю на рынке стали слишком высокими», — рассказал г-н Чунг о последних событиях на рынке земли.

По словам г-на ТН, человека, который принимал участие в земельных аукционах в районах Тхань Оай и Хоай Дык, в ближайшее время группы «охотников за землей» не осмелятся делать такие высокие ставки, как раньше. Потому что, если вы назначите действительно высокую цену, чтобы выиграть аукцион, эти участки земли будет очень сложно реализовать.

«Дело об отказе от залога за 55/68 участков земли в коммуне Тхань Као (район Тхань Оай) является неудачной инвестицией этих групп, когда они неправильно оценили рынок. Выигрышная цена аукциона слишком высока, что затрудняет брокерам продажу по более высокой цене, и в результате им приходится лишаться своего депозита. «Можно сказать, что они потеряли капитал в сделке в Тхань Оай», — подтвердил г-н ТН.

По словам г-на ТН, недвижимость в пригородах Ханоя во много раз превышает свою реальную стоимость. В переулках коммуны Тьен Йен (район Хоайдык), где проходил аукцион, есть дома с земельными участками стоимостью 133 млн донгов/м2, цена была «завышена» до 60–70 млн донгов/м2, что сопоставимо со стоимостью квартир в центральной части города.

«Загородная недвижимость не для начинающих инвесторов. «В случае спада рынка, домам/земле в центре города нужно будет сократить потери всего на 30%, чтобы найти покупателей, но в отдаленных районах, даже если инвесторы снизят цены на 50%, их все равно будет сложно продать», — предупредил г-н ТН.

Г-н Нгуен Куок Ань также высказал схожие комментарии. По его словам, такие инвестиционные сегменты, как земля, хотя их цены могут удвоиться или утроиться за несколько лет, имеют относительно ограниченную ликвидность, и цены могут оставаться неизменными в течение длительного времени, когда рынок замедляется.

Источник: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html