Новый прейскурант цен на землю и что следует учитывать

В недавнем отчете о ценах на недвижимость, направленном в канцелярию правительства, руководитель Министерства строительства заявил, что при применении цен на землю в 2024 году, согласно расчетам, расходы на землепользование при реализации проектов в сфере недвижимости значительно возрастут по сравнению с предыдущими годами.

Цепной эффект

Согласно разъяснению Министерства строительства, основные расходы, влияющие на цены на жилье и недвижимость, включают 7 статей расходов, в том числе: сборы за пользование землей, расходы на компенсацию за расчистку участка, расходы на строительство объекта (жилья, недвижимости), налоги, сопутствующие сборы и т. д.

Таким образом, новый прейскурант цен на землю, близкий к рыночной цене, увеличит расходы, связанные с землей, такие как расчистка участка, компенсация за восстановление земли, налоги и сборы, связанные с землей... В то время как расходы, связанные с сборами за пользование землей, часто составляют большую долю от общей стоимости жилищного проекта, варьируясь от 7% до 20% для проектов многоэтажных квартир и от 25% до 50% для проектов вилл и таунхаусов.

Цены на землю и жилье во многих районах Ханоя в последнее время резко выросли, даже несмотря на то, что новый прейскурант цен на землю не был введен в действие. Фото: ЛЕ ТУИ

Цены на проекты различаются в зависимости от местоположения и благоприятных условий технической инфраструктуры. Расходы на компенсацию активов на земле обычно составляют незначительную долю, около 2%, от инвестиционных затрат на строительство.

Например, в жилом районе GP Invest (Ханой) плата за пользование землей, рассчитанная на основе цены продажи 1 квадратного метра квартиры, после применения нового прейскуранта цен на землю увеличится до 22 миллионов донгов из 36 миллионов донгов (что составит около 60%). В настоящее время этот показатель составляет всего около 42%, что эквивалентно 15 миллионам донгов из 36 миллионов донгов. Аналогичным образом, в городском округе Донгтанлонг (город Тхудык, Хошимин) ожидается, что соотношение расходов на землепользование к цене продажи квадратного метра квартиры также увеличится с 27% (2,3 млн донгов по сравнению с 8,8 млн донгов) до 60–65%.

В проекте строительства вилл в городском районе Чанми (провинция Биньзыонг) с 16,3% до примерно 50%... «Предварительный обзор ряда проектов показывает, что применение прейскуранта цен на землю в соответствии с новыми правилами вызовет цепную реакцию, в результате которой уровень цен на недвижимость и жилье вырастет на 15–20% по сравнению с предыдущим периодом», — подсчитали в Министерстве строительства.

По данным этого агентства, в дополнение к вышеперечисленным факторам, цены на жилье и землю в определенные периоды, проекты и районы в последнее время росли из-за того, что инвесторы проектов в сфере недвижимости воспользовались ситуацией с ограниченным предложением, чтобы предлагать высокие цены продажи. В частности, в случае, если на территории выставлено на продажу очень мало или даже всего один проект, а спрос и количество зарегистрированных покупателей высоки, инвестор может повысить цену продажи (из-за отсутствия конкуренции и референтной цены) с целью получения прибыли.

По данным Министерства строительства, инвесторы жилищных проектов в среднем тратят около 3% от цены продажи на оплату услуг торговой площадки и брокеров по реализации продукции. Однако биржи и брокеры часто полагаются на рыночные условия, чтобы добавлять цены при торговле с клиентами.

Проекты с небольшим количеством продуктов, в которых заинтересовано много клиентов, часто требуют от покупателей платить больше, чем указано в контракте, подписанном с инвестором, что называется «разницей». Эта «разница» не фиксирована, она может составлять 5% от цены продажи, даже 10% или 20%.

Кроме того, существует также ситуация, когда некоторые группы, спекулянты, инвесторы и отдельные лица, работающие в сфере брокерских услуг в сфере недвижимости, искажают рыночную информацию, чтобы «завышать цены», «создавать виртуальные цены»… и пользоваться отсутствием знаний у людей, чтобы манипулировать психологией, привлекать инвестиции в соответствии с психологией толпы с целью получения прибыли.

Оценка земли по рыночным принципам

По словам г-на Нгуена Куок Хиепа, председателя Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков и председателя совета директоров Global Real Estate Investment Joint Stock Company (GP. Invest), Закон о земле 2024 года позволяет населенным пунктам применять старый прейскурант цен на землю до 31 декабря 2025 года. Затем, с 1 января 2026 года, будет применяться новый прейскурант цен на землю. Новый прейскурант не будет контролироваться рамками цен на землю и заставит строительство приближаться к рыночным ценам.

«Таким образом, в настоящее время местным органам власти не нужно составлять новые прейскуранты на землю, применяя принцип цен на землю, приближенных к рыночным, но существует менталитет, направленный на то, чтобы поднять цены на землю до рыночных цен прямо сейчас, что приводит к росту цен на недвижимость», - сказал г-н Хиеп.

Г-н Хиеп сказал, что если земля считается важным активом и продуктом для стабильного развития страны, то ею необходимо управлять так же, как бензином и электричеством. Если цена слишком высока, государство рассмотрит возможность ее субсидирования. Без конкретной политики, подтверждающей роль государства в управлении ценами на землю, «плавающие» в зависимости от рынка и трудно поддающиеся контролю, цены на недвижимость и землю во Вьетнаме могут оказаться в числе самых высоких в мире, возможно, даже выше, чем в Токио (Япония) или Гонконге (Китай). Это неразумно.

Поэтому председатель Вьетнамской ассоциации строительных подрядчиков рекомендует государству рассмотреть возможность пересмотра принципов определения нового прейскуранта цен на землю с учетом условий Вьетнама и мировых тенденций. Это будет способствовать общему экономическому развитию; в том числе на рынке недвижимости, избегать вышеуказанной «узкой» ситуации, которая приводит к «парализации» рынка.

Доцент, доктор Нгуен Куанг Туен, заместитель председателя Совета и руководитель факультета экономического права Ханойского юридического университета, заявил, что для реализации оценки земли на рыночных принципах, в соответствии с положениями Закона о земле 2024 года, компетентные органы должны иметь документы, регулирующие определение конкретных, четких и синхронных цен на землю для населенных пунктов; необходимо иметь команду профессиональных оценщиков, которой не хватает ни по количеству, ни по качеству; Наконец, информация, собранная на рынке, полностью гарантированно является публичной и прозрачной. В настоящее время на рынке по-прежнему отсутствуют многие из вышеперечисленных факторов, поэтому оценка земли весьма затруднена.

«Нам нужно знать, что рынок непредсказуем, а недвижимость индивидуальна и зависит от вкуса. Один человек может сказать, что цена на землю приемлема, а другой может сказать, что она дорогая. Поэтому мы не можем применять эту цену на землю к району», — сказал он.

Кроме того, в последнее время наблюдается ситуация завышения цен на землю на земельных аукционах в пригородных районах Ханоя. Это нарушает работу рынка, заставляя людей в этом районе ошибочно полагать, что рыночные цены на землю слишком высоки.

С тех пор цены на землю и жилье выросли. В настоящее время в Ханое некоторые квартиры продаются по цене более 100 млн донгов/м2, но квартир по цене 30–40 млн донгов/м2 нет, поэтому рабочие не могут покупать дома. Это также является причиной того, что оценка земли по рыночным принципам применительно к населенным пунктам становится более запутанной.

Таким образом, доцент, доктор Нгуен Куанг Туен четко заявил, что оценка земли в соответствии с Законом о земле 2024 года должна обеспечивать следующие принципы: План оценки земли в соответствии с рыночными принципами; соблюдать правильные методы, порядок и процедуры оценки земли; обеспечить честность, объективность, открытость и прозрачность; Обеспечить независимость между консультационной организацией по ценам на землю, советом по оценке прейскуранта цен на землю, конкретным советом по оценке цен на землю и агентством или лицом, уполномоченным принимать решения о ценах на землю. Наконец, необходимо обеспечить гармонию интересов государства, землепользователей и инвесторов.

Г-н ТРАН КХАН КУАНГ, генеральный директор компании по инвестициям в недвижимость Viet An Hoa: Нужна дорожная карта

В Минстрое полагают, что введение нового прейскуранта цен на землю вызовет цепную реакцию, вызвав рост цен на недвижимость и жилье на 15–20 % по сравнению с предыдущими годами. По моему мнению, этот уровень пока низок, но может увеличиться на 30–50%. Потому что основной характеристикой недвижимости является земля и ее цена, из земли строятся дома, затем появляются активы, которые можно брать в долг и делать все остальное. Земельные ресурсы очень важны, они определяют многие аспекты экономики. Поэтому, если цена на землю вырастет, то, конечно, все остальное должно будет последовать за ней. Чтобы контролировать рост цен на жилье и землю в соответствии с прейскурантом на землю, нет другого пути, кроме как следовать дорожной карте, не допуская, чтобы новый прейскурант цен на землю вырос слишком высоко, чтобы повлиять на рынок.

Г-н ТА ТРУНГ КЬЕН, генеральный директор Wowhome Real Estate JSC: Скорректируйте соответствующим образом

В ближайшее время, при применении нового прейскуранта цен на землю, я думаю, что сделки с недвижимостью будут не очень активными, поскольку покупатели все еще учитывают денежный поток, продавцы не могут снижать цены или удерживать их, когда цены на землю растут, налоги также увеличиваются... Чтобы контролировать цены на недвижимость, правительство также должно рассмотреть возможность соответствующей корректировки прейскуранта цен на землю.

Ограничить негативное воздействие

Министерство строительства обратилось к Министерству природных ресурсов и экологии с просьбой контролировать выпуск новых прейскурантов на землю населенными пунктами и найти решения по ограничению негативного воздействия на цены на жилье, а также на спрос и предложение на рынке.

Министерство также обратилось к компаниям, работающим в сфере недвижимости, с просьбой снизить цены на продукцию путем пересмотра и сокращения расходов, применения современных технологий в строительстве и одновременного стимулирования инвестиций в проекты социального жилья, реновации старых квартир... подходящих для большинства людей.

Источник: https://nld.com.vn/bang-gia-dat-moi-va-nhung-dieu-can-can-nhac-196240925203557106.htm