Цены на новые земли в Ханое выросли в разы, эксперты дают свое мнение

(Дэн Три) - Только что был опубликован новый прейскурант цен на землю в Ханое. Существуют мнения, что он поможет проектам пройти процедуру согласования, обеспечить налоговую прозрачность... эксперты обеспокоены тем, что спекулянты воспользуются этим и поднимут цены.

Самая высокая цена на землю в Ханое — 695 млн донгов/м2.

Народный комитет Ханоя только что опубликовал скорректированный список цен на землю, действующий с 20 по 31 декабря 2025 года. По сравнению со старым списком цен на землю, скорректированный список цен на жилую землю в 2–6 раз выше.

Примечательно, что цены на землю на многих улицах района Хоан Кием, включая Ба Триеу (от Ханг Кая до Чан Хунг Дао), Динь Тьен Хоанг, Хай Ба Чунг (от Ле Тхань Тонг до Куан Су), Ханг Дао, Ханг Кхай, Ханг Нганг, Ле Тай То, Ли Тхыонг Киет, Ня Тхо, Чан Хунг Дао (от Чан Тхань Тонг до Ле Дуан), имеют самую высокую цену, превышающую 695,3 миллиона донгов/м2.

Согласно предварительно скорректированному прейскуранту цен на землю, самая высокая цена на городскую землю в центре Ханоя составляет 188 миллионов донгов/м2 на трех улицах: Ханг Нганг, Ханг Дао и Ле Тхай То. Таким образом, максимальная скорректированная цена земли почти в 3,7 раза выше, чем до корректировки.

Самая высокая цена на землю в скорректированном списке цен на землю в Ханое выше, чем скорректированный список цен на землю в Хошимине, объявленный в октябре прошлого года, при этом самая высокая цена составила более 687 миллионов донгов/м2 на улицах Донгкхой, Ле Лой, Нгуен Хюэ (район 1).

В другом центральном районе, Бадинь, самая высокая цена на землю — улица Фан Динь Фунг, более 450 миллионов донгов за м2. Эта цена в 3,4 раза выше старой цены на землю. На некоторых других маршрутах цены также превышают 400 млн донгов/м2, например, на Tran Phu и Doc Lap.

В районе Хай Ба Чунг самая высокая скорректированная цена земли зафиксирована на улице Нгуен Зу (участок от Куанг Чунг до Тран Бинь Чонг), улице Хюэ (участок от Нгуен Зу до Нгуен Конг Тру) — более 368 млн донгов/м2. Эта цена также почти в 3,5 раза превышает старую цену.

В районе Тэйхо самая высокая цена на улице Ван Као — более 256 млн донгов/м2. Эта цена почти в 3,3 раза выше текущей.

Проект недвижимости в районе Хоангмай, Ханой (Фото: Тран Кханг).

Кроме того, после корректировки 5 районов — Тханьчи, Зялам, Донгань, Хоайдык и Данфыонг — ориентированы на то, чтобы стать районами Ханоя с самой высокой ценой — около 117 млн ​​донгов/м2.

Что касается скорректированного прейскуранта цен на землю, Департамент природных ресурсов и окружающей среды Ханоя заявил, что новый прейскурант помогает сократить разницу, постепенно приближая цены на землю в столице к рыночным. Это позволяет выработать последовательную политику в области землепользования и гармонизировать интересы государства, пользователей и лиц, нуждающихся в земле для реализации проекта. Благодаря этому увеличились доходы бюджета за счет выполнения финансовых обязательств по землепользованию граждан и предприятий.

В случаях, когда налоги и сборы на землю высоки и не соответствуют доходам людей, управляющее агентство считает, что необходимо изучить возможность снижения ставок налогов и сборов, а не снижения цен на землю.

Департамент подтвердил, что скорректированный прейскурант не влияет на компенсацию и поддержку за расчистку участка, когда государство возвращает землю. Напротив, он активно способствует расчистке земель, привлечению инвестиций и развитию столицы.

«Права людей, чьи земли возвращаются, также лучше гарантируются, что побуждает людей соблюдать политику расчистки земель», — заявили в Департаменте.

Эксперты опасаются, что цены на недвижимость продолжат быть «раздутыми»

В беседе с корреспондентом Dan Tri г-жа Фам Миен, заместитель руководителя отдела маркетинговых исследований и консалтинга Департамента по содействию инвестициям Ассоциации брокеров по недвижимости Вьетнама, заявила, что публикация нового прейскуранта цен на землю свидетельствует о том, что положения Закона о земле 2024 года постепенно вступают в силу.

На рынке недвижимости многие проекты заморожены из-за проблем с определением платы за пользование землей. Выпуск нового прейскуранта цен на землю помогает проектам получить правовую основу для продолжения строительства, реализации и обеспечения нового предложения на рынке недвижимости.

Кроме того, положительный момент установления цен на землю, близких к рыночным, поможет государству собирать правильные и достаточные налоги со сделок купли-продажи недвижимости.

Однако, по ее словам, есть ограничение: в последнее время цены на недвижимость в Ханое выросли очень сильно, являются виртуальными и далеко выходят за рамки доступности для населения. Этот рост цен свидетельствует о влиянии инвестиционных и спекулятивных групп, когда предложение на рынке невелико и сосредоточено в руках только одной группы инвесторов.

«Таким образом, прейскурант цен на землю формируется на основе текущей высокой рыночной цены, что незримо легализует эту высокую цену», — подчеркнула г-жа Мьен.

По ее словам, нынешний высокий прейскурант цен на землю приведет к увеличению затрат на реализацию проектов, а инвесторы продолжат повышать цены продажи еще выше. Между тем, текущая цена невыгодна для тех, у кого есть реальная потребность в покупке.

Эксперты обеспокоены тем, что спекулянты пользуются ростом цен на землю, чтобы поднять цены (Иллюстрация: Дуонг Там).

Со стороны инвестора, по словам г-жи Мин, также возникнут трудности в процессе расчистки территории и приобретения земли для реализации проекта. В крупных проектах государство может участвовать в процессе приобретения земли. Но, напротив, для малых и средних проектов инвесторам придется договариваться с населением о цене возврата земли.

«Определение цен на землю, приближенных к рыночным, поможет гармонизировать интересы трех сторон: государства, инвесторов и людей. Однако действующий прейскурант цен на землю увеличивает затраты на вводимые ресурсы, вынуждая инвесторов повышать цены продажи, что делает ситуацию для конечных потребителей более сложной, чем раньше», — сказала она.

По словам г-жи Мьен, для точного определения цен, близких к рыночным, государству необходимо иметь инструмент для измерения индекса за многие годы на основе данных о покупках и продажах в каждой области. Отсюда местные органы власти смогут предоставлять данные о ценах на землю, которые являются приемлемыми для рынка.

Г-н Тран Кхань Куанг, эксперт по недвижимости, сообщил, что недавно опубликованный прейскурант цен на землю показал очень большой рост: в пригородных районах Хошимина он вырос примерно в 10 раз, а в Ханое — примерно в 4-6 раз.

Проекты реализуются, в настоящее время на землепользование приходится около 15–20% от общего инвестиционного капитала проекта. Внезапный рост цен на землю приведет к увеличению инвестиционных затрат проекта. Соответственно, инвесторы вынуждены повышать цены на недвижимость.

«Первые 6 месяцев применения нового прейскуранта цен на землю не будут иметь явного влияния, поскольку большинство сделок на данный момент уже завершили юридические процедуры. Однако после этого продукты, рассчитанные в соответствии с новым прейскурантом цен на землю, приведут к местному росту цен примерно на 30%. Фактически, Хошимин применил новый прейскурант цен на землю раньше Ханоя, и рост цен также произошел в некоторых районах», - сказал он.

Г-н Куанг сказал, что помимо положительных аспектов нового прейскуранта цен на землю, таких как прозрачность налога на передачу недвижимости, справедливость по отношению к людям, чья земля возвращается, будут и другие ограничения.

В частности, предприятиям будет сложнее расчищать землю, поскольку люди будут ожидать более высокую цену, когда их земля будет возвращена. Кроме того, спекулятивные группы, которые были на шаг впереди в приобретении этой недвижимости, воспользуются новым прейскурантом цен на землю, чтобы сильно поднять цену.

Даже крупные инвесторы, имеющие в своем распоряжении продукты в сфере недвижимости, пользуются возможностью завышать цены. После этого реальные покупатели жилья продолжат сталкиваться с трудностями.

Источник: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/bang-gia-dat-moi-ha-noi-tang-nhieu-lan-chuyen-gia-neu-y-kien-20241225021603781.htm