도시 지역에 있는 일부 상업 서비스 상점(TMDV) 소유주들은 토지 사용권, 주택 소유권 및 토지에 부착된 기타 자산에 대한 증명서에서 토지 이용 목적 섹션이 "도시 공공 토지"(CCTP) 또는 "주거 공공 토지"(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 걱정합니다.
Vision & Associates Legal LLC의 이사인 Le Quynh Anh 여사는 최근 논란이 된 상업용 부동산 유형(상점)의 합법성에 대해 설명합니다.
2013년 토지법에 따르면, 공공 목적으로 사용되는 토지에는 교통용지와 같은 유형이 포함됩니다. 관개; 공동 토지, 공공 오락 및 레크리에이션 지역 시장용 토지... 그리고 기타 공공사업용 토지.
부록 I, 기능에 따른 공사 분류에 관한 법령 06/2021/ND-CP에 따르면, 공공 공사 그룹에는 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점과 같은 상업 공사가 포함됩니다. 레스토랑, 음식 및 음료점, 기타 상업 시설.
위 규정에 따르면 공공 토지도 상업적 서비스 시설을 건설하는 데 활용될 수 있다는 것을 알 수 있습니다.
따라서 도시 지역 프로젝트의 계획 범위 내에서 국가가 일회성 토지 임대료 지불로 임대하는 도시 공공 토지(CCTP) 및 공공 주거 지역(CCKO)에 투자자가 사업 목적으로 노점(상점이라고도 함)을 건설하는 것은 법률 규정에 따른 것입니다.
상업 서비스 상점에서 "공유지"라고 말하는 이유는 무엇입니까?
- 하노이 도심 지역에 있는 일부 상업 서비스 상점 주인들, 가장 최근에는 빈홈 오션 파크를 주인들이었는데, 토지 사용권 증명서, 주택 소유권 및 토지에 부착된 다른 자산, 토지 사용 목적이 도시 공공 토지(CCTP)나 주거 공공 토지(CCKO)로 명시되어 있는 것에 대해 걱정하고 있습니다. 변호사 관점에서, 상업 서비스 매장이 "공공 토지"로 분류되는 이유를 설명해 줄 수 있습니까?
앞서 말했듯이, 투자자가 국가가 임대해 준 CCTP 및 CCKO 부지에 사업/상업적, 서비스 목적으로 부스를 짓고 일시에 토지 임대료를 지불하는 것은 법률 조항에 위배되지 않습니다.
그리고 토지 할당, 토지 임대 및 프로젝트의 토지 이용 목적 변경 허가에 대한 결정에서 매점과 상업 서비스 상점을 짓기 위한 토지가 도시의 공공 이용 또는 주거 지역의 공공 이용으로 사용되는 목적이 있는 경우, 국가 기관이 상기 공사에 부여된 토지에 부가된 토지 이용권, 주택 소유권 및 기타 자산에 대한 증명서에 이 사용 목적을 기록하는 것은 2023년 5월 15일자 공식 교신 3382/BTNMT-DD에 따른 자연자원환경부 규정 및 지시에 따른 것입니다.
- 일부 소유주들은 상업 서비스 매장의 생산물이 있는 토지의 이용 형태가 공동 사용이라는 점에 대해 의문을 품고 있습니다. 이것이 고객의 권리에 어떤 영향을 미칠 수 있나요?
원칙적으로 고객은 자신이 구매한 제품 유형에 상응하는 혜택을 누릴 수 있으며, 판매 계약서에 구체적으로 명시되어 있어야 합니다.
전자상거래 상점 상품 유형의 경우, 고객이 구매하는 상품은 공동토지 이용권과 관련된 건설 프로젝트의 일부이므로, 고객은 자신이 구매하기로 선택한 프로젝트의 특정 부분(부스)을 소유할 권리가 있으며, 동시에 전체 토지를 사용하여 관련 프로젝트 블록을 건설할 권리가 있습니다.
소유자로서 고객은 구매한 프로젝트의 일부에 대한 사용권, 점유권, 처분권 등 법률의 규정에 따른 모든 권리를 갖습니다.
특히, 국회는 최근 부동산 사업법 제29/2023/QH15호를 통과시켜 건설 공사의 매매, 공동 사용 형태의 토지 이용권이 있는 건설 공사의 건설 면적에 대한 명확한 법적 통로를 마련했습니다.
저는 이것이 획기적인 일이라고 생각합니다. 최근 부동산 시장이 겪고 있는 많은 문제와 미해결 문제를 해결하고, 투자, 건설, 사업 활동에 참여하는 조직/개인의 권리를 보장하며, 이러한 유형의 상품을 매매할 수 있게 해줄 것입니다.
- 그러면 "돈을 들여 땅을 사는데 사용할 권리가 없다"는 고객의 우려는 근거가 없다는 말인가요?
우선, 규정에 따라 주택, 건설 공사 또는 건설 공사의 건설 바닥 면적의 매매는 항상 토지 사용권과 연관되어야 한다는 점을 명확히 해야 합니다. 독립적인 건설 공사를 매매하는 경우 전체 토지 구획의 토지 사용권 양도가 수반될 수 있으며 구매자는 토지를 별도로 사용할 권리가 있습니다. 건설 공사의 일부를 매수하는 경우 이 경우 토지 사용권은 건설 공사 소유자 간의 공동 사용권으로 할당되고 결정되어야 합니다.
이는 또한 2023년 부동산 사업법에서 건설 사업의 일부 건설 면적을 매각하기 위한 조건을 명확히 규정한 이유이기도 합니다. 건설 사업은 국가에서 토지 사용료를 징수하여 할당한 토지에 건설되거나 전체 임대 기간에 걸쳐 일회성 토지 임대료를 징수하여 임대된 토지에 건설되어야 합니다. 토지법에 따르면 이러한 유형의 토지만이 토지 사용권을 양도할 수 있기 때문입니다. 상업 서비스 상점을 짓는 데 사용되는 CCTP 및 CCKO 토지의 경우, 토지는 국가에 임대되며, 토지 임대료는 전체 임대 기간 동안 한 번만 징수됩니다.
시각화하기 쉽게 하기 위해, 위의 사례를 아파트 건물 아래에 있는 아파트나 상업 지역을 매수하는 경우와 비교해 볼 수 있습니다. 소유자는 구매한 아파트 또는 상업지구에 대한 개인 소유권도 가지며, 아파트 건물 건설을 위한 토지에 대한 공동 사용권도 갖습니다.
은행이 주택담보대출을 거부하는 경우는 없습니다.
- 또 다른 관점에서는 토지이용권을 공유하게 되면 소비자가 은행에 담보를 잡기 어렵고, 은행에서도 담보를 거부할 것이라는 의견도 있습니다. 현실은 어떠한가?
이 주장은 근거가 없습니다. 법령 21/2021/ND-CP 제8.1조에 따르면, 채무 이행의 담보로 사용되는 자산에는 기존 자산 또는 미래에 형성되는 자산이 포함됩니다. 단, 민법이나 기타 관련 법률에서 담보 계약 또는 담보 조치의 성립 당시에 소유권의 매매, 양도 또는 기타 이전을 금지하는 경우는 예외입니다.
2014년 부동산사업법 제9조 제1항에 따르면, 주택 및 건설공사를 사업에 적용하려면 다음 조건을 충족해야 합니다.
- 토지이용권증에 해당 토지에 부속된 주택 및 건설공사의 소유권을 등록해야 합니다. 부동산 투자사업 중 주택 및 기존 건설공사의 경우, 토지법 규정에 따라 토지이용권증서만 필요합니다.
- 토지이용권, 주택소유권, 토지에 부수되는 건설공사 등에 대한 분쟁이 없음
- 판결 집행을 보장하기 위한 압수 대상이 아닙니다.
개인의 토지 이용권을 은행에 담보로 제공하도록 요구하는 규정은 없습니다. 심지어 법령 21/2021/ND-CP의 제10.1조에서는 의무 이행을 보장하기 위해 토지에 부착된 자산을 사용하는 것은 토지 이용권과 동시에 이루어질 수 없다고 규정하고 있습니다.
위 규정에 따라 토지이용권, 주택소유권 및 토지에 부착된 자산에 대한 증서를 부여받은 노점 및 상업서비스점포는 분쟁의 대상이 아니며, 판결 집행을 보장하기 위한 압류 대상이 되지 않으며, 아파트 및 아파트 건물 기슭에 있는 상업지역과 마찬가지로 담보자산이 되기 위한 조건을 충족합니다.
- 하지만 상업용 부동산 상품의 가치평가는 방금 언급하신 부동산 상품만큼 높지 않을 수도 있나요?
원칙적으로 이러한 유형의 상품의 경우 토지이용권의 가치는 상품의 투자 비용에 할당되었으며, 물론 상품의 매매 가격을 결정할 때 투자자는 토지이용권의 가치도 매매 가격에 할당했습니다. 즉, 본질적으로 상품의 가치를 결정할 때 상품에 할당된 토지이용권의 가치 부분을 결정할 필요가 있습니다. 은행 대출을 받을 때 상품 가격이 높거나 낮은 문제는 각 은행의 특정 시점별 규정에 따라 달라집니다.
- 이 문제에 대한 다양한 의견에 대해 소유자 및 이해관계자들에게 공유하고 싶은 것이 있나요?
법조계에 종사하는 사람으로서, 저는 이러한 유형의 제품에 대한 현재의 법적 틀이 비교적 완전하고, 명확하고, 엄격하며, 구매자의 권리를 더 잘 보장한다는 것만을 확인할 수 있습니다.
이미 이러한 유형의 상품을 소유하고 있거나 투자하려는 사람은 관련 규정을 연구하여 상품을 올바르게 평가하고 적절한 결정을 내리기 위한 기반을 마련할 수 있습니다.
감사합니다!
부록 1 - 사용기능에 따른 작품 분류 규정 2. 공공사업: c) 스포츠 시설: 경기장; 연무장; 훈련장, 골프, 축구, 테니스, 배구, 농구 및 기타 스포츠와 같은 스포츠를 위한 경기장. 수영장. d) 문화 작품: 컨퍼런스 센터, 극장, 문화 시설, 클럽, 영화관, 서커스, 댄스홀; 기념물; 박물관, 도서관, 전시회, 오락시설... e) 상업 건물: 쇼핑몰, 슈퍼마켓, 시장, 상점; 레스토랑, 음식 및 음료점, 기타 상업 시설. g) 서비스 작업: - 호텔, 게스트하우스, 모텔; 의지; 빌라, 아파트, 기타 숙박 시설... |
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