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2024년 첫 9개월 동안 베트남 부동산 시장은 공급 회복, 매매 가격 상승, 구매자 수요 증가 등 많은 긍정적인 변화를 기록했습니다. 더불어, 많은 부동산 프로젝트와 사업이 특정 활동을 통해 주목을 받으며 시장에 새로운 활력을 불어넣고 있습니다.

긍정적인 변화

세빌스 베트남 보고서에 따르면, 2024년 첫 9개월 동안 40억 VND 이상의 아파트가 전체 판매 아파트 수의 70%를 차지했습니다. 특히 하노이, 호치민 등 대도시의 아파트 가격은 지속적으로 상당한 상승세를 기록하고 있습니다. 하노이에서는 신규 아파트 가격이 6% 상승해 평균 1m²당 6,900만 동에 달했습니다. 호치민시에서는 신규 아파트 가격이 m²당 6,800만 동에 달했습니다. 가격 상승은 시장의 열기와 높은 수요를 보여줍니다.

하노이와 호치민시에서 판매를 시작한 새로운 고급 아파트 프로젝트는 고객들로부터 큰 관심을 받았으며, 흡수율은 최대 60~80%에 달했습니다. 이 프로젝트는 시장 공급을 늘리는 데 기여할 뿐만 아니라, 현대적인 인프라와 편리한 교통 연결 덕분에 많은 주민을 유치합니다.

빈그룹, 노바랜드, 선그룹 등 부동산 분야의 대기업은 모두 프로젝트 실행 및 사업 활동 촉진에 있어서 큰 진전을 이루었습니다. 대표적인 사례로, 건설 부문에서 가장 큰 건설사 중 하나인 호아빈 건설 그룹(Hoa Binh Construction Group Corporation)은 베트남 투자개발은행(BIDV)으로부터 최대 4조 VND의 신용 한도 확대 지원을 받았습니다. 이는 호아빈이 어려운 시기를 극복하는 데 도움이 될 뿐만 아니라 대규모 부동산 기업의 회복에 대한 긍정적인 신호이기도 합니다.

노바랜드 그룹의 아쿠아시티(동나이)와 노바월드 판티엣(판티엣)의 일련의 초대형 프로젝트는 법적 문제가 점차 해결된 후 거래량이 꾸준히 증가하면서 어느 정도 회복세를 기록했습니다.

2024년 첫 9개월 동안 부동산 시장의 긍정적인 변화는 경기 회복과 사람들의 실제 수요뿐만 아니라 법적 장애물이 제거된 데서도 비롯됩니다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법이 공포되면서 기업과 투자자를 위한 더 투명한 법적 통로가 마련되었습니다. 토지 평가, 허가 절차, 부지 정리에 대한 규정이 크게 개선되어 부동산 사업체가 흔히 마주치는 법적 장벽을 줄이는 데 도움이 되었습니다.

예를 들어, 호치민시의 부동산 프로젝트에서는 지하실을 짓기 위한 허가를 받는 데 어려움을 겪었습니다. 호치민시 인민위원회의 결정 3803/QD-UBND와 결정 3804/QD-UBND는 총괄 계획을 승인하고, 해당 지역 부동산 프로젝트에 대한 조정된 건설 허가 갱신을 완료하기 위한 근거가 됩니다. 이러한 결정으로 호치민시에서 진행되는 프로젝트의 법적 문제가 점차 해결될 것으로 기대됩니다.

호치민시 천연자원환경부 장관인 응우옌 토안 탕(Nguyen Toan Thang) 씨에 따르면, 2024년 토지법과 토지 가격을 규제하는 법령 71/2024호로 인해 호치민시에서 아직 토지 사용료를 계산하지 않은 많은 프로젝트에 대한 장애물이 제거되었습니다. 현재 이 도시에는 토지 자금 조달 문제를 안고 있는 부동산 프로젝트가 약 200개 있습니다. 호치민시는 2024년에 36개 프로젝트의 장애물을 제거하고 약 17,500개의 인증서를 발급할 예정입니다.

노바랜드 그룹의 아쿠아시티 도시 지역(305헥타르)의 한 구역에서 점차 문제가 해결되고 있습니다. 사진: 응우옌 투안

특히 최근 동나이성 부동산 사업에 대한 법적 장애물 제거가 주변 성들에 비해 여전히 더딘 것으로 판단하고, 동나이성 인민위원회 위원장인 보탄득(Vo Tan Duc) 씨는 비엔호아시 C4 구획 계획과 관련된 어려움을 제거하는 데 우선순위를 둘 것이라고 강조했습니다. 이 하위 구분은 최대 1,500헥타르에 달하는 면적을 차지하며 여기에는 롱훙 주거 지역(227헥타르), 도나쿱이 투자한 푸옥훙 섬 상업 서비스 도시 지역(286헥타르), 남롱 투자 주식회사가 투자한 동나이 워터프런트 도시 지역(170헥타르), 노바랜드 그룹이 투자한 아쿠아 시티 도시 지역(305헥타르) 등 대규모 주거 및 도시 지역 프로젝트가 포함됩니다.

또한, 국립은행의 신용정책도 시장을 안정화하는 데 기여하고 있습니다. 베트남 국가은행 보고서에 따르면 2024년 6월말 기준 부동산 대출은 4.6% 증가하였고, 그 중 부동산 사업 대출은 10.3% 증가하였으며, 특히 주택 대출은 1.2% 증가하였습니다. 이는 부동산 부문에 대한 금융 시스템의 지원을 보여주는 동시에 투자자와 주택 구매자의 신뢰를 강화합니다.

BIDV의 수석 경제학자인 칸 반 루크 박사에 따르면, 부동산 시장은 공식적으로 긍정적인 회복 단계에 접어들었습니다. 안정적인 거시경제, 통제된 인플레이션, 점진적으로 개선된 법적 정책 덕분에 앞으로 부동산 시장이 더욱 강력하게 발전할 수 있는 여건이 조성되었습니다. 게다가 하노이와 호치민시의 지하철 노선을 비롯한 교통 인프라에 대한 투자는 앞으로도 시장 성장을 견인하는 중요한 요인이 될 것입니다.

어려움과 과제는 여전히 남아있다

그러나 토지법(2024년), 주택법(2023년), 부동산사업법(2023년)이 시행되면서 부동산 업계는 여전히 일련의 어려움과 과제에 직면해 있습니다. 해결책이 없다면 오랫동안 존재해 온 단점이 더욱 커질 뿐입니다.

건설부에 따르면, 2024년 토지법의 가장 중요한 쟁점 중 하나는 기존의 지가체계를 폐지하는 것입니다. 대신 토지 가격표는 매년 업데이트되어 시장 가격에 가까운 가격이 결정됩니다. 이는 부동산 프로젝트 건설 및 개발에 대한 투자 비용이 증가하여 부동산 가격과 주택 가격이 15~20% 상승한다는 것을 의미합니다. 이러한 변화는 투자자와 주택 구매자 모두에게 문제를 일으킬 수 있습니다. 반면, 새로운 토지 가격표가 엄격하게 시행되지 않으면 투기와 시장 조작의 기회가 생겨서 다양한 사회 계층 간 주택 소유 기회의 불평등이 심화될 것입니다.

또 다른 중요한 제안은 부동산을 많이 소유한 사람들에게 세금을 부과하는 것을 고려하는 것입니다. 하지만 이는 사회에 가치를 창출한다는 원칙에 따라야 합니다. 베트남 부동산 협회 부회장이자 베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 세금은 소유한 부동산의 수량뿐만 아니라 사용 목적에 따라서도 부과되어야 한다고 강조했습니다. 지역 사회에 부가가치를 창출하고 임대하기 위해 부동산을 구매하는 사람은 이러한 세금 정책에 구속되어서는 안 됩니다.

세빌스 하노이의 도 투 항 이사는 두 번째 부동산 세금을 부과하려면 전국적으로 일관성을 유지하기 위해 신중한 준비가 필요하다고 말했습니다. 관리 시스템의 동기화와 은행 거래 및 자산 신고와 같은 기술적 조치가 없다면 세금 부과는 원하는 효과를 얻을 수 없으며 심지어 시장을 교란시킬 수도 있습니다.

주택 가격이 높아지는 주요 요인 중 하나는 수요와 공급의 불균형입니다. 현재 주택 공급은 수요에 비해 여전히 너무 부족한데, 특히 저소득, 중산층을 위한 저가 주택 부문의 공급이 부족한 실정입니다. 시장을 규제하기 위해 건설부는 중단된 프로젝트의 법적 장애물을 제거하여 부동산 공급을 원활하게 하고, 새로운 프로젝트의 시작을 촉진할 것을 제안했습니다.

하노이 베트남 주택 회사(Vietnam Housing Company)의 호티투마이(Ho Thi Thu Mai) 이사에 따르면, 정부와 기업이 사회주택과 저가주택 부문을 중심으로 공급을 늘리기 위한 과감한 조치를 취하지 않는다면 시장은 심각한 결과에 직면하게 될 것이라고 합니다. 실제 주택 수요가 있는 사람들은 주택을 소유하는 데 어려움을 겪을 것이고, "가격 폭등"은 전체 시장의 불안정성으로 이어질 수 있습니다.

토지 경매 규제 강화

국가 예산을 위한 부동산 수입을 창출하는 중요한 방법 중 하나는 토지 사용권 경매입니다. 건설부는 경매를 통한 토지 할당 및 임대가 부정적인 측면을 제한하고, 입찰과 낙찰의 상황을 줄이는 데 도움이 되며, 수입을 증가시킬 것으로 보고 있습니다. 그러나 이 과정은 시장을 조작하기 위해 "가상 가격"을 만들어내는 "경매 중개인"이라는 현상과 같이 많은 한계에 직면합니다.

건설부는 토지이용권 경매의 부정적인 측면을 극복하기 위해 경매 참여 시 보증금을 인상하고, 낙찰 후 대금 지불 기간을 단축해 투기 행위를 방지하고 가상의 가격 수준을 조성하는 방안을 제안했습니다. 이 규정은 이익을 목적으로 구매하고 재판매하는 경매 참가자의 수를 줄이는 데 도움이 되며, 대신 실제적인 필요가 있는 사람들만 참여하게 됩니다.

오늘은 "2024년 말, 2025년 초 부동산 시장 전망"이라는 토크쇼를 진행합니다.

라오동신문이 주최하는 토크쇼는 10월 10일 오전 8시, 호치민시 3군 보티사우구 보반탄 123-127번지에 있는 라오동신문 2층 홀에서 진행됩니다. 이는 경영기관, 기업, 전문가가 향후 시장 발전을 촉진하기 위한 솔루션을 마련할 수 있는 기회입니다.

세미나는 다음과 같은 내용에 초점을 맞췄습니다: 부동산 시장의 현재 상황, 향후 전망; 부동산 시장과 관련된 3개의 새로운 법률과 법 집행을 지침으로 하는 문서의 시행의 영향; 토지 가격표와 세금에 관한 문제...

출처: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm