2024년 첫 9개월 동안 베트남 부동산 시장은 공급 회복, 매매 가격 상승, 구매자 수요 증가 등 많은 긍정적인 변화를 기록했습니다. 그 외에도 많은 부동산 프로젝트와 사업이 특정 활동을 통해 주목을 받으며 시장에 새로운 활력을 불어넣고 있습니다.
긍정적인 변화
세빌리스 베트남 보고서에 따르면, 2024년 첫 9개월 동안 40억 VND 이상 가격대의 아파트가 전체 아파트 판매의 70%를 차지했습니다. 특히 하노이, 호치민시 등 대도시의 아파트 가격은 계속해서 상당한 상승세를 기록하고 있습니다. 하노이에서는 신규 아파트 가격이 6% 상승해 평균 6,900만 VND/m²에 달했습니다. 호치민시의 신규 아파트 가격은 m²당 6,800만 VND에 달했습니다. 가격 급등은 시장의 열기와 높은 수요를 보여준다.
하노이와 호치민시에서 판매를 시작한 신규 고급 아파트 프로젝트는 고객들로부터 큰 관심을 받았으며, 흡수율은 최대 60~80%에 달했습니다. 이 프로젝트들은 시장 공급을 늘리는 데 기여할 뿐만 아니라, 현대적인 인프라와 편리한 교통 연결 덕분에 많은 주민을 유치하는 데도 도움이 됩니다.
빈그룹(Vingroup), 노바랜드(Novaland), 선그룹(Sun Group) 등 부동산 부문의 대형 기업은 모두 프로젝트 실행과 사업 활동 촉진에 있어 강력한 진전을 이루었습니다. 대표적인 사례로 건설 부문에서 가장 큰 건설사 중 하나인 호아빈 건설그룹이 있는데, 이 회사는 베트남 투자개발은행(BIDV)으로부터 최대 4조 VND의 신용 한도 연장 지원을 받았습니다. 이는 호아빈이 어려운 시기를 극복하는 데 도움이 될 뿐만 아니라, 대규모 부동산 기업의 회복에 대한 긍정적인 신호이기도 합니다.
노바랜드 그룹의 아쿠아시티(동나이)와 노바월드 판티엣(판티엣)의 일련의 대형 프로젝트는 법적 문제가 점차 해결된 후 거래량이 꾸준히 증가하면서 어느 정도 회복세를 기록했습니다.
2024년 상반기 부동산 시장의 긍정적 변화는 경기 회복과 사람들의 실제 수요뿐만 아니라, 법적 장애물이 제거된 데서 비롯될 것입니다. 2024년 토지법, 2023년 주택법, 2023년 부동산사업법이 공포됨에 따라 기업과 투자자를 위한 보다 투명한 법적 통로가 마련되었습니다. 토지 평가, 허가 절차, 부지 정리에 대한 규정이 상당히 개선되어 부동산 사업이 흔히 접하는 법적 장벽을 줄이는 데 도움이 되었습니다.
예를 들어, 호치민시의 부동산 프로젝트에서는 지하실 건축 허가를 받는 데 어려움을 겪었습니다. 호치민시 인민위원회의 결정 3803/QD-UBND 및 결정 3804/QD-UBND는 총괄 계획을 승인하고, 해당 지역 내 부동산 프로젝트에 대한 조정된 건설 허가 업데이트를 완료하기 위한 근거입니다. 이러한 결정으로 호치민시 프로젝트의 법적 문제가 점차 해결될 것으로 기대됩니다.
호치민시 자연자원환경부의 응우옌 토안 탕 국장에 따르면, 2024년 토지법과 토지 가격을 규제하는 법령 71/2024는 호치민시에서 아직 토지 사용료를 계산하지 않은 많은 프로젝트에 대한 장애물을 제거했습니다. 현재 이 도시에는 토지 자금 조달 문제를 겪고 있는 부동산 프로젝트가 약 200개 있습니다. 호치민시는 2024년에 36개 프로젝트의 장애물을 제거하고 약 17,500개의 인증서를 발급할 예정입니다.
노바랜드 그룹의 아쿠아시티 도시 지역(305헥타르)의 한 구석은 점차 문제가 해결되고 있습니다. 사진: NGUYEN TUAN
특히, 최근 동나이성 부동산 사업에 대한 법적 장애물 제거가 주변 지방에 비해 여전히 더딘 것으로 판단하고, 동나이성 인민위원회 위원장인 보탄득(Vo Tan Duc) 씨는 비엔호아시 C4 구획 계획과 관련된 어려움을 제거하는 데 우선순위를 둘 것이라고 강조했습니다. 이 하위 구분은 최대 1,500헥타르에 달하는 면적을 차지하며 여기에는 롱훙 주거 지역(227헥타르), DonaCoop이 투자한 푸옥훙 섬 상업 서비스 도시 지역(286헥타르), Nam Long Investment Joint Stock Company가 투자한 동나이 워터프론트 도시 지역(170헥타르), Novaland Group이 투자한 아쿠아시티 도시 지역(305헥타르) 등 대규모 주거 및 도시 지역 프로젝트가 포함됩니다.
게다가 국립은행의 신용정책도 시장을 안정화하는 데 기여하고 있다. 베트남 국가은행 보고서에 따르면 2024년 6월말 현재 부동산 대출은 4.6% 증가하였고, 그 중 부동산 사업자 대출은 10.3% 증가하였으며, 특히 주택 대출은 1.2% 증가하였습니다. 이는 부동산 부문에 대한 금융 시스템의 지원을 보여주는 동시에 투자자와 주택 구매자의 신뢰를 강화합니다.
BIDV의 수석 경제학자, 칸 반 루크 박사에 따르면, 부동산 시장은 공식적으로 긍정적인 회복 국면에 접어들었습니다. 안정적인 거시경제, 통제된 인플레이션, 점진적으로 개선된 법적 정책으로 인해 앞으로 부동산 시장이 더욱 강력하게 발전할 수 있는 여건이 조성되었습니다. 게다가 하노이와 호치민시의 지하철 노선을 비롯한 교통 인프라에 대한 투자는 앞으로도 시장 성장을 견인하는 중요한 요소가 될 것입니다.
어려움과 과제는 여전히 남아 있다
하지만 토지법 2024, 주택법 2023, 부동산사업법 2023이 막 발효된 상황에서 부동산 업계는 여전히 일련의 어려움과 과제에 직면해 있습니다. 해결책이 없다면 오랜 단점이 더 커질 것입니다.
건설부에 따르면 2024년 토지법의 가장 중요한 사항 중 하나는 기존 지가체계를 폐지하는 것입니다. 대신 토지 가격 목록은 매년 업데이트되어 시장 가격에 가까운 가격이 결정됩니다. 이는 부동산 프로젝트 건설 및 개발에 대한 투자 비용이 증가하여 부동산 가격과 주택 가격이 15~20% 상승하게 된다는 것을 의미합니다. 이러한 변화는 투자자와 주택 구매자 모두에게 문제를 일으킬 수 있습니다. 반면, 새로운 토지가격표가 엄격히 시행되지 않는다면 투기와 시장 조작의 기회가 생겨서 다양한 사회계층 간 주택 소유 기회의 불평등이 증가하게 될 것입니다.
또 다른 중요한 제안은 부동산을 많이 소유한 사람들에게 세금을 부과하는 것을 고려하는 것입니다. 하지만 이는 사회를 위한 가치 창출의 원칙에 기반해야 합니다. 베트남 부동산 협회 부회장이자 베트남 부동산 중개인 협회 회장인 응우옌 반 딘 박사는 세금은 소유한 부동산의 수뿐만 아니라 사용 목적에 따라서도 부과되어야 한다고 강조했습니다. 지역 사회에 부가가치를 창출하기 위해 임대할 목적으로 부동산을 구매하는 사람은 이러한 세금 정책에 구속되어서는 안 됩니다.
세빌스 하노이의 이사인 도 투 항 씨는 두 번째 부동산 세금을 부과하려면 전국적으로 일관성을 유지하기 위한 신중한 준비가 필요하다고 말했습니다. 관리체계의 동기화와 은행거래, 자산신고 등의 기술적 조치가 이루어지지 않는다면, 세금 부과는 원하는 효과를 얻을 수 없으며, 오히려 시장을 교란시킬 수도 있습니다.
주택 가격이 높아지는 주요 요인 중 하나는 수요와 공급의 불균형입니다. 현재 주택 공급은 수요에 비해 여전히 너무 부족한데, 특히 저소득, 중산층을 위한 저가 주택 부문의 공급이 부족한 실정입니다. 건설부는 시장을 규제하기 위해 중단된 프로젝트의 법적 장애물을 제거하여 부동산 공급을 원활하게 하고, 새로운 프로젝트의 시작을 촉진할 것을 제안했습니다.
베트남 주택 회사(하노이)의 호 티 투 마이(Ho Thi Thu Mai) 이사에 따르면, 정부와 기업이 특히 사회 주택과 저가 주택 부문에서 공급을 늘리기 위한 과감한 조치를 취하지 않는다면 시장은 심각한 결과에 직면하게 될 것이라고 합니다. 실제 주택이 필요한 사람들은 주택을 소유하는 데 어려움을 겪을 것이고, "가격 폭등"은 전체 시장에 불안정성을 초래할 수 있습니다.
토지 경매 규제 강화
국가 예산을 위한 부동산 수입을 창출하는 중요한 방법 중 하나는 토지 사용권 경매입니다. 건설부는 경매를 통한 토지 할당 및 임대가 부정적인 측면을 제한하고, 매매와 공매의 상황을 줄이고 수입을 증가시키는 데 도움이 된다고 생각합니다. 그러나 이 과정은 많은 한계에도 직면합니다. 대표적인 예로는 시장을 조작하기 위해 "가상 가격"을 만들어내는 "경매 중개인"의 현상이 있습니다.
건설부는 토지이용권 경매의 부정적인 측면을 극복하기 위해 경매 참여 시 보증금을 인상하고, 경매 낙찰 후 납부 기간을 단축해 투기적 행위를 방지하고 가상의 가격 수준을 조성할 것을 제안했습니다. 이 규정은 이익을 목적으로 구매 및 재판매하는 경매 참가자의 수를 줄이는 데 도움이 되며, 대신 실질적인 필요가 있는 사람만 참여하게 됩니다.
오늘은 토크쇼 '2024년 말, 2025년 초 부동산 시장 파악'
라오동신문이 주최하는 토크쇼는 10월 10일 오전 8시, 호치민시 3군 보티사우구 보반딴 123-127번지, 라오동신문 2층 홀에서 개최됩니다. 이는 경영기관, 기업 및 전문가가 향후 시장 개발을 촉진하기 위한 솔루션을 제시할 수 있는 기회입니다.
세미나는 부동산 시장의 현재 상황과 향후 전망에 관한 내용을 중심으로 진행되었습니다. 부동산 시장과 관련된 3개의 새로운 법률과 법 집행을 지침으로 하는 문서의 시행의 영향; 토지 가격표와 세금에 관한 문제...
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출처: https://nld.com.vn/tim-them-giai-phap-cho-bat-dong-san-196241009213859647.htm
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