2024년 토지법 시행, 자원 개방 기대

바흐닷안 회사의 도시 프로젝트에서 토지를 매수한 사람들은 수년간 시행되었지만 아직도 붉은 책을 받지 못했습니다. 사진: H.QUANG

토지 중개업과 '푸른 쌀' 판매 시대는 끝났다

바흐닷안 회사가 투자한 프로젝트에서 발생하는 문제를 처리하기 위해 지방 기관이 시민들과 약 200회에 걸쳐 회의를 가진 것은 소위 도시 개발 프로젝트의 "폭발" 기간에 나타난 결과를 보여주는 전형적인 사례입니다.

지금까지 당국은 많은 노력과 책임을 지고, 지방의 최고 지도자들은 '최후통첩'을 내렸지만, 바흐닷안 사건을 완전히 처리하려면 아마도 좀 더 시간이 걸릴 것입니다.

바흐닷안 지역뿐만 아니라, 현재 이 지방에서 기업이 투자한 약 200개의 주거 및 도시 지역 프로젝트 중 많은 수가 다양한 측면에서 문제에 직면해 있습니다.

아무도 국가, 국민, 기업에 입은 피해 규모(추정치 포함)를 계산하지 못했지만, 특히 토지 자원의 막대한 낭비와 그에 따른 사회적 결과는 자명한 현실입니다. 그리고 모든 계층의 당국이 프로젝트가 도처에 널려 있던 시절의 결과를 해결하는 데는 몇 년 더 걸릴 것입니다!

2024년 8월 1일부터 시행되는 2024년 토지법과 부동산사업 및 주택에 관한 법률(개정)은 모든 시·군·구에서 토지의 세분화 및 매매를 전면 금지하도록 규정하고 있습니다.

동시에 도시 및 주거 건설 프로젝트도 인허가 단계부터 그리고 실행 과정 전반에 걸쳐 엄격해집니다. 특히 해당 사업의 적법성, 규모, 진행 상황 등을 포괄적이고 투명하게 대중에게 공개할 것이 요구됩니다.

"토지 껴안기" 프로젝트 철회

2024년 토지법에 따르면, 토지를 사용하지 않거나 투자 프로젝트에 명시된 일정에 비해 토지 사용 일정이 뒤처진 프로젝트 투자자는 최대 24개월 동안 토지 사용 연장이 허가되고, 연장 기간에 대한 토지 사용료와 토지 임대료에 해당하는 추가 금액을 국가에 지불해야 합니다.

투자자가 장기간 토지를 이용하지 않을 경우 국가는 토지, 토지에 부착된 자산, 토지에 대한 나머지 투자 비용에 대한 보상 없이 토지를 회수합니다.

전문가 분석에 따르면, 새로운 법적 규정에 따라 부동산 투자자에 대한 엄격한 '심사'가 이루어질 것입니다. 재정 자원이 부족하고, 기회주의적인 사업 관행을 가지고 있으며, 전문성이 부족한 소규모 기업은 게임에서 제외될 것입니다.

"녹색쌀"을 이익을 목적으로 판매하는 상황은 더 이상 존재하지 않을 것입니다. 왜냐하면, 기업은 국가에 대한 의무를 충분히 이행하고 규정에 따라 인프라 조건을 충족한 경우에만 프로젝트 판매를 시작할 수 있기 때문입니다.

개정된 부동산 사업법은 아마추어 부동산 중개인과 프리랜서(오래전부터 토지 중개인이라고 불림)의 활동도 금지합니다. 건설 노동자와 야채 판매자가 토지를 '거래'하는 상황을 예방합니다. 또는 부동산 "중개업자"는 오랫동안 시골에서 도시로 퍼져 왔습니다.

도시적 사고

2024년 8월 1일부터 국가는 도시와 마을 구역 내 토지 구획 및 매각 프로젝트에 대한 허가를 더 이상 부여하지 않습니다. 토지 프로젝트에 투자하는 사람들은 도시와 시장 외곽의 농촌 지역에 집중할 수밖에 없습니다.

개발 공간에 대한 상당한 제한과 부동산 프로젝트에 대한 더욱 엄격한 법적 제약으로 인해 분석가들은 가까운 미래에 토지 가격이 상승할 것으로 예측했으며, 이는 실제로 주거용 토지가 필요한 저소득층에게 불이익을 초래할 것이라고 말했습니다.

특히, 제13기 중앙집행위원회 제18호 결의에 따른 "많은 주택과 토지를 가지고 있으면서도 효과적으로 활용하지 않는 사람들에게 높은 세금을 부과한다"는 정책이 법률로 제도화되지 않으면 토지 투기는 여전히 많은 사람들에게 매력적일 가능성이 큽니다.

광남성은 최근 난무하는 도시 개발로 심각한 피해를 입었고, 분명 많은 귀중한 교훈을 얻게 될 것입니다.

가장 눈에 띄는 것은 완벽한 인프라에도 불구하고 많은 도시 지역에 여전히 황폐함이 널리 퍼져 있다는 것입니다. 대부분의 사람들이 주로 사업 투자 목적으로 프로젝트에 따라 토지를 구매하는 상황입니다. 수년간 프로젝트가 버려지고 황폐해지면서 사람들이 생산할 토지를 잃는 것입니다. 정착하고 직장을 가져야 한다는 필요성에 대해 큰 좌절감을 느끼는 많은 가구와 개인에 대한 사회적 이야기이지만, 토지 가격은 너무 높아서...

도시화와 도시 개발은 피할 수 없는 추세입니다. 하지만 각 개발 단계에 맞는 방향과 로드맵을 어떻게 정하는가는 각 지방에서 당의 방향에 따라 토지자원을 가장 효과적으로 개발하고 사회 문제를 조화롭게 해결하기 위해 고려해야 할 문제입니다.

참고로, 2024~2025년 광남성 투자유치 프로젝트 목록 및 투자유치 우선순위(2024년 5월 21일 성 인민위원회 결정 제1221-QD/UBND)에 따르면, 지방자치단체의 233개 프로젝트 가운데 도시 개발에 대한 투자를 유치하는 프로젝트가 최대 40개이며, 대부분은 시장 지역, 도시 주거 지역(토지 사업) 형태입니다.

실제로 필요하고 시급한 프로젝트가 몇 개나 되는지, 대상(사업 투기자 또는 지역 주민의 주택 수요)이 무엇인지, 프로젝트의 투입-산출 문제가 무엇인지 등을 판단하기는 어렵지만, 지방 자치 단체가 모두 너무 "인지"하고 구획 및 토지 매각 프로젝트에 대한 대가를 치러야 했을 때 이러한 문제는 무시할 수 없을 것입니다.

위에서 언급한 토지 관련 3가지 법률이 시행된 이후 전문가들의 주목할 만한 예측 중 하나는 산업용 부동산이 앞으로 국내외 투자자들의 관심을 크게 끌게 될 것이라는 것입니다.

광남성의 계획은 2030년까지 1만 헥타르가 넘는 공업단지를 개발하기로 결정했습니다. 실무에 따르면 공업용지는 가장 높은 효율성을 촉진하고 수익을 창출하며 지역 사회경제 발전에 가장 크게 기여해 왔습니다.

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3과: 농경지가 '풀렸을 때'

출처: https://baoquangnam.vn/thi-hanh-luat-dat-dai-2024-ky-vong-khoi-thong-nguon-luc-bai-2-dep-loan-thi-truong-bat-dong-san-3139127.html