수백만 달러짜리 "놀이터"는 여전히 낭비되고 있습니다.

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1과: 슬픈 현실

부동산 시장이 지금처럼 암울했던 적은 없었습니다. 새로운 부동산 프로젝트는 거의 시작되지 않았고, 오래된 프로젝트는 거의 "비활성화" 상태이며, 많은 부동산 사업장은 낮은 수준에서만 운영되고 있으며 때로는 문을 닫아야 해 수천 명의 직원이 직장을 그만두어야 했습니다. 더불어 기업부채와 채권부채도 늘어나고 있어 언제든지 '폭발'할 위험이 있습니다.

"마법"의 매력이 식었다

부동산 사업 전반, 특히 고급 부동산 시장은 국가 전체의 성장과 GDP에 크게 기여하는 핵심 경제 부문 중 하나입니다. 또한 부동산은 수백만 명의 근로자가 일자리와 소득을 얻는 데 도움이 되며, 건설 자재 생산, 관광-리조트, 은행 및 금융, 건설 등 많은 산업과 긴밀하게 관련되어 있습니다. 그러나 엄격하게 통제된 신용의 맥락에서, 해결되지 않은 여러 법적 어려움과 함께, 부동산 프로젝트 투자자들은 재정적으로 충분히 강하지 않고, 법적 문서가 완전하지 않기 때문에, "고객"은 예전처럼 빠르고 쉽게 지불하지 않습니다. 이로 인해 매매가 둔화되고 부동산 시장은 거의 자유낙하 상태에 있으며 전례 없는 암울한 상황이 조성되고 있습니다.

최근 코로나19 팬데믹의 영향으로 세계 경제가 어려움을 겪고 있으며, 인플레이션과 은행 이자율 상승이 부동산 시장, 특히 고급 부동산 부문에 큰 영향을 미쳤습니다. 새로운 부동산 프로젝트 중 상당수가 허가를 받지 못했고, 기존 프로젝트는 일정이 뒤처져 공급이 점점 부족해지고 있습니다. 한편, 많은 부동산 프로젝트가 매각되었지만 투자자들이 계획대로 완공하지 않아 잔디가 무성하게 자란 버려진 빌라가 늘어서 쓰레기가 발생하고 있습니다.

많은 외국인 투자자들은 베트남의 부동산 시장이 인구가 많고 부동산 수요가 많다는 특징을 가지고 있다고 생각하며, 이는 항상 그들이 투자할 만한 매력적인 이유라고 생각합니다. 베트남은 도시화를 촉진하고 있으며, 정부는 개발의 선봉장으로서 무연 산업을 건설하기로 결심했습니다. 게다가 고급 고객의 수가 늘어나고 있는데, 이들은 이를 많은 위험이 따르더라도 높은 수익 잠재력이 있는 투자 채널로 여깁니다.

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기획투자부의 자료에 따르면, 2021년 부동산에 투자된 등록 FDI 자본은 26억 달러에 불과했지만, 2022년에는 45억 달러로 늘어났고, 2023년 1분기에도 여전히 긍정적인 조짐이 나타났습니다. 부동산은 가공 및 제조 산업에 이어 FDI 자본을 유치하는 두 번째로 큰 부문입니다.

남투리엠 지역의 고급 부동산 거래자인 레민 히엡 씨는 "저는 두 친구와 함께 투자했습니다. 몇 년 전에는 좋은 수익을 냈고 유동성도 빠르게 늘었지만, 2021년부터 지금까지는 거의 더 이상 빌라를 사지 않았고, 이전에 "보유"했던 빌라 중 일부는 아직 팔리지 않았습니다. 매수를 요청하는 사람들이 있었지만, 너무 낮은 가격을 제시했습니다."라고 말했습니다. 히프 씨는 "다행히도 우리가 그것을 살 때 은행에서 돈을 빌리지 않았습니다. 지금까지 돈을 빌려서 이자를 내야 했다면, 우리는 그것을 급히 팔아야 했을 것입니다."라고 덧붙였습니다.

현재는 수년 전과 같이 부동산 가격이 최고조에 달하지 않은 것을 알 수 있습니다.

수요와 공급은 가상인가?

부동산 전문가들은 고급 부동산 부문(특히 빌라)의 재고가 상당히 많다고 말합니다. 하지만 충분한 재정적 잠재력을 갖춘 명성 있는 고급 부동산 프로젝트가 거의 시행되지 않으면서 새로운 공급은 점점 부족해질 것입니다. 한편, 하노이와 북부 지방에서는 빌라와 상가(상업적 업무와 결합된 주택 모델)의 공급이 급격히 감소했습니다. 현재 주요 공급은 2020년 이전에 시행된 부동산 프로젝트입니다. 2021년부터 2023년 1분기까지 고급 세그먼트와 관련된 부동산 프로젝트는 소수에 불과하며, 이 세그먼트는 주로 상류층을 위한 것이고 저소득층을 위한 것이 아닙니다. 그 결과, 이미 암울했던 시장은 더욱 암울해졌습니다.

다이퐁 건설 투자 부동산 주식회사의 영업 이사인 딘 반 트로이 씨는 다음과 같이 말했습니다. 하노이의 빌라와 타운하우스 공급은 오랫동안 지속적으로 부족했지만, 2022년과 2023년 초의 신규 공급은 주로 진행 중인 프로젝트에서 나오며 하노이 교외에 집중되어 있습니다. 어떤 면에서는 시장에 더 많은 제품을 공급할 수 있겠지만 선택할 수 있는 것이 많지 않을 것입니다.

이미지-2.jpg — *싱가포르 바이차이 구의 투이 산 힐 빌라 지역 프로젝트. 하롱(광닌)에는 아직 끝나지 않은 프로젝트가 많다*

광닌성 기자들이 실시한 조사에 따르면, 빌라와 상가 공급은 여전히 풍부하지만 주로 BIM 그룹, Geleximco 그룹, Tuan Chau 그룹 등 오래된 부동산 프로젝트에서 공급되고 있으며, 새로운 부동산 프로젝트는 거의 시행되지 않아 신규 공급은 바닥을 쳤습니다.

한편, 하남, 박닌, 푸토, 하이퐁, 호아빈 등의 지방에서도 공급이 그다지 유망하지 않습니다. 이러한 지방과 도시에서는 고급 부동산 프로젝트가 적고, 거래량도 제한적이며, 최근 몇 년 동안 고급 부동산 프로젝트가 시행된 사례도 매우 적습니다. 이전 프로젝트가 중단된 상태에서 많은 빌라와 상가는 소유주가 있지만 사용되지 않아 버려지고 낭비되며 잠재적으로 사회적 폐해를 초래하고 있습니다.

이것이 공급이며, 수요 측면에서 전문가들은 녹지 공간, 최적의 공공시설, 복잡하고 편리한 교통망을 갖춘 빌라와 상가가 고객의 최우선 선택이 될 것이라고 말합니다. 또한, 도시화율, 자연적 인구 증가율, 중산층과 상류층의 증가도 향후 빌라 소비 수요를 촉진하는 주요 원동력입니다.

사실, 코로나19 팬데믹 이후 경제가 강력하게 회복되면, 부동산 시장의 장애물과 어려움을 제거하기 위한 정부 정책이 지방 정부에서 본격적으로 시행되고, 더불어 "신용 공간"이 완화되고, 기업 채권이 보장되면, 법인, 회사, 개인이 필요한 자본을 곧 조달할 수 있게 될 것입니다. 이를 통해 부동산 프로젝트가 배치되고, 빌라 부동산, 상가, 리조트, 헬스케어 등 다양한 고급 부동산 상품이 시장에 공급되면서 부동산 시장의 매매력이 다시 활기를 띠게 될 것입니다.

합병 및 인수가 나타납니다

이는 자연법칙입니다. 강자가 약자를 압도하고, 약자가 인수되어 강자에게 흡수되는 것은 최근 부동산 업계에서 흔한 일입니다. 하지만 최근에는 국내외에서 많은 투자 기금을 통해서 또는 현금을 이용해서 고급 부동산 프로젝트나 합법적으로 깨끗한 프로젝트를 개발 목적으로 매수하는 "상어"들이 생겨났습니다.

2023년 초부터 지금까지 베트남 부동산 회사는 위험, 균형, 잠재력 및 "신규 플레이어"의 4가지 전형적인 그룹으로 나뉜 것을 볼 수 있습니다. 이 가운데 '신규 참여자' 그룹에는 합병 및 인수를 통해 부동산 시장에 진출할 기회를 모색하는 기업, 투자 펀드 등이 포함됩니다.

대표적인 사례로는 FLC 그룹, 탄 황 민 등이 있다. 이들 기업의 리더들이 법적 문제에 연루된 후, 일련의 "거물"들이 이들 기업의 잠재적 프로젝트에 뛰어들고 싶어했다. Bamboo Airways가 FLC 그룹에서 공식적으로 분리되면서 이 그룹이 Quang Ninh, Thanh Hoa, Thai Nguyen, Vinh Phuc, Phu Tho 등에서 진행 중이던 많은 부동산 프로젝트가 중단되거나 프로젝트 연구 및 구현을 계속하기 위해 다른 파트너에게 이전해야 할 위기에 처하게 되었습니다.

*현재 많은 고급 국내 부동산 프로젝트가 외국인 투자자를 유치하고 있습니다.*

이 외에도 여러 인수 건에 대한 협상이 진행 중입니다. 많은 경제 및 부동산 전문가에 따르면, 현재 부동산 시장이 침체되어 있고 재정 상황도 어려워서 이런 상황이 계속된다면 많은 프로젝트 투자자들이 더 이상 돈을 돌려받을 수 없게 되어 부동산 프로젝트를 양도하거나 매각하는 것을 생각해야 할 수도 있습니다. 기업이 어려움에 처해 매각을 강요당할 때, 많은 기업과 외국 투자펀드가 국내 부동산 사업을 인수할 기회를 노리고 자금을 마련하고 기다리는 경우가 많다는 것은 말할 나위도 없습니다.

레 황 차우 씨 - 시 부동산 협회 회장. 호치민시 부동산 협회(HoREA)는 정부와 국회 상임위원회가 2017년 6월 21일 국회 결의안 42/2017/QH14에 규정된 시범적 메커니즘에 따라 기업이 부동산 프로젝트를 양도하는 것을 허용하는 것을 고려하도록 제안합니다. 차우 씨에 따르면, 이 법안이 시행된다면 만기가 다가오는 채권을 발행하는 기업을 포함한 부동산 사업체의 현금 흐름과 유동성 문제가 해결될 것입니다. 기업이 합의와 필요에 따라 프로젝트를 이전하도록 허용함으로써 국가는 세금을 징수하고, 부동산 시장에 대한 국가 관리의 효과성과 효율성을 높이고, 투명성을 높이며, 주식 이전으로 위장한 '비밀리에' 프로젝트 이전으로 국가 예산에 손실을 입히는 상황을 극복할 수 있습니다.

세빌스 하노이의 연구 및 컨설팅 부서의 수석 이사인 도 투 항 씨는 다음과 같이 말했습니다. 이 부문의 현재 프로젝트에 대한 투자자로부터 직접 판매되는 공급은 시장에 공급되는 신규 아파트의 수가 적기 때문에 매우 제한적입니다. 그러나 타운하우스가 여전히 주요 제품군이고, 그 다음으로는 빌라, 숍하우스가 뒤를 따르고 있는데, 숍하우스는 현재 총 공급의 일부에 불과합니다.

2과: 천천히 "끝내기"를 위한 경주
부동산 프로젝트 투자자들은 여러 가지 이유를 들고 있지만, 대부분은 부지 정리가 느리고, 법적 메커니즘과 세금 정책이 바뀌고, 많은 기업의 재정 능력이 약해서 프로젝트가 완료되기가 어렵다는 것입니다.

느리게 진행되는 부동산 프로젝트가 널리 퍼졌습니다.

63개 성·시 대부분에서 부동산 프로젝트가 지연되고 있지만, 고급 부동산 부문은 주로 지리적 입지가 유리하고 관광, 교통, 인프라 개발에 잠재력이 있는 대규모 성·시 등에 위치해 있습니다.

부동산 프로젝트가 가장 지연되는 지역은 하노이입니다. 불완전한 통계에 따르면, 하노이에서는 현재 진행이 느린 수백 개의 프로젝트가 진행 중이며, 이는 5,000헥타르가 넘는 면적에 해당하며, 이 면적이 개발되지 않아 막대한 낭비가 발생하고 있습니다.

일부 부동산 프로젝트는 최대 10년까지 지연되었습니다. 예를 들어 호아이덕 지구의 킴충-디트라치 도시 지역(현재는 히노데 로열 파크 도시 지역-PV로 이름이 변경됨)이 있습니다. 또는 송다도시 및 산업단지 개발 투자 주식회사(수디코)의 남안칸 도시 지역은 한때 살아있는 천국으로 홍보되었습니다. 하지만 아직 부지 정리 작업이 완료되지 않아 많은 빌라와 타운하우스가 버려져 자원 낭비가 발생하고 있습니다. 수디코의 미디어 담당자는 “최근 부동산 시장이 침체되면서 빌라에 투자하는 많은 고객들은 땅만 보유하고 시장의 긍정적인 변화를 기다리고 있다”고 밝혔다. 이로 인해 일부 빌라가 버려지고, 프로젝트 전반의 아름다움이 사라지는 상황이 발생합니다.

푸토에서는 송타오 주식회사가 투자한 탄투이 온천 미네랄 워터 리조트 프로젝트가 규모가 87헥타르가 넘고, 일정이 20년 이상 지연되었으며, 위반 사항이 많습니다... 이 프로젝트는 현재 중단되어 사람들이 가축을 방목하는 장소로 사용되고 있습니다.

Tran Van Kien - Thanh Thuy Town People's Committee 부위원장은 "Thanh Thuy 온천 프로젝트의 현재 문제는 투자자의 능력에 있습니다. 이 프로젝트는 현재 깨끗한 현장과 완전한 법적 문서를 갖추고 있지만, 투자자의 역량이 부족하여 실행할 수 없습니다. 우리 지역도 유권자들이 다양한 의견을 가지고 있기 때문에 매우 조급한데, 이를 처리할 권한은 푸토성에 있습니다."

이미지-4.jpg — *탄투이 온천 미네랄 워터 리조트 프로젝트는 현재 폐쇄되어 있으며, 지역 주민들이 가축 방목지로 사용하고 있습니다.*

하남성에서는 공공사업 및 서비스용 토지를 상업용 주택(상가)으로 전환한 후 그대로 방치하는 등, 그다지 흥미로운 부동산 프로젝트가 진행되고 있습니다. 이곳은 Thang Loi Thanh Liem Company Limited의 상업 및 주거 단지입니다. 지금까지 이 프로젝트는 대략적인 공사가 완료되었고, 일부 가구는 집을 사서 이사했으며, 계획에 포함된 많은 항목은 아직 건설되지 않았고, 일부 프로젝트는 쇠퇴하거나 방치된 조짐을 보이고 있습니다.

정부 검사원의 2023년 1월 17일자 검사 결론 통지서 161/TB-TTCP에서 Thang Loi Thanh Liem 회사의 복합 상업 센터 프로젝트에 대해 하남성은 토지를 할당했지만 토지 사용권 경매 형식을 거치지 않아 2013년 토지법 제118조를 위반했습니다. 더 심각한 점은 이 토지 지역은 주거용 토지 기능이 없는 공공 사업, 서비스 및 상업 토지로 계획되어 있어 2009년 도시 계획법 제26조와 2010년 4월 7일자 정부령 37/2010/ND-CP 제14조를 위반했다는 것입니다.

"종양"을 제거하세요

일정이 뒤처지거나 수년간 정체된 부동산 프로젝트가 있는 지역은 다음과 같습니다: 하노이, 꽝닌, 푸토, 호아빈... 하노이만 해도 현재 일정이 뒤처지고 실행되지 않은 부동산 프로젝트가 수백 개 있으며, 이 중 많은 프로젝트가 경고를 받았고 몇몇 프로젝트는 시 인민위원회에서 금지되었습니다. 하노이는 즉시 회복되었습니다.

대표적인 사례는 메린 구의 푸옹비엔 고급주택 프로젝트로, 푸옹비엔 관광서비스무역주식회사가 투자했습니다. 이 프로젝트는 2008년에 토지가 할당되었으나 실행이 느렸기 때문에 시 인민위원회는... 하노이는 위 프로젝트에 대한 토지 회수 및 토지 할당 결정 취소에 관한 결정 제4058/QD-UBND를 발표했습니다. 또한, Truong Giang Construction Company에서 진행하는 정원 빌라 건설 프로젝트도 있습니다. 안즈엉 주식회사는 서니 라이트 빌라 지역의 기술 인프라를 건설하는 프로젝트를 담당합니다. 비날린 빈푹 부동산 주식회사는 비날린 신도시 지역 프로젝트와 함께...시 인민위원회. 하노이는 토지를 매립하기로 결정했습니다.

*호아이덕 구의 탄비엣 도시 지역 프로젝트의 빌라와 타운하우스는 여전히 인구가 희박합니다.*

Song Thao Company Limited가 투자한 Thanh Thuy Hot Mineral Water Resort Project와 관련하여 Phu Tho 성의 자연자원환경부 토지관리국 부국장인 Ha Minh Duc 씨는 다음과 같이 말했습니다. "2022년 6월 21일자 문서 2308/UBND-KGVX에서 Phu Tho 성 인민위원회는 성 세무국에 Song Thao 회사가 빚진 토지 임대료를 징수하도록 지시했으며, 동시에 성 기획투자부, Thanh Thuy 현 인민위원회 및 관련 기관에 회사가 시행할 프로젝트 총 면적 중 약 37헥타르의 구역을 검토하여 분리하도록 지시했습니다. Duc 씨는 다음과 같이 덧붙였습니다. 현재 투자자는 아직 1/500 세부 계획에 대한 승인 절차를 완료하지 않았기 때문에 Phu Tho 성 인민위원회의 지시에 따라 구역을 측정하고 분리할 근거가 없습니다. 2022년 3월 25일, 푸토성 인민위원회는 위 프로젝트에 대한 투자 인센티브 증서를 취소하기로 결정했습니다.

Tran Nhu Long - 광닌성 자연자원환경부 국장은 다음과 같이 말했습니다. 앞으로 광닌성은 일정이 뒤처진 프로젝트의 토지 이용을 계속 검토, 검사 및 검토하고, 기술 인프라의 완성을 연장하고, 법률에 따라 단호하게 처리하고 회수하여 "중단된" 계획, "중단된" 프로젝트의 상황이 재발하지 않도록 하고, 집단 이익, 부정성, 예산 손실, 토지 자원 낭비를 예방하고 방지하여 부동산 시장의 건강에 기여할 것입니다.

다음은 지방 당국이 법을 집행하기 위해 단호하게 취소한 대표적인 프로젝트입니다. 하지만 아직도 일정이 뒤처진 프로젝트가 많고, 여러 차례 연장이 이루어졌거나, 잡초가 무성하게 자라는 가운데도 처리가 되지 않은 프로젝트가 많습니다. 예를 들어, 광닌성에는 다음과 같은 여러 프로젝트가 있습니다: 카오싼-하칸 신도시 지역; 베이뷰타워 복합상업 및 아파트 서비스 프로젝트(하롱시)가 일정이 지연되고 있습니다. 또한, 많은 부동산 개발 사업들이 시행되었으나 입주율이 높지 않고, 많은 빌라와 상가는 주인이 있으나 시행되지 않아 노후화 징후가 보이고 자원이 낭비되며 도시의 아름다움이 상실되고 있습니다.

응우옌 후 나 - 하롱시 인민위원회 부위원장은 이렇게 말했습니다: 최근, 도시는 일정이 늦어지고 법을 위반하는 수십 개의 프로젝트를 고려, 처리 및 취소하기 위해 지방에 검토, 보고 및 제안을 단호하게 이행하여 잡초가 자랄 수 있도록 장기간 "토지를 보유"하는 상황을 피하고 토지 자원을 낭비하며 환경 위생 및 도시 경관에 영향을 미치지 않도록 했습니다.

부동산 프로젝트, 특히 고가 부동산 프로젝트의 경우, 지방 당국은 심각한 위반 사항, 진행이 느린 프로젝트, 수년간 지속되는 프로젝트에 대해 강력한 조치를 취해 검사하고 철저히 처리해야 하며, 계획이 부족하고 재정 잠재력이 제한적이며 고의로 "토지를 보유"하여 실행하지 않는 프로젝트는 엄중히 제거해야 합니다.

이 지방에 고급 부동산 프로젝트가 있다면 우리 지방에도 꼭 있어야 한다는 사고방식을 버려야 합니다.
3과: 백만 달러짜리 맨션에 머물기
저소득층은 수백만 달러짜리 빌라에서 살고, 빌라나 상가를 임대하고, 식료품점을 열고, 야채를 팔고, 맥주집을 차리고... 생계를 위해 사업을 합니다. 농담처럼 들리겠지만, 살기 좋고 문명화되고 현대적이어야 하는 대부분의 도시 지역(KDT)에서 이런 일이 일어납니다.

빌라와 상가를… “시장”으로 바꾸다

하노이에서 넓은 정면을 가진 많은 빌라와 상가, 주거 지역 옆 또는 아파트 건물 기슭에 있는 건물이 카페, 레스토랑, 식료품점, 패스트푸드점, 신선식품점 등을 여는 데 임대되는 경우가 많다는 것을 보는 것은 어렵지 않습니다. 이는 법적으로 금지되어 있지는 않지만, 문명화되고 현대적인 것으로 여겨지는 도시 지역에 의도치 않게 초라한 모습을 만들어냈습니다.

*인근의 상가는 사람들이 임대하여 상점이나 매장을 열고 사업을 하는 곳입니다.*

호아이덕 지구에 사는 응웬 꽝 트롱 씨는 단푸옹 지구 탄타이도 신도시에 있는 상가를 빌렸습니다. 그는 "저와 친구 두 명이 패스트푸드, 커피를 팔기 위해 상가를 빌렸습니다... 처음에는 물건을 팔기 위해 한 달에 500만 동(집주인으로부터 임대 - PV)에 빌렸습니다. 나중에 밤새도록 판매했기 때문에 하룻밤 묵기 위해 한 달에 200만 동을 추가로 지불해야 했습니다.

여기에서 상가 임대를 전문으로 하는 "서비스 브로커"는 이렇게 말했다: 임차인들은 주로 지방에서 온 노동자들이고, 저렴하게 임대해서 아침 식사 가게를 열고, 야채를 팔고, 맥주 바를 운영합니다... 임대료는 구속력이 없고, 많은 돈을 보증금으로 낼 필요가 없습니다. 주인이 가져가면 반드시 반환해야 합니다.

소규모 상인들이 모여 상가를 임대해 사업을 하려는 것이 이곳을 자연스럽게 벼룩시장으로 만든 것입니다. 탄타이도 도시 지역에 있는 HHA 아파트 건물에 거주하는 한 주민은 "매매는 편리하지만 매일 아침과 주말에는 매수자와 매도자가 많고 도시 지역으로 드나드는 차량도 많아 교통 안전에 위험이 될 수 있다"고 말했습니다. 매장에서 나오는 폐수, 쓰레기 등은 매우 지저분하다는 사실은 말할 것도 없습니다.

기자가 호아이덕, 자럼, 남투리엠, 박투리엠, 황마이 지역의 현장을 찾아가 보니, 빌라와 상가가 주인이 직접 임대해 주는 상황이 곳곳에 나타났고, 각 지역마다 특징이 달랐으며, 임대 가격도 달랐다. 하지만 이들 모두는 문명화되고 현대적인 도시의 모습을 한층 더 초라하게 만드는 데 기여한다는 점에서 공통점이 있습니다.

하이퐁, 푸토, 하남성, 흥옌, 타인호아 등의 지방과 도시에서는 상황이 그다지 낙관적이지 않습니다. 세입자가 적고 가격도 저렴하지만 여전히 매우 지저분합니다. 그 사이, 버려진 집들은 풀이 무성하게 자라나고 황폐해진 흔적을 보이고 있다.

백만 달러짜리 빌라에는 '아니오'가 많다

일시적으로 머물기 위해 빌라를 빌린 사람의 역할로, 우리는 응우옌 티 빅(Nguyen Thi Bich) 씨의 안내로 호아이덕 구, 남안칸 도시 지역을 둘러보았습니다. 하노이. 여기에는 사람들이 사는 빌라와 상가가 가끔씩 있습니다. 빌라의 외부는 아직 완성되지 않았지만, 문은 임시로 플라스틱 패널로 설치되었고, 어떤 문은 얇은 골판지로 만들어졌으며, 내부에는 옷이 엉성하게 걸려 있고, 노동자들은 나무 판자로 임시 잠자리를 마련했고, 어떤 곳에는 콘크리트 바닥에 매트를 바로 깔아 놓았고, 주방은 임시로 마련되었으며, 더 구체적으로 말하면 여기에는 적절한 화장실이 없습니다.

Bich 부인이 물었습니다: "빌라를 몇 명에게 임대할 계획이신가요? 사람이 많으면 빌라 전체를 임대해야 합니다. 면적은 200~300m2이고, 가격은 한 달에 6~8백만 VND에 불과합니다. 머물고 싶은 사람 수를 선택할 수 있습니다. 동의하시면 말씀해 주세요. 그러면 제가 주인에게 전화드리겠습니다."

대부분의 노동자들은 응에안성, 타인호아성, 남딘성, 빈푹성, 뚜옌꽝성 출신입니다. 그들은 빌라, 상가에 살고, 낮에는 관리인, 건설 노동자, 정비사로 일합니다. 밤에는 백만 달러짜리 빌라에 모여 살지만 모든 것이 "부족합니다". 전기도 없고, 깨끗한 물도 없고, 변기도 사용할 수 없습니다.

형-4(1).jpg — *프리랜서 근로자의 백만 달러짜리 빌라에서의 임시 생활 - 사진 작가 Ngoc Vu*

Le Khac Nam(Thanh Hoa 출신)은 현재 황마이 지구의 빌라에서 임시로 살고 있습니다. 그는 "저는 9학년 때 학교를 그만두고 이웃을 따라 건설 노동자로 일했습니다. 지금은 건설 노동자입니다. 모든 사람의 지원과 지도가 없었다면 지금 어디에 있을지 모르겠습니다."라고 말했습니다.

요즘 학생들은 여름방학을 보내고, 많은 아이들이 부모님과 함께 고향인 하노이로 놀러갑니다. 처음으로 아이들은 부모님과 함께 수백만 달러짜리 빌라에 머물게 됩니다. 레티하이(응에안성 출신) 씨는 이렇게 말했습니다: 제 아이가 여름방학인데 부모님이 그리워요. 그래서 다시 와서 데리고 와서 놀게 했어요. 에어컨이 없으면 너무 더워서 밤늦게까지 잠을 잘 수 없는 날도 있다. 그녀는 자식이 불쌍하지만 할 수 있는 게 없다. 그녀는 아이를 1~2주 정도 머물게 한 다음 시골로 데려가 조부모님과 함께 살게 할 계획입니다.

30명 이상의 근로자를 위해 요리를 하는 메인 셰프인 황티시 씨는 "요즘 하숙집은 훨씬 더 행복해요. 부모님이 반겨주는 아이가 5명 있어요. 낮에는 요리를 하고 보모 역할도 해요. 좋은 점은 각자 고향이 다르지만, 아주 단합해서 놀고 서로에게 양보해요."라고 말했다.

화빈, 하남, 광닌 등 일부 도시 지역에서는 저소득 근로자들이 임시 빌라에 거주하고 있습니다.

상점은 여전히 존재하지만 그 수는 많지 않습니다. 우리가 기자로서 그들에게 접근했을 때, 그들은 대답을 거부했고 어떤 경우에는 적극적으로 정보를 공개하지 말거나 사진을 찍지 말라고 요청하기도 했습니다. 집주인이나 투자자가 임대를 계속하지 않을까봐 두려웠기 때문입니다.

(참고: 개인정보 보호를 위해 이 기사에 나오는 이름은 변경되었습니다.)

4과: 제도를 완벽하게 하고 고급 부동산의 진정한 가치를 끌어올리다
부동산 프로젝트 개발 기업과 투자자는 장기적 이익을 위해 작고 단기적인 이익을 희생하고, 적극적으로 기업 구조 조정을 실시하고, 핵심 프로젝트에 집중하며, 부채를 줄이고, 기업 채권을 적절히 관리하고, 신용 기관에 대한 과도한 의존을 제한해야 합니다. 관리기관 측면에서는, 국가는 중앙에서 지방까지 명확한 법률 제도를 조속히 완성하고, 관리권한을 명확히 분담시켜 현재와 같은 중복과 응집력 부족을 방지해야 합니다.

작은 혜택을 희생하다

기업에 있어서 혜택은 항상 최우선 순위입니다. 전반적인 장기적 혜택을 위해 단기적 혜택을 희생하는 것은 실제로 매우 어려운 선택입니다. 하지만 고급 부동산을 전문으로 하는 사업의 경우, 수익성이 낮거나 수익성이 없는 프로젝트를 희생하고, 동시에 사업을 구조 조정하고, 부채를 줄이고, 주요 사업, 핵심 프로젝트에 집중할 필요성에 대처하기 위해서는 용기와 비전, 그리고 확실한 이해심이 필요합니다. 이는 현명한 결정입니다.

부동산 프로젝트 개발에 수년간의 경험을 가진 VinaPol 주식회사의 이사회 의장 겸 대표이사인 Dinh Van Nghi 씨는 다음과 같이 솔직하게 말했습니다. 부동산 사업은 이 기회를 이용해 스스로를 돌아보고, 사업을 구조 조정하고, 부채를 줄이고, 신용 기관에 대한 의존도를 낮추고, 고위험 프로젝트를 과감하게 중단하고, 분산되고 단편화된 방식으로 투자하지 않아야 합니다. 양을 쫓거나 성급하게 개발하지 마십시오. 어려움에 부딪히면 뒤돌아설 수 없기 때문입니다.

"신"에게는 돈을 갖는 것 외에도 장기 거주를 위해 투자하거나 구매하려는 부동산 프로젝트의 법적 측면을 신중하게 연구하는 것이 필요합니다. 이는 어렵지 않지만 투자자가 "소가 없어진 후 헛간 문을 닫는 것"을 피하기 위해 진지하게 고려해야 합니다. 실제로 현재 고급 부동산 프로젝트가 많이 건설되어 고객이 입주할 수 있게 되었지만, 아직 법적 절차가 완료되지 않았고 인프라도 동기화되지 않았습니다. 이로 인해 빌라와 상가는 주인이 있지만 아무도 살지 않고, 버려지고 풀이 무성해져 자원이 낭비되는 상황이 발생합니다.

히히.jpg — 국내 부동산 사업자들은 허리띠를 졸라매고, 부채를 줄이고, 신용기관에 대한 의존도를 낮추고, 분산적이고 단편적인 방식으로 투자하지 않고, 고위험 프로젝트를 과감하게 축소해야 합니다. - 설명용 사진.

지방자치단체는 또한 명망 있는 투자자를 신중하게 선정해야 하며, 재정 잠재력이 강해야 하며, 추세를 따라가서는 안 되며, 고급 부동산 개발과 방향성 없는 계획 수립을 피해야 합니다. 이는 잘못된 생각이며, 나중에 많은 결과를 초래할 수 있습니다. 또한 지방자치단체에서는 검사와 감독을 강화하고, 위법 행위를 저지르거나 진행을 늦추거나 심지어 프로젝트를 회수하는 투자자를 솔직하게 처리하여, 국가가 세금과 수수료를 낭비하면서 자원을 낭비하는 상황을 피해야 합니다.

국가의 '손'이 필요하다

사실, 부동산 시장 전반, 특히 고급 부동산은 오랫동안 가격 측면에서 '느슨'한 상태였으며, 이 분야에 대한 세금과 수수료는 여전히 낮은 수준으로 시장 성장률에 걸맞지 않아 투기가 만연하고 가격이 폭등하여 사람들이 주택을 구매하기 어렵게 만들었습니다. 도시와 농촌 간의 부동산 가격 차이는 말할 것도 없고, 하노이, 하이퐁, 호치민시와 같은 대도시에서도 뚜렷한 차이가 있습니다. 따라서 많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장에 직접 참여해야 한다고 생각합니다. 현재 국가는 이를 통제할 수 있는 충분한 법적 도구를 보유하고 있기 때문입니다.

많은 전문가에 따르면, 고급 부동산 시장이 막혀 공급-수요 불균형이 발생하고, 이로 인해 다른 산업의 성장 동력이 감소하게 됩니다. 따라서 부동산 시장을 즉시 개방하여 국내외 자금이 부동산으로 흘러들고 기업의 거래와 합병이 이루어지는 시장 원리에 따라 부동산 프로젝트가 진행되도록 해야 하며... 이를 통해 경제 성장을 촉진하고 모든 산업이 발전할 수 있는 토대를 마련하는 데 기여해야 합니다.

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중앙집행위원회의 2022년 6월 16일 제18-NQ/TW 결의안은 "제도와 정책을 지속적으로 혁신하고 개선하며, 토지 관리 및 이용의 효과성과 효율성을 개선하고, 우리나라가 고소득 선진국이 되기 위한 원동력을 마련하라"고 지적했는데, 이는 앞으로 베트남 부동산 시장의 여러 측면에 강력한 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

반면, 기업이 토지에서 사업을 시행하기 위한 정착을 위한 행정절차는 폐지되었으나 여전히 복잡하고 장기화되고 있다.

이런 악순환은 프로젝트에서 프로젝트로, 사업에서 사업으로, 올해도 또 반복되었습니다. 즉, "법적 근거가 부족할까 봐 두려워한다" 또는 "상관의 지시를 기다린다"는 말인데, 이로 인해 투자 프로젝트가 막히고, 실행되지 않으며, 사회적 자원이 효과적이지 못하게 됩니다.

투자 자본 지원에 대해 부동산 프로젝트 개발을 전문으로 하는 한 기업(익명을 유지해 주세요)은 "현재 신용 기관은 기업에 대한 연기 및 부채 완화를 매우 잘하고 있습니다. 정부는 부동산에 대한 신용을 "완화"하도록 지시했지만, 제 생각에는 기업에 대한 채권을 동반해야 합니다. 현재 우리는 은행 대출에 접근하기가 매우 어렵고 확산하기 어려운 심리를 가지고 있습니다."라고 말했습니다.

많은 부동산 전문가들은 국가가 부동산 시장에 직접 참여해야 한다고 생각합니다. 국가는 현재 이를 통제할 만한 충분한 법적 도구를 보유하고 있기 때문입니다.

사회주의 시장경제 발전 제도에 맞춰 토지 관리 및 이용에 관한 제도와 정책을 동시적으로 개선하면 토지자원이 개간되어 국가가 토지를 관리, 개발, 이용하는 데 도움이 되며, 이를 통해 절약, 지속 가능성 및 최고의 효율성을 보장할 수 있다. 그렇게 하기 위해서는 토지법, 주택법, 부동산사업법 등의 개정이 완료되어야 하며, 통일성과 통일성이 보장되어야 하며, 매우 시급합니다. 또한, 토지에서의 국가 관리기구의 조직을 강화하고, 간소화, 일관성, 중개, 분산 촉진, 탈 중앙화, 검사 메커니즘, 감독 및 통제와 동반해야합니다.

Hoa Binh Province의 Dang Bich Ngoc- 국회의원 대표

프로젝트 문제를 해결하고 느리게 진행해야합니다

토지법 초안 (수정)은 널리 협의 한 후 합성에 근거 하여이 5 차 세션에 제출되었습니다. 나는이 5 차 세션에서 XV 국회에 제출 된 토지 법 (개정) 초안 (수정)을 심사, 평가 및 조정하기 위해 전국 유권자와 사람들의 의견을 요약하고 수집하는 데있어 천연 자원 환경부의 노력에 개인적으로 감사합니다.

법안 초안은 정지 된 프로젝트의 문제, 느린 진행 상황을 해결해야합니다. 예를 들어, 많은 지방과 도시에는 투자 할 수있는 라이센스가 많은 프로젝트가 많이 있지만 많은 객관적인 요인으로 인해 몇 가지 절차를 구현하거나 몇 번의 절차를 수행하는 데 속도가 느립니다. 5 년, 심지어 10 년 동안 토지 자원을 낭비하고 사람들을 압박하지 않습니다.

이번에는 토지 법 초안 (수정 된) 이이 문제를 급진적이고 급진적 인 방식으로 처리하는 데 도움이되는 엄격하고 구체적인 규정이 필요하기를 바랍니다. 지난 시간 동안 많은 프로젝트가 중단되고 느리게 진행되지만 검사 및 점검을 할 때 투자자는 여전히 부분적으로 구현되거나 객관적인 조건으로 인해 이유가 있습니다.

변호사 Nguyen Hong Bach- Hong Bach의 이사 및 동료 회사 Limited

"다운"투자는 신중해야합니다

현재 변동하는 경제 상황에서 부동산 투자는 여전히 투자자에게 안전한 목적지입니다. 따라서 부동산 프로젝트는 매우 관심이 있습니다. 따라서 부동산 프로젝트를 이해해야합니다. 특히 High -End 부동산은 투자자에게 매우 필요하고 의미있는 작업입니다.

그러나 부동산 투자자는 "다운 돈"을 할 때 조심해야합니다. 첫째, 투자자의 법적 및 브랜드 및 명성에 대해 신중하게 배워야합니다. 둘째, 프로젝트 구현 진행 상황을 알아야하므로 구매자는 자신의 권리와 관심사에 영향을 줄 수있는 위험을 피하기 위해 프로젝트의 건설 진행 상황을 모니터링해야합니다. 셋째, 프로젝트의 투자 라이센스와 같은 논문의 합법성, 건설 허가 ... 구매자는 위의 논문에주의를 기울여야합니다. 분쟁이 발생할 때 혜택을 처리하는 과정에서 더 편리 할 것이기 때문입니다. 넷째, 계약 조항의 내용 및 기타 비용. 부동산 프로젝트의 투자자는 계약서에 서명하고 "돈을 줄이기"로 결정하기 전에 계약서에 명시된 계약 조건을 읽고 이해해야합니다.

Ms. Do Thu Hang- Savills Hanoi의 연구 및 컨설팅 부서 수석 이사

프로젝트의 법률에 관심이 있습니다

공급은 매우 제한된 High -End 부문의 현재 프로젝트에서 투자자로부터 직접 판매되고 있으며, 부족하다고 말할 수 있지만, 새로 시작된 부동산 프로젝트는 부분적으로는 전 세계 금융 위기로 인해 손가락에 대해서만 계산되거나 부분적으로 불완전한 건설을 시작하기위한 법적 절차를 완료하기가 어렵습니다. 이는 고급 부동산 공급의 주요 원인입니다.

그러나 투자자는 프로젝트에 대한 정보를 가장 명확하게 장비해야하며, 구체적인 약속이 있어야하며 많은 측면을 구속해야합니다. 또한, 법적 프레임 워크는 완전하고 명확하게, 자세한 지침을 다루어야합니다 ... 투자자를 정화하고 지속 가능한 개발을위한 시장을 홍보하고, 높은 가격 변동을 일으키지 않으며, 동시에 주에 대한 혜택을 보장합니다.

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