8월, 컨트리 가든이 유동성 문제를 겪고 있다는 소식이 전해진 지 얼마 지나지 않아 38세의 화이란은 산둥성의 한 건설 현장으로 곧장 향했습니다. 그녀가 구입한 집은 아직 완공되지 않은 상태였습니다. 그녀는 이 광경을 보고 슬펐다.
기중기는 움직이지 않고 서 있었고, 콘크리트 판자는 무릎 높이의 풀밭 사이에 흩어져 있었습니다. 상황이 매우 심각합니다.
공무원인 톰 첸은 한때 중국 최대 규모였던 부동산 회사가 그의 가족이 보상받은 저장성 아파트 건물의 건설을 중단한 뒤로 노숙자가 될까봐 끊임없이 걱정했습니다.
한편, 광둥성의 어느 건설 현장에서 일하는 노동자인 푸씨는 두 달 동안 급여를 받지 못하자 파업을 하는 가장 부정적인 해결책을 선택해야 했습니다. "저는 회사의 어려운 상황에는 관심이 없습니다. 저는 제가 힘들게 번 돈을 돌려받고 싶습니다." 그는 블룸버그 기자들에게 말했다.
장쑤성 양저우시의 시골 정원 프로젝트(사진: 블룸버그).
주택 구매자, 근로자, 부동산 개발업체 및 중국 정부는 모두 수년에 걸쳐 경제적 도약에 기여했습니다.
부동산은 20년 넘게 주요 성장 동력이었으며, 2019년 기준 이 부문의 가치는 52조 달러에 달해 국가 국내총생산의 25%를 차지했습니다. 글로벌 투자자들도 빠르게 접근해 채권을 매수하는 데 1,800억 달러 이상을 쏟아부었다.
하지만 지난 3년 동안 중국 정부는 부동산 시장의 부채 의존도를 낮추기로 결정했고, 이로 인해 시장은 '주요 생명력'을 잃고 매우 어려운 시기를 겪게 되었습니다.
컨트리 가든은 경기가 호황일 때는 가장 눈에 띄는 기업 중 하나이지만, 경기가 침체될 때는 가장 어려움을 겪는 기업이기도 합니다.
이 회사는 절정기에는 13만 명의 직원을 고용하였고, 전국적으로 수만 가구에 주택을 제공했습니다. 이제 이 회사는 지난주 만기가 된 수천만 달러에 불과한 채권의 이자도 지불할 수 없으며, 사실상 채무 불이행 상태에 놓이게 되었습니다.
Natixis SA의 아시아 태평양 지역 수석 경제학자인 알리시아 가르시아 헤레로는 블룸버그에 "대규모 기업 채무 불이행과 시장 전반의 매매 및 가격 하락으로 인해 부동산 시장은 아직 빛을 보지 못했습니다."라고 말했습니다.
그녀는 "컨트리 가든은 중국이 수년간 채택한 부동산 시장 자금 조달 모델 자체의 희생자"라고 덧붙였다.
2019년 광저우 프로젝트에 참석한 양궈켕 회장(가운데)(사진: AP).
열망은 사라졌다
부동산 가격이 계속 오를 것이라는 기대는 수백만 명의 중국인의 마음속에 각인되어 있으며, 이제 그러한 기대는 많은 사람의 직업, 가족, 희망, 미래와 개인 재정에 문제를 일으키고 있습니다. 화이란도 예외는 아니다.
중국 정부가 수십 년간 존재해 온 부동산 거래에 대한 많은 제한을 철폐한 이후, 화이란 지역뿐만 아니라 많은 젊은이와 수백만 가구에 주택 소유가 가장 큰 영감이 되었습니다. 그리고 컨트리 가든은 이 분야에 '진입'한 선구적인 기업 중 하나입니다.
1992년 광둥성에서 설립된 컨트리 가든은 고품질 학교, 체육관 등 많은 편의 시설을 프로젝트 부지 내에 통합한다는 전략으로 빠르게 시장에서 가장 유명한 브랜드로 자리매김했습니다.
창업자인 양궈켕은 그의 독특한 사업 접근 방식이 각 프로젝트를 위한 독립적인 서비스 관리 회사를 설립하는 등 많은 다른 기업에 채택되면서 광둥 사업가들의 롤모델이 되었습니다.
중국의 부동산 시장은 1998년에 완전히 상업화되었습니다. 3년 후, 이 나라는 세계무역기구(WTO)에 가입했습니다. 2005년까지 이 나라의 GDP는 두 배 이상 증가했습니다.
급속한 경제 발전과 함께 건설 활동도 '폭발적으로' 증가했습니다. 수백만 명의 사람들이 대도시로 몰려들면서 주택 수요가 급증했습니다. 들판과 빈터는 점차 새로운 현대적인 도시 지역으로 대체되고 있습니다.
컨트리 가든의 매출은 2004년에서 2007년까지 단 3년 만에 5배 이상 증가했고, 그 당시 중국 부동산 시장에서 가장 수익성이 높은 사업 중 하나가 되었습니다.
중국의 도시화 추세가 계속 증가함에 따라 이 회사는 2008~2009년 세계 금융 위기도 헤쳐나갔습니다.
당시 화이란은 부동산 시장에 '어두운 구름'이 드리워져 있다고 보지 못했습니다. 그리고 국제 투자자들도 마찬가지입니다. 컨트리 가든을 포함한 중국 부동산 회사가 발행한 채권은 시장에서 '인기 상품'이 되었습니다.
1998년 베이징에서 열린 건축 박람회의 활기찬 풍경(사진: 게티 이미지)
그러나 2015년부터 중국 경제가 침체되기 시작했고, 현재 건설 활동은 오래된 도시의 재건에 집중되고 있습니다. 톰 첸의 집은 철거될 예정이었고, 지방 정부는 2023년에 완공될 예정인 Country Garden이 건설한 프로젝트에 따라 그의 가족에게 다른 6개의 아파트를 보상해주겠다고 약속했습니다. 그들은 기꺼이 수락했습니다.
수십 년간의 급속한 성장과 함께 중국 경제의 부동산 부문에 대한 의존도도 커졌습니다. 2020년 실시한 조사에 따르면, 우리나라 국민의 자산의 80%가 부동산에 묶여 있는 것으로 나타났습니다.
과거의 투기적 경향으로 인해 국가의 주택 가격이 급등하여 많은 젊은이들이 주택을 살 수 없는 지경에 이르렀고, 이로 인해 빈부격차를 줄이겠다는 정부의 목표가 훼손되었습니다. 인구 고령화와 저출산으로 인해 중국은 앞으로 공급 과잉에 직면하게 될 것입니다.
실제로, 중국 헝다그룹이 파산을 선언한 2020년 말 이후 은행들은 부동산 개발업체에 대한 대출을 강화했습니다.
이는 중앙 정부가 부동산 부채를 줄이기 위해 시작한 3개의 적색선 전략의 결과로, 이로 인해 이 분야에서 운영되는 10만 개가 넘는 기업이 어려운 처지에 빠졌습니다. 그 이후에도 주택 매매는 계속 감소하였고, 코로나19 팬데믹이 결정적인 계기가 되었습니다.
에버그란데가 채무 불이행을 한 이후 부동산 부문에 대한 투자는 지속적으로 감소했습니다(사진: 블룸버그).
폭풍
컨트리 가든은 2021년 5월 화이란의 고향인 산둥성 주예시로 사업을 확장했습니다. 그녀는 그 지역에서 가장 비싼 단지에 대한 5성급 라이프스타일을 약속하는 엄청난 광고에 압도당했습니다.
"건물의 디자인이 인상적이었어요." 화이란이 공유했습니다. "저는 그것이 진짜 집이라고 생각합니다. 제 두 딸은 각자의 침실을 가질 겁니다."라고 그녀는 말했다.
개막식은 붉은 등불과 많은 참석자로 매우 웅장하게 진행되었습니다. 그녀는 주차 공간을 찾는 것이 어려워서 행사장까지 차를 몰고 가지 말라는 조언을 받기도 했습니다. 프로젝트 전체가 빠르게 매진되었습니다.
하지만 그녀는 그 화려함 뒤에서 유동성 문제라는 폭풍이 일어나고 있다는 걸 예상하지 못했습니다.
몇 달 전, 에버그란데가 채무 불이행을 한 후, 2,000억 달러 규모의 중국 부동산 채권 시장에 대한 시각이 완전히 바뀌었습니다.
신용대출에 대한 접근성이 제한적이고 매출도 부진하면서, 건강한 사업체조차 병들어 가고 있습니다.
컨트리 가든도 예외는 아닙니다. 중국에서는 '국영' 부동산 회사로 간주되지만요. 수년간 소규모 도시에 집중적으로 개발을 추진해 온 전략이 결국 실패로 끝났습니다. 이러한 지역의 주택 구매자 심리는 대도시에 비해 쉽게 흔들리기 때문에 이곳의 주택 매매는 "엄청나게" 감소했습니다.
컨트리 가든은 유동성을 높이기 위해 광둥성 정부에 부동산 매매를 국유 부동산과 할인된 가격으로 연결해 달라고 요청해야 했습니다.
하지만 회사의 사업 운영은 시장에 반하는 방향으로 진행되어서는 안 됩니다. 절정기에는 전국 100개 도시에서 320개가 넘는 미완성 프로젝트에 대한 주택담보대출을 많은 주택 구매자가 지불을 거부했는데, 그 중에는 컨트리 가든 프로젝트도 포함되었습니다.
10월, 중국 주택 가격이 7년 만에 가장 빠른 속도로 하락했습니다. 중앙 정부는 16개 항목의 지원 패키지를 내놓으며 개입할 수밖에 없었지만 이미 너무 늦었다는 판단이 내려졌습니다.
컨트리 가든 회장 융은 근로자들을 안심시키기 위해 1시간 분량의 연설을 했습니다. 그는 "터널 끝에 빛이 보였다"고 말했다. 그게 사실인가요?
2023년 9월 광둥성 허위안시의 컨트리 가든 프로젝트 모습. (사진: 블룸버그)
아직 고통은 끝나지 않았다
지난 9월, 컨트리 가든의 매출은 작년 같은 기간에 비해 81% 감소했습니다. 안타까운 사실은 이 그룹의 매출 감소율이 올해 첫 8개월 동안 경쟁사에 비해 두 배나 빨랐다는 것입니다.
블룸버그 억만장자 지수 에 따르면, 창업자인 양궈켕(Yeung Kwok Keung)의 딸이자 한때 중국에서 가장 부유한 여성이었던 양휘얀(Yang Huiyan)의 재산은 86%나 "증발"되어 46억 달러에 불과합니다.
푸 씨의 경우, 컨트리 가든과 같은 대기업이 근로자들에게 급여를 지급할 만큼 돈이 없다는 사실을 받아들이기 어려워합니다. 그는 미지급 임금 1만 위안을 받는 날을 간절히 기다리고 있다. 그 후, 그는 곧바로 고향인 꾸이쩌우로 돌아갈 예정이다.
"제 고향 사람들은 더 이상 일하러 나가고 싶어하지 않습니다. 저도 마찬가지입니다." 푸가 공유했습니다.
부, 화이란, 천의 일화와 같은 이야기는 중국에서는 드문 일이 아니다. 소셜 네트워크 더우인(중국판 틱톡)에서 건설 노동자와 주택 구매자들은 정부가 컨트리 가든이 미완성 프로젝트를 재개하고 노동자들에게 미지급 임금을 지불하도록 강제하는 조치를 취할 것을 요구하는 영상을 꾸준히 게시했습니다.
그들 중 다수는 회사 본부 밖으로 행진했지만 "무력했다".
케임브리지 대학교 경제학부 크리스토퍼 마퀴스 교수는 "대형 부동산 기업이 파산하거나 부채를 갚지 못하면 은행과 관련 개인에게 직접적인 영향을 미치고 특히 부정적인 경제적 악순환을 초래할 것"이라고 말했습니다.
많은 사람에게 진짜 집에 대한 꿈은 당장은 이루어지지 않을 것이다(사진: 블룸버그).
위기로 인한 '고통'은 계속 확산되고 있습니다. 정부는 현재의 어려운 상황에도 불구하고 부동산 사업을 보호하는 데 관심이 없는 듯하다. 블룸버그 통계에 따르면, 10월 말까지 중국 부동산 기업의 미결제 채권의 50% 이상에 해당하는 약 1,000억 달러가 채무 불이행 상태에 빠지거나 구조조정을 강요받았다고 합니다.
이로 인해 Pacific Investment Management Co 및 Fidelity International Ltd. 등 대형 펀드를 포함한 투자자들의 신뢰가 떨어졌습니다. 홍콩 법원의 판결에 따르면, 에버그란데는 부채를 갚기 위해 자산을 청산해야 할 수도 있습니다.
천 씨에 따르면 부동산 시장의 위기로 인해 지방정부 수입도 감소했습니다. 그가 사는 지역의 일부 학교는 교사들에게 급여를 줄 여유가 없습니다.
화이란의 경우, 올해 초에 일자리를 잃고 나서 매달 갚아야 할 주택 담보 대출금이 부담이 되었습니다. 그녀가 매매계약서에 서명했던 집도 가치의 4분의 1을 잃었습니다. 그녀가 집을 팔고 싶어하더라도, 구매자를 찾는 것 역시 매우 어렵습니다.
"딸이 언제 새 집으로 이사할 거냐고 물었을 때 어떻게 대답해야 할지 몰랐어요." 그녀는 슬픈 듯이 말했습니다. "다시 기회가 주어진다면, 컨트리 가든 같은 대기업이라 할지라도 다시는 어떤 부동산 회사도 믿지 않을 겁니다."라고 그녀는 말했다.
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