아시아 부동산 투자 수요 급락

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Savills Prospects의 데이터에 따르면 아시아 태평양 지역의 부동산 투자 펀드 모금은 2022년에 6% 감소할 것으로 예상됩니다. 이는 북미 지역의 15% 감소, 유럽 지역의 28% 감소와 비교됩니다. 아시아의 총 투자 자본은 전 세계적으로 동원된 총 자본에서 더 높은 비중을 차지합니다.

세빌스 아시아 태평양 리서치 디렉터인 사이먼 스미스는 "전 세계적으로 지정학적 불확실성이 높은 상황에서 투자 활동은 계속해서 어려울 것"이라고 말했습니다.

아시아 부동산에 대한 투자 수요가 급격히 감소하고 있습니다. — 아시아 부동산에 대한 투자 수요가 급격히 감소했습니다. (사진: TN)

사이먼 씨는 "그러나 아시아 부동산의 성장 전망은 여전히 강하기 때문에 이 지역은 투자자들에게 매력적인 지역입니다."라고 말했습니다.

오늘날 부동산 투자는 인플레이션, 법적, 지정학적 불안정성, 성장 둔화 또는 소비자 습관과 요구 사항의 변화와 같이 투자 효율성에 영향을 줄 수 있는 요소가 무수히 많아 위험도가 더 높습니다. 부동산 투자자는 올바른 결정을 내리기 위해 위험을 정확하게 인식해야 합니다.

사이먼 씨는 또한 현재 아시아 태평양 지역 부동산 투자자들이 주의해야 할 위험 그룹으로 구조적 위험, 순환적 위험, 시장 위험을 꼽았습니다.

첫 번째는 구조적 위험입니다. 디지털화는 이미 대부분 지역에서 시장 구조에 큰 변화를 가져왔습니다. 클라우드 컴퓨팅, 온라인 쇼핑, 온라인 비디오, 소셜 네트워킹 등으로 인해 우리는 매일 더 많은 온라인 활동에 참여하게 되었습니다.

이러한 추세는 팬데믹 기간 동안 더욱 가속화되었으며 앞으로는 더욱 빠르게 증가할 것으로 예상됩니다.

예를 들어, 세계에서 가장 큰 온라인 쇼핑 시장 중 하나인 한국에서는 2022년에 거래의 37%가 온라인으로 이루어질 것으로 추산되며, 이 수치는 향후 5년 내에 45%로 증가할 것으로 예상됩니다.

다른 시장에서는 전자상거래가 매우 잠재력 있는 분야로 여겨지며, 발전의 여지가 매우 클 것으로 예상됩니다. 온라인 소매의 성장은 투자자들의 데이터 센터와 물류 부문에 대한 관심을 더욱 끌어올릴 것이며, 특히 오프라인 소매를 중심으로 소매업의 모습이 변화할 것입니다.

두 번째는 순환적 위험입니다. 인플레이션은 부동산 투자자가 아시아뿐만 아니라 전 세계로 퍼져나가는 순환적 위험입니다.

과거 이자율이 급등하면서 부동산 가격이 상승했습니다. 긍정적인 측면으로는 인플레이션이 감소하고 있다는 점이다. 호주에서는 인플레이션이 2022년 12월 최고치 8.4%에서 2023년 3월 6.8%로 완화되었습니다.

그러나 높은 이자율과 자재 및 노동 비용의 상승은 투자자들이 우려해야 할 주요 문제로 계속될 것입니다. 높은 이자율은 성장에 위험을 초래합니다.

국제통화기금(IMF)에 따르면, 세계 GDP 성장률은 2021년 6%, 2022년 3.2%에서 2023년 2.7%로 둔화될 것으로 예상됩니다. 높은 금리가 지속된다면 성장 둔화 위험은 계속 존재할 것입니다.

세 번째는 내부 시장 문제로 인한 위험입니다. 부동산 시장은 항상 공급 과잉의 위험에 직면해 있으며, 이것이 이 부문에 대한 열정이 부족한 주된 이유입니다. 공급 과잉은 다양한 시장과 부문에서 문제입니다. 예를 들어 중국의 소매시장을 살펴보겠습니다.

세빌스 차이나의 리서치 및 정책 책임자인 제임스 맥도날드는 "중국 일부 지역의 소매 공간 공급 과잉이 사상 최고치를 기록하고 있으며, 2023년 첫 몇 달 동안 주요 시장의 공실률이 두 자릿수에 달할 것"이라고 말했습니다.

아직도 많은 지역에서 대규모의 기존 공급이 이루어지고 있으며, 향후 대규모 공급도 이루어질 것으로 보인다. 한편, 전자상거래 붐으로 인해 소매 공간은 계속해서 압박을 받고 있습니다.

또한, 다른 시장 위험으로는 법적 틀이 있습니다. 중국에서도 부동산 투자자는 정부 정책에 더 많은 주의를 기울여야 합니다. 금융 규제를 완화하려는 움직임에도 불구하고, 국가의 부동산 위기는 끝날 조짐이 보이지 않습니다.

한편, 인도네시아와 같은 개발도상국의 투자자들은 시장 투명성에 주의를 기울여야 합니다. 다음은 정치적 안정성입니다. 예를 들어 태국의 정치적 불안정성은 투자에 대한 주요 장벽으로 계속되고 있습니다.

베트남에서는 올해 첫 몇 달 동안 정부가 새롭게 발표한 법령과 결의안을 통해 부동산 분야의 어려움을 해결하는 데 확실한 지원을 보였습니다. 또한, 3월에 중앙은행은 통화 시장을 안정시키고 경제 성장을 가속화하기 위해 운영 금리를 인하했습니다.

세빌스 베트남 부총괄 트로이 그리피스 씨는 "이러한 정책은 시장에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상되지만, 시장이 이를 흡수하는 데는 시간이 필요합니다. 2023년 3분기부터는 더 밝은 전망이 나올 것으로 예상됩니다."라고 말했습니다.

더 큰 과제는 거래 구조와 법적 서류 작업, 특히 개발 중인 프로젝트에 관한 것입니다. 이 문제 역시 명확한 법적 틀을 바탕으로 개입과 지원이 필요한 사안으로, 이를 통해 베트남 내 외국인 투자 활동을 가속화할 수 있습니다.

각 시장마다 고유한 투자 위험이 있다는 것을 알 수 있습니다. 위험 그룹은 종종 겹치지만 명확하게 구분되지는 않습니다. 이러한 어려움을 해결하려면 시장의 경험이 풍부한 전문가의 조언과 동시적인 대책이 필요합니다. 현재 시장 상황을 고려할 때, 투자자는 투자 결정에 미치는 위험의 영향을 최소화하기 위해 전문가와 협력하여 사전에 시나리오를 준비해야 합니다.

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