기업들은 이를 원하지만 "장벽"에 직면합니다.
최근, "2021-2030년 기간 동안 저소득층과 산업단지 근로자를 위한 최소 100만 개의 사회주택 아파트 건설에 투자" 프로젝트 배치를 위한 회의에서 건설부 차관 응웬 반 신은 "병목 현상"을 제거하고 사회주택 개발을 촉진하기 위한 많은 메커니즘과 정책이 있다고 밝혔습니다.
그러나 사회주택에 대한 수요가 큰 몇몇 주요 지역에서는 2025년까지의 프로젝트 목표에 비해 투자 수준이 여전히 제한적인 것으로 나타났습니다. 구체적으로 호치민시는 4,996개의 아파트를 건설하는 7개 프로젝트를 진행하여 19%를 충족했습니다. 하노이에는 아파트 1,700호를 건설하는 프로젝트가 3개에 불과하여 9%를 충족하고, 빈푹, 남딘, 닌빈, 꽝응아이, 롱안 등 일부 지방에서는 2021년부터 현재까지 건설이 시작되지 않는 프로젝트가 있습니다.
과거에는 사회주택 사업을 시행하기 위해 투자자들은 많은 행정절차를 거쳐야 했습니다(그림 사진).
또한 건설부에 따르면 12조 VND 신용 프로그램과 관련하여 현재 28개 지자체가 대출 자격이 있는 68개 프로젝트 목록을 발표했습니다(대출 수요는 30조 VND 이상). 지금까지 6개 사회주택 사업이 있는 5개 지방에 지출된 자본금은 약 4,150억 VND입니다. 이러한 현실은 12조 VND 규모의 우대 신용 패키지 지급이 사회주택과 근로자 주택 부문에 투자하는 기업의 실질적인 필요에 비해 여전히 느리다는 것을 보여줍니다.
베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 반 딘 씨는 많은 기업이 사회주택 부문에 대한 시장 수요를 파악했지만, 이를 구현하기 시작했을 때 많은 어려움에 부딪혔다고 말했습니다. "기획, 토지 기금, 절차, 구현 프로세스에서 투자자 프로세스, 그 후 산출, 주제 선택까지 얽혀 있습니다. 조건이 복잡하고, 수익이 통제되고, 판매 가격이 고정되어 있기 때문에 재계산을 한 결과 매력적이지 않다는 결론을 내렸고, 이로 인해 사회주택 사업이 많지 않고, 기업이 국가의 지원 자금을 흡수하지 못하는 결과가 되었습니다.
많은 지역에서 사회주택이 느리게 시행되는 현재 상황에 대해 논의하면서 자연자원환경부 전 차관인 당훙보 교수는 다음과 같이 솔직하게 말했습니다. "사회주택 프로젝트를 시행하려면 투자자들은 많은 행정 절차에 직면해야 합니다. 이는 기업에 "공포"를 안겨주어 상당한 불안과 두려움을 불러일으킵니다.
GS에 따르면 역시 그렇습니다. 당훙보, 행정절차가 기업을 "어렵게" 할 뿐만 아니라 사회주택을 누리는 문제도 여전히 많은 문제점을 안고 있습니다. 사회주택은 저소득층을 위한 부문이기는 하지만, 근로자가 사회주택에 접근하고 구매하고 임대하는 데 필요한 절차와 조건은 매우 어렵습니다.
"물론, 사회주택 부문은 여전히 개발 여지가 많지만, 기업들은 이 부문에 관심이 없습니다. 이는 많은 지자체에서 사회주택을 위한 메커니즘과 토지 기금이 우선순위에 포함되지 않았기 때문일 수 있습니다. 기업들이 주저하는 이유는 투자와 토지 분배 과정이 매우 중복되고 복잡하기 때문이다. "프로젝트가 승인되고, 라이선스를 받고, 제품이 시장에 출시될 때까지 절차가 길어서 종종 오랜 시간이 걸립니다."라고 교수가 말했습니다. 당흥보가 분석했다.
또한, 전직 자연자원환경부 차관은 사회주택 건설을 위한 자본 조달도 어렵고 요구조건에 미치지 못한다고 말했다.
사회주택 건설을 가속화하려면 어떻게 해야 할까?
부동산 전문가 응우옌 반 덕은 기자들과의 인터뷰에서 사회주택의 목적은 가난한 사람들이 주택을 갖출 수 있는 조건을 갖추도록 돕는 좋은 정책이지만, 그 방식이 효과적이지 못했다고 강조했습니다. 개정 주택법의 새로운 규정이 더 개방적이긴 하지만, 이 사업주는 사회 주택에 참여하는 국가적 역할을 강조합니다.
전문가들은 앞으로 사회주택 건설을 서두르기 위해서는 행정절차를 신속하게 재검토할 필요가 있다고 말한다(일러스트 사진).
“저희 회사와 다른 많은 기업들이 빈곤층을 위한 사회주택 건설에 투자했지만 얼마 지나지 않아 그들은 살아남을 수 없게 되었습니다. 당시 사회주택을 건설할 때는 행정절차, 은행 이자율, 가격, 긴 공사 기간 등의 문제가 있어 부동산 사업자들은 이중의 손실을 입었습니다. "그렇기 때문에 오늘날 사회주택에 투자하는 기업은 매우 적습니다."라고 그는 말했습니다.
기자들과의 대화에서 G6 그룹 회장인 응우옌 안 케 씨는 하노이 서부에 있는 이 기업의 사회주택 프로젝트가 투자 절차의 어려움으로 인해 수년간 시행되지 못했다고 말했습니다. "우리 프로젝트는 경매된 토지이므로 투자 정책을 수립해야 할까요? 그게 유일한 문제지만, 2020년부터 지금까지 완료되지 않았습니다. 두 번째 문제는 하노이와 호치민시를 비롯한 국가 기관이 투자 절차를 너무 느리게 진행하여 투자자와 주택이 없는 사람들에게 손실을 초래한다는 것입니다.
한편, 한 부동산 CEO는 기업들이 사회주택에 관심을 두지 않는 가장 큰 이유는 이익 때문이라고 밝혔습니다. 사회주택은 가격에 의해 결정되고, 사업체의 판매 비용은 당연히 이익률에 의해 제한됩니다. 가격통제기관은 가격통제 및 가격한도의 적용을 받는 상업용 주택과는 다르며, 가격법이 매우 복잡하기 때문에 인센티브가 있지만, 그러한 인센티브가 기업이 실제로 시장에서 구현할 수 있을 만큼 심도 있게 구현되지 않았습니다.
국가은행은 세금과 토지 이용료 인센티브 외에도 현재 시장의 중장기 대출 금리보다 1.5~2% 낮은 이자율로 120조 VND 규모의 신용 패키지를 시행하여 사회 주택과 근로자 주택 개발에 자금을 지원하고 있습니다. 그러나 지금 가장 큰 문제는 메커니즘, 즉 정책과 과정, 즉 절차에 있습니다. 복잡한 규정, 세부적인 지침 부족, 번거롭고 시간이 많이 걸리는 절차 등으로 인해 사회주택에 관심 있는 기업들이 낙담했습니다.
사업체의 공유에 따르면, 사회주택을 건설할 때 투자자의 이익은 최대 10%에 불과합니다. 프로젝트가 일정보다 단 1년만 늦어진다면 수익성이 없는 것으로 간주되므로 기업은 사회주택을 건설할 때 법적 병목 현상을 제거하고 투자 절차를 가속화하며 동시에 투자자의 수익을 늘릴 수 있는 솔루션을 갖고 싶어합니다.
국회 과학기술환경위원회 상임위원인 Tran Van Khai 씨는 이 문제에 대해 다음과 같이 말했습니다. "이익이 있어야 하며, 국가는 세금 도구를 통해 규제하고, 합리적인 비용을 원가에 포함시켜 기업이 사회주택 건설에 투자할 때 손실을 보지 않고 기업이 참여할 수 있는 적절한 10%의 이익을 얻을 수 있도록 도울 것입니다. 국가는 기업이 실질적 이익을 누릴 수 있도록 법적 정책, 토지, 우대 대출 등을 통해 지원에 참여해야 합니다.
전문가들은 앞으로 사회주택 건설을 서두르기 위해서는 불필요한 행정절차를 최소화하는 방향으로 행정절차를 신속하게 검토할 필요가 있다고 말한다. 투자자와 부동산 사업체가 사회주택 프로젝트 시행에 참여하도록 보다 강력한 인센티브를 제공하는 정책이 있습니다.
N.장
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