사회주택의 어려움 해결에 관한 회의에서 공유한 국립경제대학 부총장인 황반꾸엉 박사는 지금이 사회주택 개발을 촉진하기에 매우 적절한 시기이지만 실행 성과는 여전히 제한적이라고 말했습니다.
Dr. Hoang Van Cuong, National Economics University 부총장
"저는 사회 주택 개발의 목표를 더 정확하게 정의해야 한다고 제안합니다. 저소득층의 주택 수요를 해결하고 있는 것인가요, 아니면 저소득층의 주택 소유 수요를 해결하고 있는 것인가요?" 쿠옹 박사는 이 문제를 제기했습니다.
그는 최근 사회주택 개발 프로그램이 저소득층의 주택 소유 요구를 지원하는 것보다 저소득층 주택에 대한 수요를 해결하는 데 더 중점을 두고 있다고 말했습니다.
저소득층은 수입과 지출을 맞추는 게 힘든데, 어떻게 돈을 저축해서 이자를 내고 대출금을 갚을 수 있을까요?
"사회주택 투자 및 개발 회사의 대표가 점검 기간 후 구매자의 80%가 더 이상 그곳에 살지 않고 다시 팔았다고 말하는 것을 들었습니다." Cuong 씨가 말했습니다.
따라서 그는 현재 프로그램과는 다른 우대 조건을 갖춘 임대형 사회주택 개발 프로그램에 더 많은 관심을 기울여야 한다고 주장한다.
현재 사회주택 개발의 위치는 지방이나 도시의 중심지에서 꽤 멀리 떨어져 있습니다. 교통수단이 없고 여행하는 데 시간도 많이 걸리기 때문에 사람들은 멀리 가고 싶어하지 않습니다.
"사회주택 프로그램은 임대를 위해 2%만 예약하지만, 멀리 떨어져 있어서 사람들은 임대하지 않을 것입니다. 사람들은 더 비싼 가격에 집을 임대하고 싶어하고, 더 좁지만 직장과 가깝고, 아이들이 공부하는 곳과 가깝고, 도심에 있는 다른 뛰어난 서비스를 원합니다." 쿠옹 씨가 말했습니다.
따라서 이 전문가에 따르면 임대주택 기금을 조성하기 위해서는 상업적 이점이 적지만 중심지 근처에 입지를 계획하는 것이 필요하다. 판매가 아닌 임대만 하여 저소득층의 주택 수요를 충족합니다.
이러한 형태의 임대 주택은 매우 우대적인 대출 수단을 활용해야 합니다. 예를 들어, 사회정책은행의 대출 재원은 장기적이고 이자율이 낮습니다. 그 이유는, 기업이 임대료에 자본을 투자하더라도 임대료만으로는 운영 비용을 충당하기에 충분하지 않고, 투자 자본을 회수하기는 더더욱 어렵기 때문입니다. "이 프로그램은 임대 50%, 매수 50%여야 합니다." Cuong 씨가 말했습니다.
그 밖에도 사회주택 개발을 위한 자본 지원과 관련하여 투자자 그룹에 대한 대출 조건을 최대한 단순화하는 것이 필요합니다. 1.5~2%보다 낮은 이자율을 지원하는 것은 별로 의미가 없지만, 예를 들어 7~8%의 대출 이자율을 약속하는 등 특정 이자율을 준수하는 것은 필요합니다. 이렇게 하면 사업체가 적극적으로 나설 수 있습니다.
이 전문가는 또한 43호 결의안에 따른 4조 VND 규모의 이자 지원 패키지가 거의 지출되지 않았다고 말했습니다. 4조 VND 규모의 지원금은 저소득층 주택 지원 프로그램으로 이전되어야 합니다. 이를 위해서는 적절한 프로젝트와 적절한 대상을 설정하고, 잘못된 대출에 대한 두려움은 없어야 합니다.
또한, 이 프로젝트의 대출 기간을 늘려, 기업이 투자하고 자본을 회수할 수 있는 전체 주기를 최소한 한 번은 확보하는 것이 필요합니다.
빈곤층을 위한 임대 주택을 위해 도심 토지에 우선권 부여
국가 통화 및 금융 정책 자문 위원회 위원인 르쑤언 응이아 박사는 많은 정책이 실패한 것은 은행이 낮은 이자율로 대출하고 모든 정책 위험을 감수하도록 강요했기 때문이라고 인정했습니다.
"은행과 기업은 다른 실체입니다. 시장 경제에 따르면 손실을 입어서는 안 되며 시장 메커니즘을 따라야 합니다. 사회 주택 개발 정책도 마찬가지입니다."라고 응히아 씨는 말했습니다.
Dr. Le Xuan Nghia, 국가 통화 및 금융 정책 자문 위원회 위원
Le Xuan Nghia 박사에 따르면 임대 주택 건설 옵션에 동의하면서, 정부는 빈곤층을 위한 주택 건설을 위해 도심 토지를 우선시해야 합니다. 빈곤층은 대중교통 외에는 다른 교통수단이 없기 때문입니다. 전 세계 주요 도시들은 빈곤층이 대중교통과 병원에 가까이 살 수 있도록 주택을 계획합니다.
두 번째 유형은 싱가포르와 같은 주택 개발 모델입니다. 이 모델에서는 주택을 구매하는 사람이 최대 30년 기간의 은행 대출에 대해 2.5%의 이자율을 지불해야 하며, 시장 이자율과 비교한 나머지 차액은 정부가 보상합니다. 따라서 은행은 정부 지원을 받고 있기 때문에 영향을 받지 않습니다.
미국과 싱가포르에서는 최소 주택 구매 기간이 30년이고, 스위스의 독일 지역에서도 기간은 88년입니다.
또 다른 문제는 행정절차가 사소한 부패와 연관되어 있다는 것입니다. "우리는 몇몇 주를 조사했는데, 절차가 매우 복잡합니다. 매년 어떤 주에서는 보상과 정리를 위해 수십 헥타르 또는 5~70헥타르의 토지만 정리합니다. 한편, 어떤 주에서는 방법을 혁신하여 토지 정리 보상 면적을 110헥타르에서 1,000헥타르로 늘릴 수 있습니다. 아무도 믿지 않지만 결국에는 할 수 있습니다. 절차는 개혁이 필요한 가장 큰 문제 중 하나입니다."라고 Nghia 씨는 말했습니다.
그는 예를 들어 한국, 싱가포르, 네덜란드 등 사회주택에 특화된 많은 기업이 하노이에 사회주택을 짓기 위해 신청했지만 1/2000에서 1/500 규모로 계획을 승인하는 데 어려움을 겪고 있다며 승인 절차가 유연해야 한다고 말했습니다.
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