좋은 수익을 위한 임대 주택 구매: 빠른 확인 팁

오늘날 베트남에서는 부동산 매매와 임대가 인기 있는 부동산 투자 형태입니다. 투자자들은 이러한 유형의 사업에서 안정적인 수익 잠재력과 장기 자산 축적 능력으로 인해 종종 이익을 얻습니다.

그러나 임대용 부동산에 투자하는 것에는 특정한 위험도 따릅니다. 집을 소유하고 있어도 세입자를 구하거나 임대를 통해 안정적인 현금 흐름을 얻는 것이 항상 쉬운 것은 아닙니다. 또한, 관리, 유지관리, 수리비용 등도 투자자의 수익에 영향을 미칠 수 있습니다.

그렇다면 부동산에 임대하기 위해 투자할 가치가 있는지 판단할 수 있는 방법이 있을까요? 미국 최대의 부동산 투자 소셜 네트워크인 BiggerPockets는 투자자가 잠재적인 부동산 거래를 빠르게 평가하는 데 도움이 되는 2% 규칙을 공개했습니다.

2% 규칙을 적용하세요

2% 규칙은 임대 부동산의 수익 잠재력을 대략적으로 평가하는 데 사용되는 간단하면서도 효과적인 도구입니다. 이 규칙에 따르면, 좋은 투자 수익률로 간주되려면 부동산의 월 임대 수입이 부동산 매수 가치의 2% 이상이어야 합니다.

먼저, 세금, 수수료, 중개 서비스 관련 비용을 포함하여 부동산을 소유하는 데 필요한 금액을 결정해야 합니다. 다음으로, 임대료로 인해 발생할 것으로 예상되는 수입을 계산해야 합니다.

이러한 데이터는 직접 수집할 수도 있고, 전문 부동산 중개 회사를 통해 수집할 수도 있습니다.

월 임대 수입이 매수 가격의 2% 이상이라면 해당 부동산은 좋은 투자 대상이 될 가능성이 있습니다.

월 임대 수입이 매수 가격의 2% 미만일 경우, 투자 수익률이 기대에 미치지 못할 수 있습니다. 그래도 이 부동산에 투자하고 싶다면 원하는 이익 마진을 달성하려면 임대 가격을 조정하거나 운영 비용을 줄여야 합니다.

예를 들어, 20억 VND에 아파트를 매수했다고 가정하면, 2% 규칙에 따르면 좋은 수익을 보장받을 수 있는 최소 월 임대 수입은 4,000만 VND입니다.

하노이의 부동산 지역(사진: Tran Khang)

임대료로 인한 현금흐름이 월 5,000만 VND에 도달하는 경우, 이는 잠재적인 투자임을 보여줍니다. 반면, 임대료가 월 3,000만 동에 불과하다면, 원하는 수익률을 달성하기 위해 임대료를 조정하거나 비용을 줄이는 것을 고려해야 합니다.

그러나 2% 규칙은 대략적인 측정 기준일 뿐이며, 특정 자산의 수익 잠재력에 대한 절대적인 정확성을 보장하지는 않습니다. 부동산 투자의 실제 수익에 영향을 미치는 요소는 여러 가지가 있습니다. 예를 들어, 월 임대료 현금 흐름은 부동산 유형, 위치, 크기 및 편의 시설, 시장 상황에 따라 달라집니다.

다른 대체 도구

2% 규칙은 많은 투자자가 임대 부동산의 수익성을 빠르게 판단하는 데 사용하는 간단하고 인기 있는 도구입니다. 하지만 이는 일반적인 규칙일 뿐이며, 돈을 투자하기로 결정할 때는 더욱 신중하게 분석해야 합니다. 투자하기 전에 좀 더 다양한 관점을 얻기 위해 여러 가지 방법을 활용할 수 있습니다.

첫 번째는 총 임대료 배수(GRM)입니다. 이 지표는 부동산 구매 가격과 연간 총 임대료 간의 비율을 계산합니다. 예를 들어, 부동산 가격이 30억 동이고 연간 총 임대료가 3억 동이면 GRM은 10입니다. 일반적으로 GRM이 낮을수록 더 매력적인 투자 기회를 나타냅니다. 하지만 이 도구의 단점은 운영 비용을 고려하지 않았다는 것입니다.

두 번째는 순영업이익(NOI)입니다. 이 지수는 세금 공제와 모기지 상환을 공제한 후의 부동산 연간 이익을 계산합니다. NOI는 부동산의 수익성에 대한 더욱 명확한 그림을 제공합니다. NOI 비율이 양수이면 해당 부동산은 운영 비용을 충당할 수 있는 충분한 임대 수입을 창출하고 있는 것입니다.

세 번째는 현금 흐름 분석입니다. 현금 흐름 분석은 임대 수입에만 초점을 맞추는 것이 아니라 운영 비용, 이자, 세금 등 모든 현금 유입과 유출을 고려합니다. 긍정적인 현금 흐름은 유동성을 유지하고 지속 가능한 수익을 보장하는 데 중요한 요소입니다.

네 번째는 자본화율(Cap Rate)입니다. 이 지표는 부동산 총 투자에 대한 연간 수익률을 계산합니다. 자본화율은 순자산가치(NOI)를 부동산 매수 가격으로 나누어 계산합니다. 자본화율이 높을수록 더 나은 투자 기회가 있지만 일반적으로 위험도 더 높습니다.

다섯 번째는 미래가치 분석입니다. 현재의 이익에만 집중하기보다는 부동산의 미래 가치를 고려해 보세요. 하지만 이 방법을 사용하려면 종종 부동산에 대한 경험과 지식이 필요합니다.

이러한 대안을 결합함으로써 투자자는 포괄적인 투자 전략을 수립하여 더욱 포괄적이고 정보에 입각한 투자 결정을 내릴 수 있습니다.

출처: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm