대학 1학년을 준비하는 아들을 위해 황마이와 하이바중 구에 새 아파트나 중고 아파트를 사야 한다는 필요성으로 인해 한 달 넘게 하노이에 있는 지인과 중개인에게 침실 2개, 욕실 2개, 주방 1개가 있는 아파트를 구해 달라고 계속 부탁했습니다.
예산이 20억 VND에 불과해 지인과 중개인을 의지했고, 원단상이기도 했다. 리엔 여사는 종종 닌히엡 시장(하노이 자람)에 가서 물건을 구했고, 비용을 줄이고 적합한 지역을 찾기 위해 적극적으로 아파트와 프로젝트를 찾았다.
아파트 중개업자 역시 고객을 잡기 위해 여러 가지 수법을 쓴다. (사진: 키 푸옹).
하지만 1개월 이상 중개인을 찾아 소개를 받은 후, 리엔 씨는 같은 지역, 비슷한 위치 또는 같은 프로젝트에 대해 중개인이 이전 소유자 또는 프로젝트 소유자가 제시한 가격과 크게 다른 가격을 제시했다는 사실을 알고 충격을 받았습니다.
일반적으로 로즈타운 아파트 프로젝트(하노이 황마이 응옥호이 79번지)에서 현재 투자자는 면적 71~78m2의 침실 2개 아파트에 24억 VND의 가격을 제시하고 있습니다. 침실 3개 아파트, 면적 88~104m2, 가격은 28억 VND부터 시작, m2당 3,180~3,380만 VND 이상입니다.
리엔 씨에 따르면, 중개인은 구매자의 심리를 이해하여 아파트 가격을 투자자가 제시한 가격에 비해 수백만 VND/m2까지 너무 높게 책정하여 주택이 필요한 사람들이 주택을 찾는 데 큰 어려움을 겪고 있다고 합니다.
"중개인이 가격을 너무 높게 끌어올리는 사실 때문에 집을 정말로 사고 싶어 하는 사람들은 훨씬 더 높은 가격에 사야 합니다. 왜냐하면 주택 구매자는 투자자에게서 직접 살 수 없고 중개인이나 거래소를 거쳐야 하기 때문입니다."라고 리엔 씨는 말했습니다.
이 내용을 명확하게 설명하기 위해 VTC 뉴스는 The Terra - An Hung 아파트 건물(An Hung 도시 지역, La Khe, Ha Dong, Hanoi)의 가격을 조사했습니다. 이에 따라 아파트는 면적 74m2, 침실 2개, 욕실 2개, 발코니 2개를 갖추고 있으며, 투자자는 28억 VND의 매매 가격을 제시했는데, 이는 m2당 3,740만 VND 이상에 해당합니다. 침실 2개, 욕실 2개 아파트, 면적 82m2, 가격 31억 VND, m2당 3,750만 VND에 해당합니다. 침실 3개, 욕실 3개 아파트, 면적 90m2, 가격 35억 VND, m2당 3,880만 VND에 해당합니다.
하지만 PV가 이 프로젝트의 일부 중개인에게 연락했을 때, 그들은 이 프로젝트의 아파트 가격이 m2당 4,500만~5,000만 VND 정도로 변동했다고 말했고, 이는 가격이 m2당 750만~1,500만 VND 정도 상승했다는 것을 의미합니다.
“하노이의 아파트 공급은 매우 부족하고, 최근 수요가 늘어나서 가격이 상당히 합리적입니다. 지금 사면 살 수 있고, 주저하면 매진되고 앞으로도 가격이 계속 오를 것"이라고 이 브로커는 말했다.
브로커를 상대할 때는 조심하세요
VTC 뉴스에 따르면, 아는 중개인들이 집주인에게만 입금을 받고, 다시 판매한 뒤, 매수자가 생기면 바로 부동산을 넘겨 이익을 내는 '서핑' 수법을 쓰는 경우가 드물지 않다고 한다.
오래된 아파트 중개업자들도 고객을 유치하기 위해 많은 수법을 사용합니다. (삽화).
이런 중개인들은 주택과 토지 매매를 전문으로 하는 팬페이지, 소셜 네트워크 그룹, 웹사이트까지 만들어 놓고, 차례로 주택과 토지를 높은 가격에 매매합니다. 이러한 정보의 신뢰성을 높이기 위해 중개인들은 서로 소통하고, 아파트에 대해 의견을 제시하거나, 가상 부동산 거래를 만들어 경험이 없는 구매자, 실제적인 필요가 있는 사람 또는 지방에 사는 사람들을 "속이기"도 합니다.
또는 프로젝트를 판매해야 할 때, 브로커는 소셜 미디어에 지속적으로 기사를 게시하여 자극 효과를 만들어, 고객에게 해당 지역이 "인기" 있다는 것을 보여줌으로써 관심 있는 사람들을 유치합니다.
“물론 중개업은 중개업으로, 부동산 거래에서 발생하는 이익 차이의 일정 비율을 수수료로 받는 수입을 올리는 직업입니다. 하지만 그 차이는 적절해야 하며, 시장과 비교했을 때 너무 높아서 구매자가 신뢰를 잃게 되는 일이 있어서는 안 됩니다." 중개인 황반빈이 말했습니다.
실제로 중개인이 부동산 및 아파트 시장을 '워밍업'시켜 가상의 파장을 일으키기 위해 수법을 쓰는 일은 드물지 않습니다. 심지어 매매를 위해 "악수"한 중개인, 주택 소유자 및 투자자 그룹도 있으며, 가상 거래를 만들기 위해 공증을 받고 "왼손"에서 "오른손"에게 판매합니다.
따라서 구매자는 중개인의 속임수에 걸려 더 많은 돈을 잃거나 상품이 '갇히는' 일이 없도록 주의해야 하며, 특히 지금처럼 시장이 여전히 많은 어려움에 직면해 있는 경우에는 더욱 그렇습니다.
VTC 뉴스의 조사에 따르면, 중개인들은 아파트 프로젝트의 경우 3~4년 사용 후 감가상각률이 약 20%라는 일반적인 규칙을 갖고 있는 것으로 나타났습니다. 5년이 지나면 감가상각률이 누적되며, 각 층의 규정에 따라 달라집니다.
예를 들어, 어떤 고객이 20억 VND에 아파트를 사고 싶어합니다. 4년 이내에 주택 소유자가 재판매를 원할 경우 중개인은 20%, 즉 4억 VND를 공제합니다. 5년 이후에 매각을 원할 경우, 계약 내용에 따라 공제율은 22~23%가 됩니다. 특히 핑크북이 없는 프로젝트의 아파트, 즉 50년 임대 기간을 가진 아파트의 경우 감가상각률이 증가하여 판매자의 가격을 낮추기 위해 약 25~35%로 낮아질 것입니다.
Phuong Thi Thuy(하장) 여사는 자신의 사례를 인용하며 10월 말에 Dinh Cong(하노이, 황마이)에 82m2 면적의 오래된 아파트를 25억 VND에 매입했다고 말했습니다. 이는 m2당 3,050만 VND에 해당합니다.
"중개인이 물었을 때, 딘콩 지역에는 새로운 프로젝트가 없어서 아파트 가격이 엄청나게 올랐다고 말했어요. 현재 이 82m2 아파트의 가격은 31억 VND입니다. 2번이나 다녀본 후, 지인에게 집주인의 전화번호를 알려달라고 부탁하고 직접 가격을 물었습니다. 그들은 26억 VND에 매물로 나와 있다고 말했는데, 이는 3170만 VND/m2에 해당합니다.
집주인이 제시한 가격과 비교해보면, 중개인은 면적 82㎡ 아파트당 5억 VND의 이익을 내기 위해 가격을 올렸습니다. 기존 소유자와 신규 소유자가 매매 계획을 합의하고 중개인의 수수료 비율을 삭감한 후, 우리는 중개인에게 전화하여 8,000만 달러의 수수료를 지불했습니다. "제가 구매한 아파트는 꽤 만족스러웠어요. 수수료를 포함해도 중개인이 제시한 가격보다 4억 2천만 VND가 더 저렴했어요."라고 투이 씨가 말했다.
투이 씨는 또한 고객이 가까운 가격에 매수하고 싶다면, 같은 프로젝트, 같은 지역, 같은 세그먼트에 있는 비슷한 아파트와 주택 가격을 적극적으로 조사하고 비교해야 한다는 자신의 경험을 공유했습니다.
“중개업체 가격보다 가격 차이가 너무 크다고 생각되면 적극적으로 협상, 흥정을 하거나 진짜 주인을 찾아야 합니다. 하지만 고객들은 약속을 번복해서 브로커의 수수료 비율을 깎아서는 안 됩니다." 라고 투이 씨는 말했습니다.
팜 두이
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