아파트 건물 분쟁을 부추기는 법적 허점

모호한 매매 계약과 느슨한 법적 규제로 인해 주택 구매자는 아파트 건물 투자자와 소유권 분쟁의 위험에 처하게 됩니다.

하노이와 여러 지방의 많은 아파트 건물에는 투자자에 항의하는 현수막을 든 주민들의 모습이 나타났습니다. 가장 격렬한 분쟁은 지하실, 주차장, 커뮤니티 룸, 체육관, 업무 및 임대 구역 등 공동 및 개인 소유 시설과 관련된 지역과 관련이 있습니다. 전문가와 변호사는 이러한 상황이 발생하는 데 많은 이유가 있다고 지적합니다.

모호한 판매 계약은 투자자에게 이익이 됩니다.

하노이 건물관리클럽 회장인 쩐 칸 씨는 2010년 법령 71/2010에서 아파트 매매 계약서에 개인 및 공동 소유를 명확하게 명시해야 한다고 규정했다고 분석했습니다. 그러나 현행 주택법 시행을 지침으로 하는 법령 99/2015에는 이러한 조항이 없습니다. 각 아파트 프로젝트에는 고유한 매매 계약서가 있으며, 그 내용은 여러 가지로 해석될 수 있어 분쟁이 발생할 수 있습니다. 투자자들이 작성한 매매 계약서 중 상당수는 세부 사항이 없고, 투자자에게 유리한 방식으로 공동 소유권을 명시하지도 않습니다.

칸 씨에 따르면, 대부분 구매자는 아파트의 가격과 품질에만 관심을 갖고, 계약서에 나와 있는 공동소유와 개별소유의 조건에는 별로 관심을 두지 않는다고 합니다. 아파트가 인도된 후, 주민들을 대표하는 관리위원회는 투자자와 공유 및 개인 소유 구역을 나눌 근거가 없습니다. 여기서부터 아파트 유지관리기금(아파트 가치 또는 소유권 면적의 2%)에 대한 투자자와 거주자의 기여를 둘러싼 논쟁이 계속 발생합니다.

베트남 부동산 협회 부회장인 응우옌 마잉 하(Nguyen Manh Ha) 씨는 아파트 매매 계약이 규정을 따르지 않고, 심지어 불법이기도 해서 분쟁이 일어나는 경우가 많다고 말했습니다. 고객은 매매 계약서에 서명할 때 약관을 주의 깊게 살펴보지 않는 경우가 많습니다. 많은 투자자가 자신의 상품을 판매하고 싶어하지만, "실제와 다르게 광고하고, 주민들이 주로 거주하는 지역의 공공 서비스를 줄여서 자신들에게 이익을 주려고 한다".

4월 23일, 보난자 빌딩(하노이 주이탄 23번지)의 주민과 사무실 건물은 투자자에게 대화와 분쟁 사항 해결을 요구하는 현수막을 걸었습니다. 사진: 주민 제공.

아파트 주차 공간에 대한 구체적인 규정은 아직 법률에 명시되어 있지 않습니다.

최근 아파트의 공유 및 개인 소유를 둘러싼 분쟁은 지하에 오토바이, 자전거, 자동차를 주차하는 구역과 관련이 있습니다. 현행 주택법은 자전거와 오토바이 주차 공간을 공동소유로 규정하고 있습니다. 그러나 주차 공간의 경우, 아파트 구매자는 임대하거나 구매해야 합니다. 매수 또는 임대하지 않을 경우, 주차 공간은 투자자의 관리에 속하며, 이 주차 공간을 건설하는 데 드는 투자 비용은 아파트 매매가에 포함되지 않습니다.

Truong Anh Tu 로펌의 대표인 Truong Anh Tu 변호사는 아파트 주차 공간의 특성상 공동 소유이며 매매 가격에 포함되므로, 인도 시점부터 투자자는 소유권을 종료하게 된다고 분석했습니다. 아파트 가격은 고정되어 있지 않고 시간에 따라 오르내리기 때문에 투자자들이 주차공간 건설 비용을 주택 가격에 포함하지 않는다는 것을 증명하기 어렵습니다.

또한, 아파트 건물 바닥에 딸린 주차공간도 이 프로젝트의 필수적인 부분입니다. "따라서 주차공간을 짓는 데 드는 비용과 아파트 매매 가격을 분리하는 것은 어렵다"고 투 씨는 말했다.

아파트의 주차공간과 관련하여 많은 논란이 있지만, 현행 주택법과 현재 국회에서 제5차 정기회에 계류 중인 주택법 개정안에서는 주차공간을 구체적으로 정의한 내용이 없습니다. 투 씨는 "공유소유와 사적소유의 정의가 명확하지 않아 투자자와 주민 사이에 분쟁이 발생하고 있으며, 가장 큰 피해를 입는 사람은 주민"이라고 말했습니다.

3월에 코스모 타이호 프로젝트 주민들은 투자자에게 유지 관리비를 지불할 것을 요구했습니다. 사진: 주민 제공

공공 건물 기록 없음

하노이 건물 관리 클럽 회장인 쩐 칸 씨는 투자자에게 건물의 법적 문서를 공개하도록 요구하지 않는 현행 주택법과 하위 법률 문서의 부적절성을 지적했습니다. 예를 들어, 개인소유의 토지이용권 증명서, 승인된 설계, 프로젝트 결산(감사) 등이 있습니다. 투자자가 투명한 기록을 공개하지 않으면 주민들은 공동소유와 개인소유를 판단하기에 충분한 정보를 얻을 수 없습니다.

실제로 투자가는 경영진에게 건축 서류를 인계할 때, 준공 도면, 주차장 평면도 등의 서류를 인계하도록 요구받고 있습니다. 하지만 칸 씨는 서류 인증이나 공증이 필요하지 않기 때문에 투자자가 원본 서류와 일치하지 않는 주차장 도면을 제출할 수 있으며, 주차장 건설 비용이 아파트 매매가에 포함되는지 여부를 판단하는 것도 불가능하다고 말했습니다.

현재 아파트 건물의 관리 및 운영에는 국가 관리 기관, 투자자, 관리 위원회, 운영 관리 부문, 아파트 소유주 등 5개 주체가 관여합니다. 주민과 투자자 사이에 분쟁이 발생하는 경우 국가관리기관의 개입이 필요합니다. "그러나 현행 법률 규정에 따르면 국가 기관은 손을 놓고 투자자들이 스스로 결정을 내리도록 내버려 두는 것 같습니다."라고 칸 씨는 말하며, 분쟁이 발생할 경우 건설부나 천연자원환경부에 건축 기록을 제공해 달라고 요청할 수 없다고 덧붙였습니다.

"아파트 분쟁의 가장 큰 걸림돌은 국가 기관이 국민들에게 공사 관련 문서를 공개하지 않는다는 점입니다. 국민들이 법적 문서를 확보해야만 어떤 구역이 공동 소유이고 어떤 구역이 사유지인지 명확히 알 수 있고, 분쟁을 신속하게 해결할 수 있습니다."라고 칸 씨는 말했습니다.

건설부 수석감독관인 응우옌 응옥 투안(Nguyen Ngoc Tuan) 씨는 위의 이유 외에도 아파트 건물의 공유재산과 사유재산에 대한 분쟁은 법적 인식 부족과 투자자와 주민을 대표하는 관리위원회의 협조 부족으로 인해 발생한다고 말했습니다. 투자가는 임의로 기능을 변경하거나, 공유재산을 침범하거나, 사용하거나, 관리위원회에 아파트 관련 서류를 제출하지 않았거나, 제출하지 않았습니다.

도안론

소스 링크: https://vnexpress.net/ke-ho-phap-ly-thoi-bung-tranh-chap-o-chung-cu-4602449.html