HoREA는 주택 및 토지에 대한 보증금을 최대 5%로 서류상으로 징수할 것을 제안합니다.

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최근 HoREA는 고객을 보호하고 사기를 방지하기 위해 부동산, 주택 및 미래 주택 부지 매매 계약을 체결하기 전에 계약금을 납부해야 한다는 내용을 담은 문서를 국회 상임위원회, 국회 경제위원회, 건설부에 보냈습니다.

HoREA에 따르면, 지난 수년간 "투기꾼, 부동산 중개인, 부정직한 사업자"가 계약 체결 조건을 충족하지 않는 주택, 토지 및 미래 건설 공사를 매매하겠다고 약속하며 "보증금"을 받는다는 속임수를 써서 사기를 저지르는 사례가 많이 발생해 왔습니다. 대표적인 사례로는 알리바바 회사가 "유령" 프로젝트를 설립하고 불법으로 토지를 분할 및 판매한 후, 보증금을 실제 재산 가치보다 훨씬 큰 "보증금"으로 받고 사기를 치는 경우가 있습니다. 이는 고객에게 피해를 입히고 부동산 시장의 불안정을 초래하는 원인이 되고 있습니다.

"투기꾼, 토지 중개인, 주택 중개업자, 부정 사업자"의 주체는 장래에 건설될 주택, 주택 기초, 건설 공사가 사업에 들어가고 계약을 체결할 수 있는 시기 이전에는 "보증금"을 규정하지 않는 2014년 부동산 사업법을 악용했으며, 2015년 민법 제3조 제2항 및 제328조 제1항의 규정을 악용하여 "개인 및 법인은 자유롭고 자발적인 약속과 합의에 따라 시민적 권리와 의무를 설정, 행사 및 종료할 수 있다"는 조항을 악용했습니다. 그 결과 "보증금 수령자"는 보증금 가치의 최대 90~95%에 달하는 거액의 "보증금"을 받은 후 사기적으로 "보증금"을 횡령하여 "보증금 지급자"에게 피해를 입혔습니다.

첫째, '보증금'이 적지만 부동산 가격이 오르는 경우, 보증금 수령자는 '거래 취소'를 하고 '보증금'(두 배)을 보증금 지급자에게 돌려줄 의향이 있습니다.

둘째, "보증금"의 가치가 크거나 매우 큰 경우, 보증금 수령자가 고객의 "보증금"을 사기하여 횡령할 수 있습니다.

셋째, 보증금 수령자가 장기간 지연하거나, 프로젝트 실행을 위한 법적 절차를 완료하지 못하거나, 고의로 고객 및 투자자의 자본을 횡령하는 경우입니다.

협회는 미래에 숙박 시설을 제공할 목적으로 하는 주택 프로젝트와 건설 공사의 경우, 투자자는 시장과 고객 선호도를 알아보기 위해 "보증금"을 받아야 한다는 것을 발견했습니다. 동시에 고객은 판매 가격을 "확보"하기 위해 "입금"을 하고 싶어하며, "입금"을 하는 고객에게 좋은 인센티브와 할인 혜택을 누리고 싶어합니다.

그러나 부동산 사업법(개정) 제24조 4항 d호에서는 투자자가 "보증금"을 받는 경우에만 "d) 주택 또는 건설 공사가 사업 시행에 필요한 모든 조건을 충족하고 이 법의 규정에 따라 거래를 완료한 경우에만 고객에게서 보증금을 수령할 수 있다"고 규정하고 있습니다. 이는 주택, 기초 또는 미래 건설 프로젝트가 사업을 시작하기 위한 조건을 충족하고 계약이 체결된 후 "계약 이행을 보장"하기 위한 "보증금" 조항입니다. 다만, “계약이행의 확보”를 목적으로 하는 “보증금”에 관한 규정은 옳으며, 이미 2015년 민법 제328조 제1항에 규정되어 있으므로 부동산사업법에서 이를 다시 정의할 필요는 사실상 없습니다.

또한, 계약이 체결된 경우, 투자자는 2014년 부동산업법 제37조 제1항 및 부동산업법 초안(개정) 제26조 제1항의 규정에 따라 계약가액의 30%를 넘지 않는 "첫 지급금"을 수령할 수 있으므로, 이때 "계약이행보증금"은 고객에게 "위험"이 되는 경우가 거의 없으며, 2015년 민법의 규정에 따라 전액 조정이 가능합니다.

부동산중개업법(개정)에 따르면, 부동산중개업법 초안에서는 각 주체에 적합한 '계약체결을 위한 보증금' 수령 조건을 규정해야 합니다.

구체적으로, 부동산 프로젝트, 주택 및 미래 건설 공사 투자자의 경우, 유관 국가 기관이 "투자자 승인과 동시에 투자 정책을 승인한" 후에만 "보증금"을 받을 수 있습니다(투자법 2020년 제29조 4항에 규정). 그러면 "투자자"는 건설법 2014년 제7조 2항, 건설법(개정) 2020년 제1조 4항에서 개정 및 보완된 규정에 따라 "투자자"가 됩니다. "투자자는 유관 국가 기관이 승인한 투자자"이며 "보증금" 가치가 보증금이 있는 주택 또는 미래 건설 공사의 가치의 5%를 초과할 수 없도록 규정할 것이 제안되었습니다.

토지(구획으로 분할, 구획으로 분할) 판매자의 경우, "보증금"은 해당 국가 기관이 토지법 규정에 따라 "구획 분할"을 허가한 후에만 수락될 수 있으며, 제안된 "보증금" 가치는 토지 가치의 5%를 넘지 않아야 합니다.

협회는 부동산사업법(개정안)(안 3) 제24조 7항은 주택거래계약 체결 전 보증금 지급 행위를 규제하는 매우 정확한 규정을 두고 있으며, "보증금 지급액은 할부매매를 목적으로 매매하는 주택 또는 건설공사의 가격의 5%를 초과할 수 없으며, 매도인 또는 임대인은 보증금 지급 계약서에 주택 또는 건설공사의 매매가격 또는 할부가격을 명확히 기재해야 한다"고 규정하고 있다고 밝혔습니다. 하지만 이 매우 올바른 규정이 부동산사업법 제4, 5, 6차 개정안과 현행안에서는 삭제된 것은 매우 유감스러운 일입니다.

따라서 부동산중개업법(개정) 초안에 주택, 토지, 장래 건설공사가 사업 및 계약체결에 적격한 시기 이전에 '보증금'에 관한 규정을 추가할 필요가 있다고 호레아는 제안했다.

지혜

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