사회주택 12조동 규모 패키지, 대출금리 추가 인하 필요

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12조 VND 규모 대출 패키지 대상 프로젝트 23개

정부는 4월 초부터 사회주택과 근로자 주택 프로젝트에 대한 투자자와 주택 구매자에게 대출을 지원하는 120,000억 VND 규모의 신용 프로그램을 시행하고 있으며, 이 프로그램의 이자율은 시장의 중장기 대출 금리보다 1.5~2% 낮습니다. 이는 매우 기대되는 신용 패키지입니다. 하지만 총리의 여러 차례의 지시에도 불구하고 지출 속도는 여전히 느립니다. 현재 대출이 가능한 프로젝트는 23개뿐입니다.

총 투자 자본이 31,300억 VND가 넘는 23개 프로젝트. 이 중 이들 프로젝트의 대출 수요는 12조 3,000억 VND가 넘습니다. 다음을 포함한 지역: Binh Duong 4 프로젝트; 다낭 3개 프로젝트 안장성, 끼엔장성, 짜빈성에는 모두 2개의 프로젝트가 있습니다. 나머지 지방인 타이닌성, 하띤성, 바리어붕따우성, 박장성에는 각각 1개의 프로젝트가 있습니다. 현재 박닌성만 해도 6개의 자격을 갖춘 사회주택 프로젝트가 있어 가장 많습니다.

이 신용 패키지의 이자율은 시장보다 1.5~2% 낮습니다. 이제 이자율이 낮아지고 있으므로 이 패키지에 따른 대출 이자율도 낮아지고 있습니다. 하지만 베트남 부동산 중개업자 협회 부회장인 응우옌 치 탄 씨에 따르면, 사회주택을 구매할 자격이 있는 사람들에게는 여전히 이자율이 높다고 합니다.

호치민시 투덕시의 사회주택 프로젝트.

"분명히 우리는 특히 구매자를 위해 이자율을 계속 낮추기 위한 해결책이 필요합니다. 그래야만 사람들의 어려운 주택 수요를 해결할 수 있습니다."라고 응우옌 치 탄 씨가 말했습니다.

현재 국립은행은 이자율을 6% 정도로 규제하고 있습니다. 탄 씨는 적절한 이자율은 현재 사람들이 동원하는 이자율인 약 6%와 같거나 그 이하가 되어야 한다고 생각합니다. 베트남 국민들의 소득은 일반적으로 부동산 가격보다 20배나 낮습니다. 분명히 사회주택 구매자의 수는 훨씬 적습니다.

"전 세계 국가들은 20~30년 분할로 구매하고, 베트남이 5년 안에 지불할 수 있는 것은 없습니다. 그것은 단지 초기 해결책일 뿐입니다. 실제로 미국, 한국, 싱가포르와 같은 주요 선진국은 모두 20~30년 분할로 지불해야 합니다."라고 응우옌 치 탄 씨가 말했습니다.

기업들은 대출 자격을 얻기 위해 고군분투하고 있습니다.

이 계획에 따르면, Vietcombank, Agribank, BIDV, VietinBank 등 4개의 국유상업은행이 120조 VND 규모의 신용 패키지에 참여할 예정입니다. 각 은행은 약 3조원을 지출할 예정이다. 현재 BIDV와 Argibank가 대출을 시작했습니다. 하지만 실제로는 모든 지자체가 대출 자격이 있는 프로젝트를 승인한 것은 아닙니다. 그렇다면 대출 조건을 충족하려면 어떻게 해야 할까요? 그리고 나머지 프로젝트에서 어려움은 어디에 있을까요?

이 프로젝트는 17만 명의 근로자가 근무하는 4개의 산업단지와 인접한 곳에 위치한 5헥타르가 넘는 부지에 16개의 아파트 건물로 구성되어 있습니다. 이처럼 유리한 규모와 입지를 갖춘 이 프로젝트는 근로자와 저소득층을 위한 사회주택에 대한 큰 수요를 충족할 수 있지만, 지금은 은행 대출을 요청하는 투자자는 주저하고 있습니다.

"우리는 VND120,000 billion 패키지를 빌릴 자격이 있습니다. 하지만 이 판매 속도로는 모든 아파트를 판매하는 데 10년이 걸릴 수 있습니다. 빌릴 자격이 있다 하더라도 은행 이자와 대출 원금을 여전히 지불해야 하기 때문에 감히 빌리지 못할 것입니다. 하지만 지불할 돈을 어디서 구할지 모릅니다." EverGreen Bac Giang 사회주택 프로젝트의 이사인 응웬 중 끼엔 씨가 말했습니다.

집을 짓기 위한 대출도 어렵고, 주택을 매수하는 사람들의 여건도 그만큼 어려워서 시장이 크게 진전되지 못하고 있다.

현재 사회주택 아파트를 매수할 수 있는 규정을 완벽하게 충족하는 사례는 544건에 불과하며, 이는 90% 이상의 아파트가 구매자가 조건을 충족하지 못해 판매되지 못하는 것을 의미합니다.

박장성에서는 2025년까지 27,700개가 넘는 아파트를 갖춘 14개의 사회주택 프로젝트를 건설하고 완공할 예정입니다. 이 목표를 달성하기까지는 2년밖에 남지 않았지만, 현재 상황에서는 프로젝트가 이 자금을 빌리는 것이 어렵습니다.

"100% 부지 정리가 필요한 주택 프로젝트의 경우 매우 어렵고 시간이 많이 걸립니다. 현재 박장의 한 프로젝트가 조건을 충족하지만 대출 자격이 있는 다른 13개 프로젝트는 얻기가 매우 어렵습니다." 박장성 건설부 부장인 Vuong Tuan Nghia 씨가 말했습니다.

동시에 많은 지자체에서는 주택 구매자에게 더 많은 이자율 지원을 제공하고 저소득 근로자에게 접근 조건을 확대하여 시장 수요를 창출할 것을 권고했습니다.

과감한 해결책이 필요하다

건설부는 또한 22개 주요 지자체에 대출 수요와 우대 대출 패키지를 시행하는 데 있어서의 어려움과 장애물에 대해 보고해 달라고 요청했습니다.

건설부 통계에 따르면, 올해 상반기에 전국적으로 9개 사회주택 사업이 착공돼 총 18,800여 가구가 공급됐다. 지금까지의 진행 상황을 고려하면, 2025년까지 사회주택 40만 채를 완공한다는 목표는 엄청난 과제이며, 더욱 과감한 해결책이 필요합니다.

"신용 기관은 지점에 이를 실행하도록 지시했습니다. 현재 문제는 사회 주택 공급, 즉 건설부와 지방 자치 단체가 제공할 프로젝트 목록에 달려 있습니다. 두 번째는 이 패키지에 대한 사람, 주택 구매자 및 기업의 흡수 능력입니다."라고 국가 금융 및 통화 정책 자문 위원회 위원인 Can Van Luc 박사가 말했습니다.

"투자자와 지방 정부가 규정에 따라 절차를 완료해야 대출을 받을 수 있습니다. 초기 기간은 다소 느릴 수 있지만, 앞으로 지방 정부가 평가를 완료하면 지급이 매우 빠르게 이루어질 것입니다." 건설부 주택 및 부동산 시장 관리국 국장인 황하이 씨가 말했습니다.

부동산 시장을 살리기 위한 해결책이 2023년 상반기만큼 많이 나온 적은 없다고 할 수 있습니다. 특히, 120,000억 VND 신용 패키지는 경제의 어려운 상황에서 100만 개의 사회주택을 건설하는 프로젝트를 시행하는 데 "생명의 은인"으로 간주됩니다. 그러나 이 프로젝트는 사람들과 기업이 이 신용 패키지에 접근할 수 있을 때에만 진정한 의미를 갖게 될 것입니다. 자본은 있으나 대출할 수 없는 상황이 장기화되는 것은 역설적인 일입니다. 특히 하노이나 호치민시와 같은 대도시에서는 사회 주택에 대한 수요가 가장 크지만, 현재 12만 달러를 빌릴 수 있는 프로젝트가 전혀 없기 때문에 이는 생각해 볼 만한 일입니다.

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