부동산 공급 문제 해결

상업용 주택사업을 시행하기 위해서는 토지이용권 양도조건을 확대할 필요가 있다.

정부는 제15대 국회 8차 회의에서 도시 지역(20헥타르 미만) 규모에서 NƠTM 사업의 법적 어려움을 해소하기 위해 토지 이용권 수여 협정(QSDĐ) 또는 전국적 적용 범위를 갖는 QSDĐ를 통해 상업용 주택 사업(NƠTM)을 시범적으로 시행하는 방안에 대한 결의안 초안을 국회에 제출했습니다. 국회에서 승인되면 2025년 1월 1일부터 5년 이내에 시행됩니다.

많은 프로젝트를 풀어내다

천연자원환경부 장관인 두 득 주이에 따르면, 2015년 7월 1일부터 시행되는 2014년 주택법은 토지법과 규정이 다르다고 합니다. 따라서 NƠTM 사업을 시행하기 위한 토지이용조건은 주거용 토지이용권 또는 주거용 토지 및 기타 토지를 보유하는 것입니다. 토지이용권을 양도받는 경우에는 주거용지여야 합니다.

이 규정은 2024년 토지법 제127조 제1항 b호 및 제6항에서 계속 계승되어 도시 지역, 특히 신설 지역과 주거용지가 없는 지역에서 NƠTM 프로젝트를 시행하는 사례를 좁혔습니다.

"실제로 가구와 개인이 시간적으로 할당받을 수 있는 최대 토지 한도는 400제곱미터이고, 나머지는 같은 부지 내 농지이기 때문에 투자자가 주거지역에서 토지이용권을 양도받더라도 이를 할 수 없습니다."라고 천연자원환경부 장관이 말했습니다.

또한, 대부분의 부동산 프로젝트는 원래 주거용지가 아닌 토지에서 시행되고 있으며, 프로젝트의 세부 계획에는 주거용지, 교통용지, 녹지 등 다양한 유형의 토지가 포함되어 있습니다. 따라서 2024년 토지법 제127조 제1항 제b목의 규정에 따라 많은 프로젝트가 실제로 시행될 수 없습니다.

이 결의안 초안은 부동산 가격이 높은 상황에서 부동산 프로젝트 공급에 어려움을 겪는 문제를 해결하기 위해 마련됐는데, 그 이유 중 하나는 투자자들이 토지에 접근하는 데 어려움이 있기 때문입니다. "새로운 농촌 프로젝트를 시행하기 위해 토지 사용권 이전 조건을 확대하여 국민의 불만을 줄이고, 투자자와 지역 주민 간의 토지 접근에 대한 공정성을 보장하며, 새로운 농촌 프로젝트의 안정적인 공급을 유지하는 것이 필요합니다."라고 두 둑 주이 장관이 말했습니다.

호치민시 7군의 상업용 주택 지역. 사진: 황 트리우

정부 제출에 따르면, 이 결의안은 전국적으로 4가지 경우의 부동산 사업 조직의 사업에 적용됩니다. 토지 사용권 수령; 토지 사용권이 있습니다. 토지 이용권을 가지고 토지 이용권을 받는 것, 환경오염으로 인해 이전이 필요한 시설의 토지 면적에 NƠTM 프로젝트를 시행하는 경우, 시설은 건설 계획, 도시 계획에 따라 이전되어야 합니다.

토지이용권 수령 또는 토지이용권 보유에 관한 계약을 통해 새로운 농촌개발 프로젝트를 시행하기 위한 조건과 관련하여, 투자자는 농경지 등 1종 이상의 토지에 대해 새로운 농촌개발 프로젝트를 시행합니다. 주거용 토지가 아닌 비농업용 토지 주거용 토지 및 동일 토지 내의 기타 토지에 대하여 토지 사용권 수령에 관한 합의가 있는 경우 이와 함께 특정 기준을 충족해야 합니다.

소규모로 시범적으로 실시되어야 함

이 문제를 논의하면서, 많은 국회의원들은 신농촌개발 부문의 투자 및 사업 추진에 있어서 어려움과 장애를 제거하기 위한 결의안을 발표해야 한다는 필요성에 기본적으로 동의했습니다. 쩐 황 응안(호치민시 대표단) 대표는 이 정책의 시범 실시가 국가의 사회 경제적 발전을 지원하는 데 파급 효과를 가져올 것이라고 인정했습니다. 특히, 신식 농촌 지역 건설의 어려움을 해소하고, 토지 사용자와 투자자가 신식 농촌 지역 및 도시 개발 프로젝트를 적극적으로 시행할 수 있는 유리한 환경을 조성하여 국민을 위한 주거용 토지와 주택에 대한 수요를 해결하는 데 기여할 것입니다.

하지만 우려되는 점도 많습니다. 도 반 옌(바리아붕따우 대표단) 대표는 초안 결의안에서 제안된 매우 넓은 토지 유형에 대한 시범 실험은 토지법에 부합하지 않는다고 말했습니다. 또한, 시범사업을 실시한다면, 주택 수요가 시급한 지방과 시를 중심으로 소규모로 실시해야 하며, 전국적으로 확대해서는 안 됩니다.

옌 대표는 또한 정부가 영향을 평가하고, "농경지를 징수하기 위한 정책을 악용"하거나 "위반 행위를 합법화"하는 상황을 피해야 하며, 이를 통해 더 엄격하고 합리적이며 효과적인 규제를 마련해야 한다고 제안했습니다.

Nguyen Thi Thu Ha 의원(광닌 대표단)은 모든 지방에서 NƠTM의 현재 상태를 재평가할 필요성을 표명하며, 아직 채워지지 않았거나, 비어 있거나, 버려졌거나, 법적 절차가 완료되지 않은 많은 프로젝트, 작업 및 NƠTM이 있다고 확인했습니다. NƠTM 시장의 수요와 공급은 여전히 ​​지역에 따라 다르며 "모든 지역에 수요가 있는 것은 아닙니다".

하 의원은 초안을 승인하기 전에 지역별 시장의 수요와 공급을 명확히 파악하기 위해 NƠTM의 현재 상황을 평가해야 한다고 제안했습니다. 정부와 관련 기관은 철저한 평가를 실시해야 합니다. 파일럿이 지역적으로 수행되어야 하는지, 아니면 국지적으로 수행되어야 하는지, 그리고 구체적인 주소가 있어야 하는지 고려하세요.

하 씨는 "초안에 제시된 시범사업은 토지를 매매, 양도, 징수, 합병하는 등의 행위를 통해 토지를 효과적으로 활용하지 않고, 생산자재를 투입재로 전환하여 신농촌개발사업 시행을 기다리며 이익을 취하는 조직, 개인, 부동산 사업 조직을 형성할 수 있다"고 경고했습니다.

경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 검토 보고서에서 위원회 내에 주거용지가 아닌 새로운 농촌 개발 프로젝트를 위한 토지 사용권을 받는 계약을 허용하면 농지 및 기타 유형의 토지에 대한 가격 폭등으로 이어질 것이라는 우려의 의견이 있다고 밝혔습니다. 이는 토지를 회수하고 보상해야 할 때 개인과 기업, 그리고 국가에 많은 어려움을 야기할 수 있습니다.

경제위원회 위원장은 정부가 정책 남용을 피하기 위해 농업 및 비농업 토지(상업용 및 서비스용)를 사용할 권리를 받거나 사용할 권리를 갖기 위한 협정을 통해 시범 메커니즘의 적용을 검토하고 명확히 할 것을 제안했습니다.

무분별한 전환을 피하세요

국회 과학기술환경위원회 부위원장인 응우옌 프엉 투안은 지방자치단체 간 공정성을 보장하고, 기준과 조건 규제의 복잡성을 피하고, '요청-승인' 메커니즘의 출현을 피하기 위해 이 결의안을 전국적으로 시행해야 한다는 데 동의했습니다. 그러나 그는 초안 작성 기관이 규정이 발효된 후 광범위한 토지 이용 전환으로 인해 사회 보장뿐만 아니라 식량 안보에도 영향을 미치는 상황을 피하기 위해 구체적인 규정을 마련해야 한다고 제안했습니다.

각 지역의 토지 이용 계획을 검토하세요

응우옌 쭉 손 대표(벤째 대표단)는 해당 결의안 초안이 최근 국회에서 통과된 투자법(개정), 토지법(개정), 주택법(개정)과 몇 가지 차이점이 있다고 말했습니다. 시범사업을 추진할 때에는 국가토지이용계획, 토지이용계획, 특히 지방토지이용계획을 검토하는 것이 필요하다. 주거 및 도시 토지 계획에 포함되지 않은 프로젝트를 시범적으로 실시한다면 실현 가능할까요?

호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 LE HOANG CHAU 씨:

투자지역 결정에 대한 세부 규정

HoREA는 호치민시 인민위원회와 관련 부서에 호치민시 인민위원회 결정 83/2024/QD-DT에 대한 의견을 제시해 줄 것을 권고했습니다. 따라서 부동산 및 주택 건설 프로젝트 투자자가 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 개인에게 양도하여 코뮌 내에서 주택을 건설할 수 있는 지역을 결정하는 세부적인 방향으로 제2조 1항의 규정을 고려하고 개정할 필요가 있습니다. 단, 빈찬, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저 5개 구의 도시와 규정에 따라 주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 토지 사용권 경매 대상이 아닌 지역은 제외됩니다.

부동산사업법 2023년 제31조 6항에 따르면, 부동산 프로젝트 및 주택 건설 투자 프로젝트 투자자는 특수, 1급, 2급, 3급 도시 지역의 구, 군, 시에 소재하지 않은 토지에 대해 기술적 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 양도할 수 있습니다. 토지법의 규정에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매 대상이 아닙니다. 나머지 지역에 대해서는 지방인민위원회가 현지 실정에 맞춰 프로젝트 투자자가 개인이 주택을 건설할 수 있는 기술 기반 시설을 갖춘 토지 사용권을 양도할 수 있는 구역을 결정해야 합니다.

DRH Holdings 주식회사의 대표이사 NGO DUC SON 씨 :

주택 구매자를 위한 기회 창출

지금까지 프로젝트를 실행하기 위해서는 NƠTM 실행이 다음과 같은 조건을 충족해야 했습니다: 지구 수준의 토지 이용 계획 준수; 건설 계획 및 도시 계획과 일치함 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라. 현실은 토지법과 주택법의 중복과 모순이 커지고 있으며, 자본시장과 부동산시장이 왜곡되고, 기업과 투자자, 주택이 필요한 사람들의 위험이 커지고 있음을 보여줍니다. 정부가 제안한 시범사업은 자본 시장을 개방하고, 기업의 자본 사용에 따른 재정적 부담을 안정화하고 줄이는 데 도움이 되며, 프로젝트 투자 준비에 필요한 시간과 비용을 단축할 것입니다. 시장을 투명하게 만들고 주택 구매자가 저렴한 주택 공급에 접근할 수 있는 기회를 창출합니다. 이 매듭을 푸는 것은 수년간 기다려온 수백만 개의 기업을 "구하는" 데 도움이 될 수 있습니다.

S. Nhung이 썼습니다

출처: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm