상업용 주택 사업을 시행하기 위해서는 토지이용권 양도 조건을 확대할 필요가 있다.
정부는 제15대 국회 8차 회기에서 토지 이용권 수령 계약(QSDĐ) 또는 전국적 적용 범위를 갖는 QSDĐ를 통해 상업용 주택 프로젝트(NƠTM)를 시범적으로 시행하는 것에 대한 결의안 초안을 국회에 제출했습니다. 이는 도시 지역(20헥타르 미만) 규모에서 NƠTM 프로젝트의 법적 어려움을 제거하기 위한 것입니다. 국회에서 승인될 경우, 2025년 1월 1일부터 5년 이내에 시행된다.
많은 프로젝트를 풀어내다
천연자원환경부 장관인 두 덕 주이에 따르면, 2015년 7월 1일부터 2014년 주택법은 토지법과 규정이 다르다고 합니다. 따라서 NƠTM 사업을 시행하기 위한 토지이용조건은 주거용 토지이용권 또는 주거용 토지 및 기타 토지를 보유하는 것입니다. 토지이용권을 양도받는 경우에는 주거용 토지여야 합니다.
이 규정은 2024년 토지법 제127조 제1항 b호 및 제6항에서 계속 계승되어 도시 지역, 특히 신설 지역 및 주거용 토지가 없는 지역에서 NƠTM 프로젝트를 시행하는 사례를 좁혔습니다.
"실제로 가구와 개인이 시간적으로 할당받을 수 있는 최대 토지 한도는 400제곱미터이고, 나머지는 같은 토지 구획 내 농지이기 때문에 투자자들이 주거지역에서 토지이용권을 양도받더라도 이를 할 수 없다"고 자연자원환경부 장관은 말했다.
또한 대부분의 부동산 프로젝트는 원래 주거용 토지가 아닌 토지에서 실행되고 있으며 프로젝트의 세부 계획에는 주거용 토지, 교통용 토지, 녹지 등 다양한 유형의 토지도 포함됩니다. 따라서 2024년 토지법 제127조 제1항 b호의 규정에 따라 많은 프로젝트가 실제로 실행될 수 없습니다.
이 결의안 초안은 부동산 가격이 높은 상황에서 부동산 프로젝트 공급에 어려움을 겪는 문제를 해결하기 위해 마련됐는데, 부분적으로는 투자자들이 토지를 확보하는 데 어려움이 있기 때문이다. "새로운 농촌 프로젝트를 시행하기 위해 토지 사용권 이전을 받는 조건을 확대하여 사람들의 불만을 제한하고 투자자와 지역 주민 간의 토지 접근에 대한 공정성을 보장하며 새로운 농촌 프로젝트의 안정적인 공급을 유지하는 것이 필요합니다." - Do Duc Duy 장관이 말했습니다.
호치민시 7군의 상업용 주택 지역. 사진: HOANG TRIEU
정부 제출에 따르면, 이 결의안은 전국적으로 부동산 사업 조직의 4가지 프로젝트에 적용됩니다. 토지 사용권 수령; 토지 사용권이 있다 토지 이용권을 가지고 있고 토지 이용권을 받는 것; 환경오염으로 인해 이전이 필요한 시설의 토지에 NƠTM 프로젝트를 시행하려면, 건설계획, 도시계획 등에 따라 시설을 이전해야 합니다.
토지이용권 수령 또는 토지이용권 취득에 관한 계약을 통해 새로운 농촌개발 프로젝트를 시행하기 위한 조건과 관련하여, 투자자는 농업용지, 비농업용 토지, 주거용 토지가 아님 동일 토지에 있는 주거용 토지 및 기타 토지에 대하여 토지사용권 수령에 관한 합의가 있는 경우 이와 더불어 특정 기준을 충족해야 합니다.
소규모로 시범적으로 실시되어야 함
이 문제를 논의하면서, 많은 국회 의원들은 신농촌개발 분야의 투자 및 사업 프로젝트 시행에 있어서 어려움과 장애물을 제거하기 위한 결의안을 발표해야 한다는 필요성에 기본적으로 동의했습니다. 쩐 황 응안(호치민시 대표단) 대표는 이 정책의 시범 실시가 국가의 사회경제적 발전을 지원하는 데 파급 효과를 가져올 것이라고 인정했으며, 특히 신식 농촌 지역 건설의 어려움을 해소하고 토지 사용자와 투자자가 신식 농촌 지역과 도시 개발 프로젝트를 적극적으로 시행할 수 있는 유리한 환경을 조성하여 국민을 위한 주거용 토지와 주택에 대한 수요를 해결하는 데 기여할 것이라고 말했습니다.
하지만 우려되는 점도 많습니다. 도 반 옌(바리아붕따우 대표단) 대표는 초안 결의안에서 시범 실험을 위한 매우 넓은 토지 유형을 제안한 것은 토지법에 부합하지 않는다고 말했습니다. 또한, 시범사업을 실시한다면, 주택이 시급히 필요한 지방과 시를 중심으로 소규모로 시행해야 하며, 전국으로 확대해서는 안 됩니다.
옌 대표는 또한 정부가 영향을 평가하고, "농경지를 징수하기 위한 정책 악용"이나 "위반 행위 합법화" 상황을 피해야 하며, 이를 통해 더 엄격하고 합리적이며 효과적인 규제를 마련해야 한다고 제안했습니다.
모든 지방의 NƠTM의 현재 상태를 재평가할 필요성을 표현한 응우옌 티 투 하(광닌 대표단) 의원은 여전히 채워지지 않았거나, 비어 있거나, 버려졌거나, 법적 절차가 완료되지 않은 많은 프로젝트, 공사 및 NƠTM이 있다고 확인했습니다. NƠTM 시장의 수요와 공급은 여전히 지역에 따라 다르며 "모든 지역에 수요가 있는 것은 아닙니다".
하 대표는 초안을 승인하기에 앞서 지역별 시장의 수요와 공급을 명확히 파악하기 위해 NƠTM의 현재 상황을 평가해야 한다고 제안했습니다. 정부와 관련 기관은 철저한 평가를 실시해야 합니다. 시범사업이 지역적 또는 국내적으로 수행되어야 하는지, 그리고 구체적인 주소가 있어야 하는지 고려하세요.
하 여사는 "초안에 제안된 시범사업은 토지를 매매한 다음 양도, 징수, 합병하여 토지를 효과적으로 사용하지 않고 이익을 취한 다음 생산 재료를 투입물로 전환하여 신농촌개발 프로젝트의 실행을 기다리는 조직, 개인 및 부동산 사업 조직을 형성할 수 있다"고 경고했습니다.
경제위원회 위원장인 부 홍 탄(Vu Hong Thanh)은 검토 보고서에서 위원회 내부에는 새로운 농촌 개발 사업을 위해 주거용 토지가 아닌 다른 토지 사용권을 받는 계약을 허용하면 농지와 기타 유형의 토지에 대한 가격 폭등으로 이어질 것이라는 우려 의견이 있다고 밝혔습니다. 이는 토지를 회수하고 보상해야 할 때 사람들과 기업, 그리고 국가에 많은 어려움을 초래할 수 있습니다.
경제위원회 위원장은 정부가 정책적 남용을 피하기 위해 농업 및 비농업용 토지(상업용 및 서비스용)를 사용할 권리를 받거나 사용할 권리를 갖기 위한 협정을 통해 시범적 메커니즘의 적용을 검토하고 명확히 해야 한다고 제안했습니다.
무분별한 전환을 피하세요
국회 과학기술환경위원회 부위원장인 응우옌 푸엉 투안은 지방 간 공정성을 보장하고, 기준 및 조건 규제의 복잡성을 피하고, '요청-승인' 메커니즘의 출현을 피하기 위해 이 결의안을 전국적으로 시행해야 한다는 데 동의했습니다. 그러나 그는 초안 작성 기관이 구체적인 규정을 마련해, 규정이 시행된 후에 토지 용도가 광범위하게 전환되어 사회 보장뿐만 아니라 식량 안보에도 영향을 미치는 상황을 피해야 한다고 제안했습니다.
각 지역의 토지 이용 계획을 검토합니다.
응우옌 트룩 손(Ben Tre 대표단) 대표는 해당 결의안 초안이 최근 국회에서 통과된 투자법(개정), 토지법(개정), 주택법(개정)과 몇 가지 차이점이 있다고 말했습니다. 시범사업을 실시할 때에는 국가 토지이용계획, 토지이용계획, 특히 지방 토지이용계획을 검토할 필요가 있다. 주거 및 도시 토지 계획에 포함되지 않은 프로젝트가 시범적으로 실시된다면, 실현 가능할까요?
호치민시 부동산 협회(HoREA) 회장 LE HOANG CHAU 씨:
투자지역 결정에 관한 세부 규정
HoREA는 호치민시 인민위원회와 관련 부서에 호치민시 인민위원회 결정 83/2024/QD-DT에 대해 의견을 제시하도록 권고했습니다. 따라서 부동산 및 주택 프로젝트 투자자가 기술 인프라가 포함된 토지 사용권을 개인에게 양도하여 코뮌 내에서 주택을 건설할 수 있는 지역을 결정하는 것을 자세히 설명하는 방향으로 제2조 1항의 규정을 검토하고 개정할 필요가 있습니다. 단, 빈차인, 냐베, 호크몬, 구치, 칸저오 5개 현의 도시와 규정에 따라 주택 건설 프로젝트에 투자하기 위한 토지 사용권 경매 대상이 아닌 지역은 제외됩니다.
부동산사업법 2023년 제31조 6항에 따르면, 부동산 프로젝트와 주택 건설 투자 프로젝트의 투자자는 특수, 1급, 2급, 3급 도시 지역의 구, 군, 시에 소재하지 않은 토지에 대한 기술적 인프라가 있는 토지 사용권을 양도할 수 있습니다. 토지법의 규정에 따라 주택건설사업에 투자하기 위한 토지이용권 경매 대상이 아닙니다. 나머지 지역에 대해서는 지방인민위원회가 현지 실정에 맞춰 프로젝트 투자자가 개인이 주택을 건설할 수 있도록 기술 인프라를 갖춘 토지 사용권을 양도할 수 있는 지역을 결정해야 합니다.
DRH Holdings 주식회사의 총책임자인 NGO DUC SON 씨:
주택 구매자를 위한 기회 창출
지금까지 프로젝트를 실행하기 위해서는 NƠTM을 실행하기 위해 다음과 같은 조건을 충족해야 했습니다: 지구 단위 토지 이용 계획 준수; 건설 계획 및 도시 계획과 일치합니다. 승인된 지역 주택 개발 프로그램 및 계획에 따라. 현실은 토지법과 주택법의 중복과 모순이 커지고 있으며, 자본과 부동산 시장이 왜곡되고, 기업과 투자자, 주택이 필요한 사람들의 위험이 커지고 있다는 것을 보여줍니다. 정부가 제안한 시범사업은 자본 시장을 개방하고, 기업의 자본 사용에 따른 재정적 부담을 안정화하고 줄이는 데 도움이 되며, 프로젝트 투자 준비에 드는 시간과 비용을 단축할 것입니다. 시장을 투명하게 만들고 주택 구매자가 저렴한 주택 공급에 접근할 수 있는 기회를 만듭니다. 이 매듭을 푸는 것은 수년간 기다려 온 수백만 개의 기업을 "구하는" 데 도움이 될 수 있습니다.
S. Nhung이 썼습니다
[광고2]
출처: https://nld.com.vn/go-kho-nguon-cung-bat-dong-san-196241116212105284.htm
댓글 (0)