2025년 투자자 "놀이터"에 대한 의견, 하노이 아파트 가격이 정점을 통과, 수도에서 가장 비싼 사회주택 프로젝트, 다년간 사용에 할당된 토지에 대한 적색책 부여 규정은 아직 시행되지 않았습니다. 계획 중입니다... 최신 부동산 뉴스.
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| 2024년 말까지 하노이와 호치민시의 아파트 가격은 상당히 높아질 것입니다. 이 두 도시의 임대용 아파트에 투자하면, 주택 임대 수요가 높더라도 매수 가격에 비해 임대 가격이 그다지 매력적이지 않습니다. (사진: 지아 탄) |
2025년 투자자들의 "놀이터"
Dat Xanh Mien Bac의 총책임자인 Vu Cuong Quyet 씨는 2024년 말까지 하노이와 호치민시의 아파트 가격이 상당히 높아질 것이라고 분석했습니다. 이 두 도시의 임대용 아파트에 투자하면, 주택 임대 수요가 높더라도 매수 가격에 비해 임대 가격이 그다지 매력적이지 않습니다.
반면, 지방 아파트 시장은 임대료와 매매 가격이 매우 합리적이다.
꾸엣 씨는 하노이와 호치민시의 토지 가격도 매우 비싸다고 평가했습니다. 하지만 이 두 도시의 위성 지방의 토지 가격은 최근 크게 상승하지 않았으며, 약 5-10% 정도에 불과하여 여전히 합리적인 수준입니다.
따라서 닷산미엔박의 지도자들은 2025년에도 지방의 토지가 여전히 좋은 투자 부문이라고 믿고 있습니다.
또한, Quyet 씨는 2024년 베트남을 방문하는 외국인 관광객 수가 1,700만 명을 넘어서면서 2025년 리조트 부동산 시장이 좋은 회복세를 보일 것으로 기대합니다. 그에 따르면, 푸꾸옥, 나트랑, 광닌 등의 일부 리조트 부동산 시장이 개선될 것이라고 합니다.
하노이와 호치민시의 타운하우스는 여전히 높은 가격 한계를 가지고 있습니다. 임대 수요는 크게 변하지 않았습니다.
“2025년에는 하노이와 호치민시의 타운하우스 부문에 대해 큰 기대를 하지 않습니다. 하지만 지방, 특히 산업단지가 많은 곳에서는 2024년에도 가격이 오르지 않을 것이므로 대도시보다 변화가 더 많을 것"이라고 쿠엣 씨는 말했다.
2025년에 투자할 때, Quyet 씨는 투자자들이 가격 요인에 주의를 기울여야 하며, 군중 효과에 영향을 받아서는 안 되며, 부동산 가격은 항상 상승한다고 생각해야 한다고 지적했습니다. 높은 가격은 여전히 계속 상승하고 있지만요.
“대도시의 가격으로 인해 더 이상 투자자들의 '놀이터'가 아니라 실제 주택 수요가 있는 사람들과 장기 투자자를 위한 '놀이터'가 될 것입니다. 대도시에서 단기 서핑에 투자한다면 매우 위험할 것입니다.
투자 시에는 미래에 지속가능한 현금흐름을 창출하는 부동산 부문에 주의를 기울여야 합니다. 동시에, 특히 박닌성, 박장성, 하이퐁성이나 빈즈엉성, 롱안성, 동나이성 등 외국인 투자 자본이 많은 지방의 산업 도시에 있는 부동산을 연구할 필요가 있습니다. 그러나 더 중요한 것은, "법적 문제에 주의를 기울이는 것이 필요합니다. 탐욕스러워서 충분한 법적 문서가 없는 프로젝트에 투자한다면 매우 위험할 것입니다." 콰예트 씨는 경고했습니다.
한편, SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC의 총책임자인 Le Dinh Chung 씨는 2025년에 하노이와 같은 대도시의 저층 및 고층 제품 가격이 예전처럼 급등하지 않을 것이라고 말했습니다. 2차 생산품의 가격은 크게 상승하지 않을 것이며, 오직 1차 생산품만이 투입 비용 증가로 인해 가격 상승을 보일 것입니다.
“작년 마지막 2개월 동안 아파트 등 2차 상품의 매매 가격이 2억~5억 VND로 낮아지고, 저층 주택도 감소하면서 시장이 뚜렷하게 냉각되는 조짐을 보였습니다. 이러한 가격 하락으로 인해 아파트와 저층 주택에 대한 투자 수요는 더 이상 높지 않습니다. 전문 투자자들은 하노이와 연결되는 편리한 교통 인프라가 있는 지방 시장으로 이전하는 경향이 있습니다. 정 씨는 "산업단지와 인구 밀집 지역이 있다"고 평가했다.
SGO Homes의 대표이사에 따르면, 토지는 여전히 투자자들에게 큰 매력을 지닌 부문입니다. 약 2~3년의 단기적 관점에서 보면 토지는 여전히 가장 효과적인 투자 수단입니다.
게다가 가격대가 20~30억 VND에 달하는 지방의 고층 아파트 부문도 투자자의 관심을 끌 것입니다.
새로 출시되는 프로젝트의 흡수율이 느려질 것입니다.
베트남 부동산중개사협회 응우옌 반 딘 회장에 따르면, 2025년에 판매를 시작하는 주택 프로젝트는 여전히 주목을 받고 거래가 활발하며 흡수될 것이지만, 흡수율은 둔화될 가능성이 높습니다. 아파트 부문은 여전히 시장 유동성에서 우위를 차지하고 있습니다.
하지만 딘 씨에 따르면 아파트 유동성은 여전히 대규모 도시 프로젝트에 집중될 것이라고 합니다. 주택 수요, 특히 투자 수요는 가격이 낮고 장래 성장 여지가 더 큰 교외 지역과 2선, 3선 지방과 도시로 계속 이동할 것입니다.
시장 개요에 따르면, 하노이에서 가장 선호되는 상품인 아파트는 '뜨거운' 성장기를 거친 후 2024년 말부터 지금까지 가격이 약간 하락하는 경향을 보였습니다. 구매력이 다소 둔화되었고, 빨리 집을 팔아야 하는 주택 소유자들을 위해 매도 가격도 약간 낮아졌습니다. 이전에 아파트에 투자했던 사람들은 아파트 가격이 수십 퍼센트나 오른 뒤 수익이 꽤 높아졌기 때문에, 아파트 판매에 대한 관심을 줄이는 것을 받아들였습니다.
현재 하노이의 아파트 가격은 성수기에 비해 비슷하거나 약간 하락하는 경향이 있습니다. 거래량도 2024년 11월 이전과 비교해 상당히 감소했습니다. Batdongsan.com.vn의 조사에 따르면, Vinhomes Smart City 프로젝트의 2차 시장에서 2024년 11월 스튜디오 아파트 가격은 일반적으로 아파트당 20~22억 VND에 판매되었지만, 2024년 12월부터 현재까지 일부 주택 소유자가 긴급하게 판매해야 하며, 매도 가격은 단위당 19.8~20억 VND 사이에서만 변동합니다.
이와 유사한 현상은 다른 여러 프로젝트에서도 기록되었습니다. 하지만 부동산 중개인들은 이 가격이라면 집주인은 손해를 보는 것이 아니라 이익을 보고 판매하고 있다고 말합니다.
2025년 주거용 부동산 공급은 2024년 대비 약 10% 증가할 것으로 예상됩니다. 많은 프로젝트가 장애물을 해결하여 2025년에 다시 시행될 예정입니다. 많은 프로젝트는 시장 회복 기회를 예상하여 "출시"할 계획도 가지고 있습니다.
부동산 공급은 주요 투자자들이 있는 북부 지방의 지방과 도시의 대도시권을 중심으로 앞으로도 계속 공급될 것으로 예상됩니다. 특히, 아파트 부문, 특히 m2당 5,000만 VND 이상의 가격대가 시장을 선도하고 있습니다.
공급은 늘어나고 있지만 수요에 비하면 여전히 부족한 상태이며, 주로 대규모 투자자들의 대규모 도시 프로젝트에서 나오기 때문에 매매 가격은 여전히 높은 수준에 "고정"되어 있습니다. 한편, 2차 가격 수준도 2024년 대비 7~10%로 낮은 증가율로 더 느리게 성장할 것으로 예상됩니다.
그 이유는 현재 가격 수준이 상당히 높기 때문입니다. 아파트 시장 성장이 둔화된 것은 인프라와 공공 서비스가 부족한 오래된 아파트 상품의 대부분이 실제 가치에 비해 이전 가격이 너무 높기 때문이다.
하노이에서 가장 비싼 사회주택 프로젝트는 1m2당 2,500만 VND의 비용이 들 것으로 예상됩니다.
하노이의 탄트리 구, 탄트리우 코뮌에 위치한 사회주택의 예상 매매 가격은 m2당 2,500만 VND입니다. 승인된다면 하노이 역사상 가장 높은 사회주택 가격이 기록될 것입니다.
위의 가격은 작년 말에 프로젝트가 착공된 후 하노이 건설부가 발표한 것입니다.
이 프로젝트는 도시 인프라 개발 투자 기업(UDIC), 하노이 전기 및 수도 건설 및 설치 주식회사(Haweicco), DAC 하노이 주택 개발 및 건설 주식회사의 컨소시엄이 투자합니다. 이 프로젝트는 하딘 신도시 지역, 탄트리우 지역의 1번 토지(상업적 명칭은 우디크 에코 타워)에 건설됩니다.
건설부에 따르면, 이 사회주택 프로젝트의 아파트 매매 가격은 m2당 약 2,500만 달러로 추산됩니다. 위의 단위 가격으로 볼 때, 이 프로젝트의 70m2 아파트 가격은 약 17억 5천만 VND입니다.
예상 임대 가격은 m2당 한 달에 약 150,000 VND입니다. 계산 결과, 70m2 아파트의 예상 임대료는 한 달에 1,050만 VND입니다.
임대료는 m2당 월 390,000 VND이며, 70m2 아파트의 경우 월 2,730만 VND를 지불해야 할 것으로 예상됩니다.
건설부는 공식 가격은 규정에 따라 국가 관리 기관의 평가를 거친 후 투자자가 발표할 것이라고 밝혔습니다.
이 프로젝트의 사회주택 매입 신청 접수 시기는 2025년 4분기로 예상됩니다.
2023년 이전까지 수도 내 사회주택 매매 가격은 1,300만~1,700만 VND/m2 사이에서 변동했습니다. 승인된다면 하노이 역사상 가장 높은 사회주택 가격이 기록될 것입니다.
이전에 건설부는 사회주택 가격이 대부분 근로자, 특히 저소득층의 소득에 비해 높다는 유권자들의 의견에 대응하여 절차를 원활하게 하기 위해 사회주택 가격 결정 절차와 관련하여, 2023년 주택법은 주택 건설에 대한 투자자본 회수에 필요한 모든 비용을 산정하여 매매가격을 결정하도록 규정하고 있습니다.
임대매매가격은 매매가격으로 결정되며, 주택법의 규정에 따라 임차인이 납부한 주택관리비는 포함되지 않습니다. 임대 가격은 투자자와 세입자가 합의합니다. 투자자가 낙찰가를 사용할 경우, 사회주택의 매매가나 임대가를 재평가할 필요는 없습니다.
건설부에 따르면 제85조는 사회주택 투자자에게 토지이용료 면제, 토지임대료 면제, 세법에 따른 세제 혜택 등 인센티브를 규정하고 있으며, 투자자는 10%의 이익, 할당된 토지면적 또는 상업용 건물면적을 받을 자격이 있습니다. 사회주택 가격에 포함되지 않습니다.
“이 규정은 사회주택에 대한 투자와 개발을 장려하고 촉진하며 저소득 근로자와 노동자가 사회주택을 감당할 수 있을 만큼 사회주택 가격이 적정 수준이 되도록 하는 데 기여합니다.” “집을 사서 삶을 안정시키세요”, 부처 건설을 강조했습니다.
장기간 계획 없이 사용하기 위해 할당된 토지에 대한 적색장부 부여 규정
1996년 무단토지할당 당시에는 계획이 없었는데, 2024년이 되어 계획과 맞지 않을 경우 토지이용권증서를 발급받을 수 있나요?
이 문제에 대해 천연자원환경부는 다음과 같은 의견을 가지고 있습니다.
2024년 토지법 제140조 제2항은 가구 및 개인이 정당한 권한 없이 할당된 토지와 1993년 10월 15일부터 2004년 7월 1일 이전까지 사용된 토지를 사용하는 경우에 관한 것으로, 현재 토지가 있는 사법위원회의 인민위원회는 위치가 분쟁이 없고 지구 수준 토지 이용 계획 또는 일반 계획 또는 구역 계획 또는 건설 계획 또는 농촌 계획과 일치한다는 것을 확인하면 토지 이용권 인증서가 부여됩니다. 토지 이용권, 재산 소유권 이 법 제138조 제3항 및 제6항의 규정에 의한 토지에 첨부된 것(적색책)
따라서 적색목록에 포함되기 위해서는 사용 중인 토지가 위에 언급된 다섯 가지 유형의 계획 중 하나를 준수해야 합니다.
“위의 규정에 의하면 1996년 토지배정 시기가 권한 내로 들어오지 아니하고 계획이 없으나 2024년까지 계획에 맞지 아니하는 경우에는 지원대상에서 제외된다. 천연자원환경부는 "토지법 제140조 규정에 따라 적색책을 발행한다"고 밝혔다.
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출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-ha-noi-qua-dinh-sot-chu-nha-dang-cat-lai-chu-khong-phai-cat- 최고의 사회주택 프로젝트 303068.html
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