하노이 아파트 가격 계속 오르고, 저렴한 아파트 없어 호치민시 토지 중개업체 가격 부풀리기 어려워

고급 아파트 과잉 공급, 대부분 국민을 위한 저렴한 주택 부족, 호치민시의 새로운 토지 가격표 ​​영향 평가, 2024년 아파트 매매 절차... 등이 최신 부동산 뉴스입니다.

최신 부동산 소식: 하노이와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다. (사진: 하이안)

부동산 가격이 급등하다

국회 감시단은 방금 2015년부터 2023년 말까지 부동산 시장 관리 및 사회주택 개발에 대한 정책 및 법률 시행에 대한 감시 결과 보고서를 대의원들에게 보냈습니다.

2015-2021년 기간을 돌이켜보면, 시장은 공급이 풍부하고 관광 아파트(콘도텔), 리조트 빌라 등 많은 새로운 유형의 부동산과 함께 활기차고 강력하게 발전했습니다. 그러나 감독팀은 부동산 상품의 비합리적인 구조, 공급과 수요의 불균형, 주로 하이엔드 세그먼트를 타깃으로 하고, 재정적 투자 목표, 대다수 사람들의 소득에 적합한 상품이 적다는 점에서 "부적절함"이 있다고 평가했습니다.

2022~2023년 기간에는 부동산 시장이 침체되었고, 2015~2021년 기간의 단점과 한계가 코로나19 팬데믹의 압박으로 드러나면서 사업 운영에 많은 어려움을 겪었습니다. 현재 공급은 이전 기간에 비해 훨씬 제한적입니다. 부동산 가격은 대부분 사람들의 소득 증가에 비해 엄청나게 급등했습니다.

하노이와 호치민시에는 대다수 사람들의 소득에 적합한 가격대의 아파트가 더 이상 존재하지 않습니다.

통계에 따르면 부동산 상품의 구조 격차는 점점 더 커지고 있습니다. 하노이 인민위원회 보고서에 따르면, 중급 및 고급 아파트 부문이 대부분을 차지합니다. 2022년에는 아파트 가격이 엄청나게 상승했고, 거래량은 적어서 시중에 나와 있는 상품의 약 10%에 불과했고, 개별 주택 가격은 높은 수준을 유지했으며 거래는 거의 없었습니다.

호치민시에서는 부동산 거래량이 급격히 감소하고, 부동산 가격이 걷잡을 수 없이 상승하며 가격과 가치의 불균형이 발생하고 있습니다. 호치민시 부동산협회에 따르면, 2021년부터 이 도시에는 저렴한 아파트(m2당 2,500만 VND 미만)가 더 이상 존재하지 않을 것입니다.

한편, 많은 주택 부동산 프로젝트가 어려움에 직면해 있고, 일정이 뒤처지고, 실행이 느리고, 중단되어, 기업이 프로젝트에 투자한 토지와 자본이 막대한 낭비를 초래하고 있습니다. 이로 인해 투자자의 어려움과 비용이 증가하고, 제품 가격이 상승하게 됩니다.

감독 위원회 보고서는 또한 시장에 고급 주택 상품이 과잉 공급되고, 면적이 넓고, 가격이 높은 반면, 대다수 사람들의 요구에 적합한 사회적 주택 상품과 저렴한 주택이 부족하다는 점을 지적했다. 게다가, 사회주택의 평균 가격은 수혜자들의 소득에 비해 여전히 너무 높습니다.

또한, 사회주택 대출 프로그램, 노동자 주택, 120조 VND 규모의 신용 패키지로 운영되는 노후 아파트의 리노베이션 및 재건축 등의 지급이 느리고, 조건과 절차가 복잡하고, 이자율이 높고, 이 신용 패키지에 투자자와 사회주택 구매자를 유치하고 장려하는 데 있어서 비효율적인 점이 사회주택 개발을 가로막는 중대한 장애물입니다.

위와 같은 현실에 근거하여, 감독 대표단은 즉시 수행해야 할 과제 중 하나로 2021~2030년 기간 동안 저소득층과 공업단지 근로자를 위해 최소 100만 가구의 사회주택을 건설하는 데 투자하는 프로젝트를 효과적으로 이행하기 위한 구체적인 솔루션을 제안하고, 수혜자의 요구, 근무 및 생활 조건에 대한 진행, 품질 및 적합성을 보장하는 것이 필요하다고 권고합니다.

장기적으로, 감독 대표단은 토지법의 혁신적인 내용과의 일관성을 보장하고, 토지 관리 및 사용의 효율성을 개선하며, 소득 재분배 목표를 달성하고, 국가 예산을 위한 합리적이고 안정적인 수입원을 동원하여, 국제 관례를 참고하고 베트남의 사회 경제적 상황에 맞춰, 대규모 토지와 많은 주택을 사용하는 자, 토지 이용이 느린 자 또는 토지를 방치하는 자에게 더 높은 세율을 적용하는 규정을 포함하여, 새로운 세법을 위한 연구, 개정안, 보충안 및 공포를 조기에 완료할 것을 권고합니다.

하노이 아파트 가격 계속 새로운 최고치를 경신

Batdongsan.com.vn의 온라인 데이터에 따르면, 하노이 아파트는 짧은 기간 내에 계속해서 최고 가격에 도달했습니다. 2018년 초 하노이와 호치민시의 아파트 매매 가격은 각각 2,700만 VND/m2, 3,100만 VND/m2였습니다. 그러나 6년 후인 2024년에는 하노이의 아파트 가격 상승률이 평균 70%에 달하는 반면, 호치민시의 아파트 가격 상승률은 낮아져 55%에 도달할 것으로 예상됩니다.

베트남 부동산협회의 자료에서도 하노이 아파트 가격이 급등하고 있다는 사실이 확인되었습니다. 이에 따라 2023년 하노이 아파트 가격 지수는 2019년 대비 약 38%포인트 상승했다. 반면 호치민시 아파트 가격 지수는 약 16%포인트만 상승했다. 실제로 아파트 가격 상승은 여전히 ​​계속되고 있으며 최근에는 월평균 1억~2억 VND씩 오르며 더욱 강해지고 있습니다.

위와 같은 상황에 직면하여, 남부 지역 Batdongsan.com.vn의 디인 민 투안(Dinh Minh Tuan) 이사는 아파트 시장의 경우 프로젝트의 평균 증가율은 8-12% 사이에서 변동할 것이라고 언급했습니다. 이는 긍정적인 증가로 간주됩니다. 가격 상승률이 평균 상승률보다 높으면 시장이 지속 불가능해질 조짐이 보인다는 뜻이다.

하노이 아파트 시장에 대해 투안 씨는 최근 몇 년간 아파트 가격이 지속적으로 상승했으며, 짧은 기간에도 가격이 계속 급등했다고 말했습니다. 따라서 특정 임계값에 도달하면, 아마도 앞으로 2~3년 내에 하노이 아파트 가격은 상승하지 않을 것입니다. 상승하더라도 상승률이 5~6% 정도로 완만할 것입니다.

"토지 중개인"이 조정된 토지 가격표를 이용해 가격을 "인플레이션"시키는 것을 방지합니다.

호치민시 인민위원회가 최근 발표한 조정된 토지가격표에 대해 부동산 전문가들은 2025년 10월 31일부터 12월 31일까지 적용되는 내용에 대해 영향에 대해 의견을 밝혔습니다.

시 부동산 협회(HoREA) 회장인 레 황 차우 씨에 따르면, 조정된 토지 가격표는 시장 가격에 따른 가치 평가 원칙을 준수하여 작성되었습니다. 기초 기관은 기업과 전문가로부터 많은 의견을 받았습니다.

HoREA 위원장은 7월 말에 의견을 받기 위해 공개된 초안에 비해 새로 발행된 토지 가격표가 긍정적인 방향으로 "합리적으로" 조정되고 변경되었다고 말했습니다.

예를 들어, 호크몬 지구의 경우 초안에 따르면 일부 지역의 토지 가격이 2020년 가격표에 비해 50.7배 상승했지만, 조정된 가격표에서는 이 수준이 약 40배만 상승했습니다.

차우 씨에 따르면 영향과 관련하여 조정된 토지 가격표는 올해 처음 10개월 동안 재정적 의무를 이행한 사람들과 10월 31일 이후의 경우를 비교하여 공평성을 보장합니다.

"조정된 토지 가격표는 아직 부동산 시장에 즉각적인 영향을 미치지 않았습니다. 상업용 주택 프로젝트는 현재 잉여금 방식을 사용하여 가격이 책정되기 때문입니다. 하지만 얼마 후 투자자들이 프로젝트를 수행하기 위해 토지 사용권 양도를 받으면 사람들은 이전보다 더 높은 가격을 원할 것이고, 이는 주택 가격 상승으로 이어질 것입니다."라고 차우 씨는 말했습니다.

HoREA 위원장은 국가 기관이 "투기꾼, 토지 중개인 및 부정직한 기업"의 활동을 통제하기 위한 조치를 취해야 한다고 권고했습니다. 이러한 집단은 조정된 토지 가격표를 이용하여 투기하고 가격을 "인플레이션"시킬 수 있기 때문입니다.

2024년 아파트 매매 절차

2023년 주택법 제160조에 따르면 주택 매매거래는 다음 6가지 조건을 충족해야 합니다.

구체적으로는 (1) 법령이 정하는 자격증을 소지하고 있을 것.

(2) 분쟁해결·불만·고발에 관한 법률의 규정에 의한 소유권에 관한 분쟁, 불만 또는 소송의 경우에는 그러하지 아니합니다.

(3) 한정기간 주택보유의 경우에는 주택보유기간 내.

(4) 판결의 집행 또는 관할국가기관의 법률적 효력이 생긴 행정결정의 집행을 위한 압류의 대상이 되지 아니하며, 법원 또는 관할국가기관의 결정에 따른 임시긴급조치 또는 예방조치의 적용을 받지 아니하는 것.

(5) 토지매립의 결정 또는 관할청의 주택철거 또는 철거공고가 있는 경우에는 그러하지 아니하다.

(6) (2)항 및 (3)항에 명시된 조건은 장래 주택의 구매 및 할부 매수에는 적용되지 않습니다.

참고: 다음 주택 거래에는 주택증명서가 필요하지 않습니다: 미래 주택 매매; 해산 또는 파산 시 주택 판매 감사의 집, 사랑의 집, 위대한 연대의 집에 기부를 조직하세요.

주택건설투자사업에 참여하는 투자자의 공매주택의 매매는 다음의 경우에 해당합니다. 공공재산에 속하는 주택; 사회 주택, 인민군을 위한 주택, 공공 재산에 속하지 않는 재정착 주택. 집을 상속받습니다.

이 조항에 명시된 거래에 참여하기 위한 주택 조건을 증명하는 서류는 정부 규정을 준수해야 합니다.

출처: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html